先说三句：移民加拿大后，国内出租房要在两边都算清楚——国内按“财产租赁所得”交个税，住房暂减按10%征收；成为加拿大税务居民后，同一笔租金还要在加拿大按全球收入申报，但已在国内交过的税一般可通过外国税收抵免（foreign tax credit）抵扣，避免同一笔钱交两次税；所有申报的前提是一套对得上的凭证：合同、收款记录、完税证明缺一不可。
很多新移民以为“人走了，国内的房子出租收租就不用管了”，或者以为“国内交过税，加拿大就不用报了”。这两种想法都可能惹麻烦：前者可能在国内留下欠税记录，后者可能在加拿大构成漏报境外收入。本文把这件事拆成3个申报要点，全部围绕一个场景讲：你已经移民加拿大，国内还有一套住房在出租收租。
一、先分清：这是两套税制，不是二选一
国内房产出租，涉及两个国家的税法，管辖逻辑完全不同。国内看的是“收入来源地”：房子在中国境内，租金就是中国来源所得，无论房东住在哪里，原则上都要在中国纳税。加拿大看的是“税务居民身份”：一旦你成为加拿大税务居民（resident for tax purposes），加拿大要求你申报全球收入，包括境外房产的租金。
所以正确的框架是“两边都报、中间抵免”，而不是“只报一边”。国内交税解决的是来源地征税权，加拿大申报解决的是居民全球征税义务，税收协定和外国税收抵免机制负责把两者衔接起来，避免重复征税。把任何一边漏掉，都会在另一边的申报里留下缺口。
还要先区分一个容易混淆的概念：加拿大对“非居民出租加拿大房产”有一套25%预扣税、NR6表格、第216条申报（Section 216）的规则，那套规则管的是人在境外、房在加拿大的情形。本文讲的是反方向——人在加拿大、房在国内——25%预扣税规则不直接适用于国内这套房，不要把两套规则张冠李戴。
二、要点一：国内个税怎么算——住房租赁暂减按10%
国内个人出租住房取得的所得，属于“财产租赁所得”。按现行规定，财产租赁所得一般适用20%的比例税率，但个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收。计税按“次”征收，以一个月内取得的收入为一次。
应纳税额的计算要先扣费用再算税：每次（月）收入不超过4000元的，减除800元费用；超过4000元的，减除20%的费用。租赁过程中缴纳的税费、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（每月扣除以800元为限，超出的部分可在以后月份扣除），也可以在计算时按规定扣除。具体公式以税务机关的最新规定为准，地方上对个人出租住房的增值税、房产税等可能还有减免或简并征收办法，申报前应以当地税务机关口径为准。
举个例子帮助理解（仅为算式演示，不构成个案结论）：假设月租金5000元，先减除20%费用即1000元，再扣掉当月合规的修缮费和已缴税费，剩余部分按10%计算个税。租金越高、费用凭证越完整，计税基数就越贴近真实净收益；反过来，没有费用凭证，税基就可能按全额租金算，税负明显更重。
第1步：确认租赁合同齐全，包括租金金额、支付方式、租赁期限、维修责任归属。第2步：租金尽量走银行转账并备注“房租”，不要长期只收现金且无记录。第3步：保留修缮发票、物业费、水电燃气等与出租相关的支出凭证。第4步：按当地要求完成纳税申报或代扣代缴，拿到完税证明并存档。第5步：把每年的合同、流水、完税证明按年度归档，这套档案在加拿大申报抵免时同样要用到。
三、要点二：加拿大这边怎么报——税务居民要报全球收入
成为加拿大税务居民后，你需要在年度报税表（T1个人所得税申报表）中申报全球收入，境外租金收入也包括在内。申报时通常要把人民币租金换算成加元，加拿大税务局（Canada Revenue Agency，CRA）接受按合理汇率换算的做法，实务中一般使用CRA公布的年度平均汇率或收款当日的汇率并保持口径一致，具体以CRA指引为准。
境外租金收入在加拿大报税时同样可以扣除与取得该收入直接相关的合理费用，例如维修费、管理费、物业相关支出等，但费用的口径以加拿大税法为准，不一定与国内的扣除口径完全一致。两边口径不一致是正常的，关键是同一笔支出不要在两边用不同的金额重复主张，也不要把与出租无关的个人支出混进来。
还要留意申报身份的判定：移民身份（永久居民、公民）不等于税务居民身份。税务居民身份要看居住联系、居住天数等因素综合判断；如果你在移民当年是部分年度居民、或与国内仍有较强的居住联系，首年申报的起止时间和收入范围可能有特殊处理，不确定的情况应以CRA官网指引或持牌税务专业人士的意见为准。
四、要点三：避免双重征税——外国税收抵免与凭证链
