先说三句：安省一年租约到期后，不用续签，租约依法自动转为月租（month-to-month），租金、条款照旧；房东没有任何权利只因为”租约到期”就赶你走，赶人必须走房东房客委员会（Landlord and Tenant Board，LTB）的法定程序；如果房东想用自住、装修等理由收房，记住 3 招——只认 LTB 表格与裁决、抠程序瑕疵去听证会争、搬走前后留证据必要时用 T5 追偿。
1. 安省规则第一条：租约到期自动转月租
这是安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, 2006，简称 RTA）第 38 条写死的规则：如果一年期（或任何固定期限）租约到期，双方没有签新租约，原租约自动延续为月租租约，条款与原租约相同。房东没有权利要求你”必须续签一年”，你也完全可以不签新约、继续按月住下去。这一点和国内”合同到期不续就走人”的直觉完全相反，是很多华人租客被房东拿捏的起点。
自动转月租之后，你的身份还是受 RTA 全面保护的租客（tenant），不是”赖着不走的人”。房东想涨租，仍然要遵守安省的涨租规则：受租金管制（rent control）的房子每年只能按安省公布的指导涨幅涨、且必须提前 90 天书面通知、12 个月内只能涨一次；具体当年涨幅以 Ontario 官网公布为准。
2. 转月租后，什么变了、什么没变
| 项目 | 一年租约时期 | 自动转月租后 |
|---|---|---|
| 租金与条款 | 按原租约 | 原样延续，房东单方面改不了 |
| 租客提前搬走 | 一般要住满租期或找人转租 | 只需提前 60 天书面通知（表格 N9） |
| 房东涨租 | 同样受涨租规则约束 | 规则不变 |
| 最后 1 个月押金 | 抵扣最后一个月租金 | 继续有效，房东不得要求额外押金 |
核心变化只有一条：你的行动自由变大了。月租状态下你想搬走，提前 60 天给房东一份书面 N9 通知即可，通知的终止日一般落在租金周期的最后一天。房东不能因为你”只剩月租”就区别对待、断水断电或换锁——这些行为在 RTA 下都是违法的，租客可以向 LTB 申诉。
3. 房东不能赶人的情形：租约到期本身不是理由
安省法律下，房东结束租约的理由是封闭清单，不是开放清单。”租约到期了””我想租给别人””我嫌租金太低想涨价”都不在法定理由里。房东想让你走，只有两条合法路径：你自愿同意搬走（签 N11 互相同意终止协议），或者房东拿到某张法定终止表格、走完 LTB 程序、最终由 LTB 下驱逐令（eviction order）。在驱逐令下来之前，你有权继续住着、继续交租。
特别注意：房东口头说”你下个月搬走”、微信发消息让你走、甚至打印一张自己写的”通知”，在法律上都等于零。房东真正能启动程序的，只有 LTB 官方表格（N4、N12、N13 等），而且每一张表格都有严格的填写和送达要求。
4. 房东合法赶人的 4 张表格，一张表看懂
| 表格 | 理由 | 提前通知期 | 租客的补救/应对 |
|---|---|---|---|
| N11 | 双方互相同意终止 | 双方约定 | 千万别在压力下签，签了等于自愿放弃 |
| N12 | 房东/买家/家人自住 | 至少 60 天 | 房东须付 1 个月租金补偿；可要求听证会 |
| N13 | 拆除、改建、大修需腾空 | 至少 120 天 | 有回迁权或补偿；装修理由需市政许可支撑 |
| N4 | 欠租 | 14 天（按月付租） | 期限内付清欠租，通知自动作废 |
房东最常用的就是 N12（自住收回），也是”假自住真涨租”重灾区。下面两节拆开讲。
5. N12 自住收回：3 个硬条件缺一不可
