先说三句：
- 安省房东想因欠租驱逐房客，合法路径只有一条：先送达 N4 欠租通知（Notice to End Tenancy Early for Non-payment of Rent），等通知期满才能向房东租客委员会（LTB）提交 L1 申请，自己换锁、断水电、扔东西都违法。
- 2026年9月21日起（Bill 60 生效），N4 的通知期已从 14 天缩短到 7 天——这是房东们最容易被旧攻略误导的地方，老流程时间线整体提前一周。
- 从 N4 送达到拿到驱逐令再到警长执行，全程一般要 6–12 周；N4 金额只能算租金本金，不能掺水电费和滞纳金，一步填错可能被 LTB 直接驳回重来。
陈女士在多伦多北约克有一套两居室出租。房客从 2026 年 7 月起拖欠租金，微信不回、电话不接，拖到 9 月欠了近三个月。她气得想直接换锁，被朋友拦下：安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act，RTA）把驱逐管得极严，一步走错，前面花的功夫全作废。她后来按 LTB 的 N4→L1 流程走，虽然慢，但每一步都有据可查。这篇就把这条路的 6 个步骤、时间线和坑一次性讲清楚，面向安省自住房东。
第 1 步：租金逾期，先做书面催收
租金到期日一过，哪怕只欠一天，房东就有权发 N4。但实务上建议先做两件事：
- 书面催收留证据：发一条短信/邮件或纸条，写明欠租金额和到期日，保留截图或照片。LTB 听证时，房东能拿出”已尝试协商”的记录更有利。
- 给一次协商机会：问房客是否愿意分期补交（payment plan）。能谈成最好，省去听证时间成本；谈不成，这条记录同样证明你善意沟通过。
注意：催收信不是 N4，不要把两者混在一起。N4 必须用 LTB 发布的现行版本表格，旧版本表格填得再好也可能被认定无效。
第 2 步：填写并送达 N4（通知期 7 天）
N4 是”欠租终止通知”，是整个驱逐流程的起点。它告诉房客：要么在通知期内付清欠款，要么在终止日期搬走。
关键数字（2026年10月4日核验）：
- 通知期：7 天，适用于 2026年9月21日及以后送达的 N4。9月21日之前送达的仍按 14 天，且新旧日期不可混用——提前送达带 7 天终止日期的 N4 会被判无效。
- 终止日期：从送达之日起算至少 7 天。例如 10 月 5 日亲手送达，终止日期最早为 10 月 12 日。
N4 上只能写租金本金欠款，绝不能掺水电费、停车费、滞纳金（late fee）、NSF 退票费。这些非租金费用请走小额法庭（Small Claims Court），写进 N4 是 LTB 驳回申请的最常见理由之一。
送达方式：亲手交给房客（最稳妥）、贴在房门上或塞进门缝、挂号信/快递寄到出租单元。用邮件送达要加算邮递时间，亲手送达最省事。送达后务必填写送达证明（Certificate of Service）并留档：什么时候、用什么方式、送给了谁。
第 3 步：等终止日期到来，房客的”撤销权”
N4 并不是驱逐令。在通知期内，房客有”撤销权”（void right）：如果房客在房东向 LTB 提交 L1 申请之前付清全部欠款（包括通知期后又到期的租金），N4 自动作废，租约继续。
- 如果房客付清了：流程结束，记得把收款记录记入租金台账。
- 如果房客搬走了：检查房屋状况、结算押金相关事宜（安省收 last month’s rent deposit 的惯例，退还规则以 RTA 为准），但不能扣押房客遗留物品抵债，处置遗留物品有专门程序。
- 如果房客既不付也不搬：从终止日期的次日起，你可以向 LTB 提交 L1 申请。记住：终止日期当天还不能交，提前一天提交都可能被驳回。
第 4 步：向 LTB 提交 L1 申请
L1 是”因欠租驱逐并追讨欠款申请”（Application to Evict a Tenant for Non-Payment of Rent and to Collect Rent Owed），是驱逐流程的正式立案。
- 申请费：约 $201（线上提交）/ $216（纸质提交），费用不退，以 LTB 官网最新公示为准。
- 提交方式：Tribunals Ontario 在线门户，或邮寄/亲临 LTB 办公室。
- 附带材料：N4 副本、送达证明、租金台账（rent ledger，列清每月应收实收）、租约副本。材料越齐，排期和听证越顺利。
提交 L1 后 LTB 会安排听证（hearing）并通知双方。排期等待时间因地区和案件量而异，一般为数周——这是整个流程里最不可控的一段。
第 5 步：LTB 听证
听证通常通过电话或视频进行。房东要准备好：
- 租金台账打印件：哪几个月没交、欠多少，一目了然。
- N4 及送达证明：证明通知合法、送达合规、金额无误。
- 沟通记录：催收短信、协商记录，证明你给过机会。
即使走到了听证，房客如果在听证前付清欠款，LTB 通常不会下达驱逐令——RTA 给房客的救济（relief from eviction）保护很强。另外注意：如果房客能证明欠租是因房东先违反义务（如长期不修），裁决可能对房东不利。所以平时该修的要修、该留的记录要留。
第 6 步：裁决与驱逐令