中加之间有避免双重征税的税收协定，加拿大税法也设有外国税收抵免机制：对同一笔境外收入已在来源国缴纳的税款，在符合条件的情况下可以在加拿大应纳税额中抵扣。抵免不是“国内交多少、加拿大就减多少”这么简单：抵免额度通常以加拿大对该笔境外收入计算出的税额为上限，超出的部分不一定能全额抵回，具体计算以CRA的外国税收抵免表格和指引为准。
抵免能不能成立，取决于凭证链是否完整。建议按年度准备一套档案：国内租赁合同、每月租金银行流水、国内完税证明或缴税凭证、修缮和管理费发票、汇率换算记录。完税证明上的纳税人姓名、税款所属期、税种、金额要与申报的租金年度对应得上；如果完税证明是中文的，报税时可能需要准备英文翻译件，具体以CRA或税务专业人士的要求为准。
另外注意时间差：国内按月或按次计税、加拿大按年度申报，两边的所属年度可能错位。申报时要按“收入归属年度”而不是“交税动作发生的年度”去对应，必要时在报税工作底稿里写清楚对应关系，避免CRA抽查时解释不清。
五、费用、时间线与关键数字一览
| 项目 | 关键数字/时间点 | 说明 |
|---|---|---|
| 国内住房租赁个税税率 | 暂减按10% | 财产租赁所得一般税率为20%，住房暂减按10%，以官网为准 |
| 国内费用减除 | 月收入≤4000元减800元；＞4000元减20% | 修缮费每月扣除以800元为限 |
| 加拿大税务居民申报 | 年度T1申报全球收入 | 境外租金需换算为加元申报 |
| 外国税收抵免 | 以加拿大对该笔收入的税额为上限 | 超额部分不一定全额抵回，以CRA指引为准 |
| 凭证保存 | 至少按年度归档 | 合同、流水、完税证明、费用发票成套保存 |
时间线建议：出租开始前先签好书面合同；每月收租时留好银行流水；每年年初整理上一年度的国内完税证明；加拿大报税季（一般为次年春季）申报全球收入并主张抵免；如当年身份或居住情况有变化，报税前先确认税务居民身份的起止时间。
六、常见坑与红线：这5条别踩
- 红线一：两边只报一边。只在国内交税、加拿大不申报境外收入，或只在加拿大申报、国内不缴税，都可能留下漏报记录。
- 红线二：用现金收租且无记录。现金租金难以证明收入金额和收款时间，费用扣除和抵免都可能因缺乏凭证而被质疑。
- 红线三：把25%预扣税规则套用到国内房产。那套NR6、第216条规则管的是非居民出租加拿大房产，不适用于人在加拿大、房在国内的情形，套错规则会算错税。
- 红线四：费用凭证与租金年度对不上。修缮费、税费凭证的所属期与租金年度错位，抵免和扣除都可能被打回。
- 红线五：把个人支出混进出租成本。自住房产的装修、个人消费支出不能计入出租成本，混报可能被认定为不实申报。
七、新手 checklist：出租第一年照着做
- ☐ 确认国内租赁合同已签，租金、期限、维修责任写清楚
- ☐ 租金走银行转账并备注用途，每月流水单独保存
- ☐ 修缮、管理、物业等支出发票按月归档
- ☐ 按当地要求完成国内纳税申报，拿到完税证明
- ☐ 确认自己在加拿大的税务居民身份和申报年度范围
- ☐ 加拿大报税时申报境外租金收入并准备外国税收抵免材料
- ☐ 全套档案按年度成册，至少保存到报税年度之后数年备查
八、常见问题 FAQ
问：移民后国内房子出租，国内还用交税吗？
答：要交。房子在中国境内，租金属于中国来源所得，原则上仍需在中国按财产租赁所得纳税，住房暂减按10%征收，具体以当地税务机关口径为准。
问：国内交过税，加拿大还需要申报这笔租金吗？
答：需要。如果你是加拿大税务居民，加拿大要求申报全球收入，境外租金也要申报；已在国内缴纳的税款可按规定主张外国税收抵免，而不是免于申报。
问：抵免是不是国内交多少、加拿大就少交多少？
答：不一定。抵免额度一般以加拿大对该笔境外收入计算出的税额为上限，超出部分不一定能全额抵回，具体计算以CRA指引为准。
问：没有国内完税证明，还能主张抵免吗？
答：很难。完税证明是抵免的核心凭证，缺失时CRA可能不认可抵免。建议先补齐国内缴税凭证再申报，必要时咨询持牌税务专业人士。
问：房子是和配偶联名持有，租金怎么分？
答：一般按产权比例或实际分配约定分摊申报，但两边的分摊口径要一致，且与合同、收款记录对应；联名持有涉及两国申报时建议提前咨询专业人士，以官网为准。
相关阅读
官方来源：Canada Revenue Agency（CRA）官网、Canada.ca、Immigration, Refugees and Citizenship Canada（IRCC）官网。核验于 2026年10月25日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
📱 更多加拿大生活干货，欢迎加微信交流：UUUMGT