第 1 个条件：提前至少 60 天书面通知。N12 的终止日必须至少是送达后 60 天之后，且要落在租金周期的最后一天（比如你每月 1 日交租，终止日一般是某月 30/31 日）。提前 59 天、终止日写错一天，都是程序瑕疵，听证会上可以打。
第 2 个条件：1 个月租金补偿。安省要求房东在发出 N12（或 N13）时，向租客支付相当于 1 个月租金的补偿金，或者给租客提供另一个双方都接受的、可比的出租单位抵偿。没给补偿，N12 程序就有问题。这是 2021 年修法加上的租客保护，很多老房东自己都不知道。
第 3 个条件：必须是真实的善意（good faith）自住意图。房东、其配偶、子女、父母，或者房屋买家及其直系亲属，确实打算搬进来住满至少 1 年。如果房东收回后转手就高价租给别人，或者根本没人搬进来，这就是”恶意驱逐”（bad faith eviction）。
6. N13 装修/拆除赶人：120 天 + 回迁权
房东说”房子要大修/拆除/改商用”时用的是 N13，通知期至少 120 天，比 N12 长一倍。关键点有两个：第一，同样要付 1 个月租金补偿；第二，如果只是”装修”，租客有优先回迁权（right of first refusal）——工程结束后你有权按相近租金搬回来，房东必须书面告知你这个权利。如果房东拿不出市政的施工许可或拆除批文，”装修”理由在听证会上很难成立。
7. 房东赶人第 1 招：只认 LTB 表格和驱逐令，其他一律不认
这是最重要的防线。记住这条铁律：在安省，只有 LTB 的驱逐令能让你搬走，房东本人没有任何权力把你赶出去。房东换锁、断水断电、把你的东西扔出去，都违法。实务中很多房东会先用”租约到期了你必须走”吓唬，再用”不走我就断电”施压，全都不用理。你的标准动作是：继续按时交租（保留转账记录），要求对方”请用 LTB 正式表格书面通知”，然后把收到的每一张纸都拍照存档。
特别警惕 N11：房东可能拿出一份”搬走协议”让你签，话术是”签了给你 2 个月免租”。N11 一旦签字，等于你自愿同意终止租约，之后再想反悔去 LTB 争，难度极大。任何情况下都不要在没咨询过法律意见前签 N11。
8. 房东赶人第 2 招：抠程序瑕疵，把战场拉到听证会
收到 N12/N13 先别慌，按这份清单逐项核对，任何一项不合规都可以成为你在 LTB 听证会（hearing）上的抗辩点：
- 通知期够不够（N12 至少 60 天、N13 至少 120 天）？终止日是否落在租金周期最后一天？
- 1 个月租金补偿给了没有？没给或金额不对，程序就有问题。
- 表格是否 LTB 官方版本、填写是否完整？送达方式是否合规（当面、挂号信、塞信箱等法定方式，微信截图不算正式送达）？
- 自住理由是否真实？房东名下是否有多套房、是否刚买了别的自住房、收回后是否立刻挂牌出租——这些都是”恶意”的证据线索。
即使表格齐全，你也有权要求开听证会。房东必须在终止日之后向 LTB 提交申请（如 L2），LTB 会安排听证，租客可以出席陈述、提交证据。很多房东在”租客要求听证”这一步就退缩了，因为走完全程要几个月时间和申请费。
9. 房东赶人第 3 招：搬走前后留证据，恶意驱逐用 T5 追偿
如果你最终搬走了，但发现房东根本没自住、而是高价租给了别人，你并没有输——安省给你留了后手：向 LTB 提交 T5 申请（租客针对恶意驱逐的申诉）。LTB 查实恶意后，可以判房东赔偿你最高 1 年的租金差额、搬家费等实际损失，还可能处以罚款。
所以从收到通知的第一天起就要做”证据包”：所有通知拍照存档、与房东的沟通尽量走文字（邮件/短信）、搬走后定期查看该房源是否重新挂牌出租（截图保存挂牌页面和租金）。证据意识是这 3 招里最容易被忽视、关键时刻最值钱的一招。
10. 费用 / 时间线 / 关键数字单列
- 转月租费用：0。自动转月租不需要任何手续和费用，房东要求”续签手续费”可以直接拒绝。