听证结束后，LTB 会在数周内发出书面裁决（order），可能的结果有三种：
- 驱逐令（eviction order）：房客须在指定日期前搬离，同时可能判令支付欠租和申请费。
- 有条件命令：比如房客按还款计划分期补交则不驱逐，违约才执行驱逐。
- 驳回申请：N4 有瑕疵、金额算错、送达不合规等，房东只能修正后重来。
拿到驱逐令后，只有警长（Sheriff）有权执行。房东须持驱逐令到当地警长办公室申请执行，执行费约 $300–$400（以当地警长办公室为准），警长会安排时间上门。房东自己动手赶人、换锁、断水断电、扔房客东西——全部违法，房客可以反过来告你。
费用 / 时间线 / 关键数字单列
| 项目 | 数字 | 说明 |
|---|---|---|
| N4 通知期 | 7 天 | 2026年9月21日起（Bill 60 生效）；此前送达的 N4 仍为 14 天 |
| L1 申请费 | 约 $201 线上 / $216 纸质 | 不退还，以 LTB 官网为准 |
| 听证排期等待 | 数周（因地区而异） | 流程中最不可控的一段 |
| 裁决下达 | 听证后数周内 | 书面 order 寄送双方 |
| 警长执行费 | 约 $300–$400 | 向当地 Sheriff’s Office 缴纳，以官网为准 |
| 全程总时长 | 约 6–12 周 | 从送达 N4 到警长执行完毕 |
典型时间线举例：10 月 5 日送达 N4 → 10 月 12 日终止日期 → 10 月 13 日提交 L1 → 11 月中下旬听证 → 12 月初拿到驱逐令 → 12 月中下旬警长执行。以上为示意，实际以 LTB 排期为准。
常见坑 / 红线（6 条）
- 红线：换锁、断水断电、扔东西。无论欠租多久，房东无权自行驱逐。换锁或断服务属于违法，房客可向 LTB 申请救济，房东可能被判赔偿。
- N4 金额掺了水电费或滞纳金。N4 只能写租金本金。掺了杂项，L1 在听证时会被驳回，白白浪费申请费和几个月时间。
- 用了旧版 N4 表格。LTB 会不定期更新表格版本，务必从 Tribunals Ontario / LTB 官网下载现行版本。
- 终止日期没到就提交 L1。必须在终止日期的次日或之后提交，提前一天都不行。
- 没有送达证明。听证时房东说”我送过了”不算数，Certificate of Service 写清时间、方式、对象才算数。
- 听信旧攻略的”14 天”。2026年9月21日后送达的 N4 是 7 天。按 14 天算不会违法，但白白多等一周；更糟的是反过来——用 7 天期限去套 9 月 21 日之前送达的 N4，会被判无效。
新手 checklist
- ☐ 租金台账建起来：每月应收、实收、欠款，一张表说清
- ☐ 书面催收一次并截图留证，给房客协商还款的机会
- ☐ 从 LTB 官网下载现行版本 N4 表格
- ☐ N4 只写租金本金欠款，核对终止日期（送达日起至少 7 天）
- ☐ 亲手送达或贴门，填写并保存 Certificate of Service
- ☐ 终止日期次日及之后再提交 L1，附齐 N4、送达证明、台账、租约
- ☐ 听证前整理好全部证据材料，按时出席听证
- ☐ 拿到驱逐令后找 Sheriff 执行，绝不动手赶人
常见问题 FAQ
Q1：房客只欠了几天租金，我能发 N4 吗？
A：可以。租金到期未付满一天，房东就有权发 N4。但实务上建议先书面催收一次，既留证据，也给协商留余地。
Q2：N4 的 7 天通知期从哪天开始算？
A：从合法送达之日起算，终止日期至少是送达日之后第 7 天。亲手送达当天即起算；挂号信送达要加算邮递时间，具体以 LTB 官网送达规则为准。
Q3：房客在 L1 提交后、听证前把钱付清了，还会驱逐吗？
A：通常不会。RTA 给房客的救济保护很强，听证前付清欠款一般意味着 LTB 不会下达驱逐令。但已交的 L1 申请费不退。
Q4：房客搬走了但还欠三个月租金，能追回来吗？
A：可以。L1 申请本身就包含”追讨欠租”（collect rent owed）的内容；房客搬走后，欠款部分仍可通过 LTB 命令或小额法庭追讨，具体路径以官网和专业人士意见为准。
Q5：我可以请 paralegal 代办吗？费用大概多少？
A：可以，很多安省房东会请熟悉 LTB 程序的 paralegal 代办 N4/L1 和出庭，费用因案情和地区而异，签约前问清是否包听证出庭。简单欠租案房东自己办也完全可行，LTB 流程设计得比较直白。
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官方来源：Ontario Landlord and Tenant Board (LTB) / Tribunals Ontario、Ontario Residential Tenancies Act, 2006、Bill 60 (Fighting Delays, Building Faster Act, 2025)。核验于 2026年10月4日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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