- 租客搬走通知期：月租状态下提前 60 天书面通知（N9），通知日落在租金周期最后一天。
- 房东 N12 通知期：至少 60 天 + 1 个月租金补偿，终止日落在租金周期最后一天。
- 房东 N13 通知期：至少 120 天 + 1 个月租金补偿，租客有回迁权。
- 欠租 N4 补救期：按月付租 14 天内付清欠租，通知自动作废。
- LTB 申请费：租客提交 T5 等申请需缴申请费（具体金额以 LTB 官网为准，经济困难可申请减免）。
- 涨租规则：受管制房源每年最多涨 1 次、提前 90 天书面通知、当年涨幅以 Ontario 官网公布的指导线为准。
11. 常见坑：5 条红线别踩
- 坑 1：相信”租约到期必须走”。这是房东最常用的话术。法律上租约到期自动转月租，”到期”本身不是任何一张终止表格的理由。
- 坑 2：被忽悠签 N11。任何”签个字给你补偿”的协议都要先找懂行的人看过。N11 签字 = 自愿走，后续几乎无法翻案。
- 坑 3：收到 N12 就乖乖搬走。N12 只是”通知”，不是”命令”。你有权要求听证会，有权核对 60 天、补偿金、善意三项条件。
- 坑 4：和房东吵架、拒交租金”抗议”。租金必须照交，否则房东反手一张 N4（欠租）会让你从有理变没理。所有对抗都走 LTB 程序。
- 坑 5：搬走后证据就扔了。恶意驱逐的 T5 追偿全靠证据：挂牌截图、租金差价、搬家收据，至少保留 1 年。
12. 新手 checklist：收到赶人通知后 7 天内做完
- ☐ 确认收到的是 LTB 官方表格（N12/N13/N4），不是房东自制通知
- ☐ 核对通知期：N12 ≥ 60 天、N13 ≥ 120 天，终止日是否落在租金周期最后一天
- ☐ 确认 1 个月租金补偿是否到账（N12/N13 必须有）
- ☐ 继续按时交租，保留每一笔转账记录
- ☐ 所有纸质通知拍照、与房东沟通转文字留痕
- ☐ 绝不在没咨询前签 N11 或任何”自愿搬走”文件
- ☐ 决定是否要求 LTB 听证会（房东须在终止日后提交 L2 申请）
- ☐ 如已搬走且怀疑恶意驱逐，收集房源重挂牌证据，准备 T5 申请
13. 常见问题 FAQ
Q1：租约到期后房东说”不续签就涨租 30%”，合法吗？
A：不合法。转月租后涨租仍受安省涨租规则约束：受租金管制的房源每年涨幅不得超过省府公布的指导线，且须提前 90 天书面通知。”不续签就大涨”是典型的施压话术，可以直接拒绝，必要时向 LTB 申诉。
Q2：房东发了 N12，我可以不搬、等听证会吗？
A：可以。N12 只是终止通知，不是驱逐令。你有权要求开听证会，由 LTB 裁决 N12 是否有效。在 LTB 作出驱逐令之前，你有权继续居住并继续交租。
Q3：房东说房子卖了，新房主要求我搬走，怎么办？
A：房屋买卖不影响你的租约——租约跟着房子走（”买卖不破租赁”的安省版本）。新房主想自住，同样要走 N12 程序（至少 60 天 + 1 个月租金补偿 + 善意自住）。原房东或新房东任何一方的口头要求都可以不理，只认 LTB 表格。
Q4：我已经按 N12 搬走了，后来发现房东把房子高价租出去了，还能追偿吗？
A：能。向 LTB 提交 T5 申请（针对恶意驱逐），LTB 可判房东赔偿租金差额（最长 1 年）、搬家费等损失。注意保留房源重新挂牌的截图和租金证据，申请有 1 年时效，越早越好。
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官方来源：Ontario 官网、Landlord and Tenant Board (LTB)。核验于 2026年10月12日。
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