小陈 2025 年初在多伦多北约克租了一套 basement，一年死约（fixed-term lease），月租 2100 加元。住得好好的，房东突然在微信里说：”房子卖了，下个月底之前搬走吧。”小陈当场懵了：租约还没到期，新房东一句话就能让自己走人吗？更让他不安的是，房东口头给了 30 天期限，连张纸面通知都没有。
这种”房子卖了、租客走人”的剧情，在加拿大华人租房圈里几乎每个月都在上演。有人乖乖搬走自认倒霉，有人硬扛到底反而拿到补偿，差别只在于：你知不知道法律站在你这边。本文把”买卖不破租赁”这条核心原则掰开揉碎，讲清新房东的义务和租客的 5 项权利，覆盖安省、BC 省、魁省三地规则（核实日期：2026 年 10 月 1 日）。
先给结论：房子被卖掉，租约不会自动作废，新房东必须承接你的租约。任何人想让你搬走，都必须走法定驱逐程序——安省要 N12 表格加至少 60 天通知加 1 个月租金补偿，BC 要 2 个月通知加 1 个月补偿，魁省要 6 个月收回通知；没有仲裁庭（LTB / RTB / TAL）的驱逐令，谁都不能换锁赶人。口头通知一律不算数。
权利一：买卖不破租赁——租约自动转给新房东
这是整篇文章的地基。加拿大各省租赁法都确立了同一原则：房屋所有权变更，不影响现有租约的效力。用法律术语说，就是 sale does not terminate the tenancy（出售不终止租约）。
- 安省：根据《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, 2006），买家交割（closing）完成后自动成为你的新房东，租约条款、租金金额、租期全部原样延续。你继续按时交租就行，只是收款人换了。
- BC 省：《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）同样规定租约随房屋转移，新业主承接原租约的一切权利义务。
- 魁省：《民法典》（Civil Code of Québec）赋予租客”维持居住权”（right to maintain occupancy），房屋出售后租约继续有效，买家不能以”刚买的房子”为由直接清退租客。
实务要点：交割后新房东有义务书面告知你租金支付方式、联系人信息。如果原房东收了你的押金（安省是 last month’s rent deposit，即最后一个月租金押金；BC 是 security deposit），这笔钱依法转移给新房东继续托管，你不需要再交一次，新房东也不能以”没收到押金”为由刁难你。
权利二：新房东想自住，必须走法定驱逐程序
买家买房自住是最常见的”赶人”理由，但法律给这个理由套上了层层枷锁。三地规则对比如下：
| 项目 | 安省（Ontario） | BC 省（British Columbia） | 魁省（Québec） |
|---|---|---|---|
| 适用表格 | N12（房东/买家/家人自住终止通知） | RTB-32（买家自住 2 个月通知）；房东自住用 RTB-29 | 收回通知（notice of repossession），TAL 有范本 |
| 通知期限 | 至少 60 天，且截止日须为租期或固定租期的最后一天 | 2 个整月（从通知发出后的下个月起算） | 租期超过 6 个月：租约到期前至少 6 个月；6 个月及以下租期：至少 1 个月 |
| 前置条件 | 买卖合同（agreement of purchase and sale）必须已签署；仅适用于公寓或不超过 3 个住宅单元的建筑 | 无条件买卖要约（unconditional offer）落实后方可发出 | 收回人须为业主本人、父母、子女或《民法典》第 1957 条列明的人；联名共有人（非配偶）一般不得收回 |
| 补偿 | 1 个月租金，或提供租客接受的替代房源 | 1 个月租金（须在搬出日前至少 7 天支付，或抵扣最后一个月租金） | 法庭可判相当于搬家费用的补偿（indemnity） |
| 租客回应 | 可不搬，等房东向 LTB 提交 L2 申请开听证会 | 收到通知后 15 天内可向 RTB 申请争议仲裁 | 1 个月内书面答复；不答复视为拒绝，房东须在 1 个月内向 TAL 申请 |
| 裁决机构 | 房东租客委员会 LTB（Landlord and Tenant Board） | 住宅租赁处 RTB（Residential Tenancy Branch） | 住房行政法庭 TAL（Tribunal administratif du logement） |
记住一个关键区别：通知（notice）不是驱逐令（eviction order）。在安省，即使 N12 的 60 天到期了，只要你没搬，房东必须向 LTB 申请听证，拿到驱逐令后还得由法院执行官（Court Enforcement Office）执行，房东自己换锁、停水电、扔东西都属违法。在 BC 和魁省同样，只有 RTB/TAL 的裁决和法警（bailiff）才能强制你搬离。
权利三：卖房期间，你有权拒绝不合理的看房骚扰
房子挂牌后，中介三天两头带人看房，不少租客被折腾得苦不堪言。这里你的权利很明确：
- 安省：房东或中介每次看房必须提前 24 小时书面通知，且只能在早上 8 点到晚上 9 点之间进行。你有权要求看房安排在合理时间，不能影响正常生活。
- BC 省：同样要求提前 24 小时书面通知，看房时间须合理。
- 魁省：看房须提前 24 小时通知；若你已发出不续租通知，看房时段还须与你协商一致。
如果中介不经通知直接敲门、频繁在深夜或清晨要求看房，你可以书面拒绝并保留证据。看房骚扰本身也可以作为向仲裁机构投诉的理由。
权利四：押金和预付租金，一分不能少地转移
- 安省：房东依法只能收取”最后一个月租金”作为押金（rent deposit），且每年须按法定利率支付利息（实际中常直接抵扣）。房屋交割时，这笔押金自动转给新房东，你的权利不受影响。
- BC 省：押金（security deposit）上限为半个月租金，另可收半个月宠物押金。原房东必须把押金转给新业主；租约结束时，新房东须在 15 天内退还押金并附书面说明，否则你可向 RTB 索赔双倍。
- 魁省：法律禁止房东收取任何押金（只能收签约时第一个月租金），所以不存在押金转移问题——如果前房东违规收了，你有权要求退还。
交接时务必向新房东书面确认押金金额已转移，并保留原收据。这是日后退租时最容易扯皮的地方。
权利五：遭遇恶意驱逐，你可以索赔
“买家自住”是最容易被滥用的借口：有人拿到 N12 搬走后，发现房子转头就高价租给了别人。这种 bad faith eviction（恶意驱逐），法律给了租客重罚房东的武器：
- BC 省：房东或买家必须真正入住；若被认定为恶意驱逐，RTB 可判房东赔偿租客最高 12 个月租金。2024 年 7 月 18 日之后发出的通知，自住义务期已从 6 个月延长到 12 个月，门槛更高。
- 安省：如果你认为 N12 是出于恶意（比如房子根本没人入住、转头加租出租），可以在 LTB 听证会上抗辩；已经搬走后发现被骗，也可以向 LTB 申请救济，要求额外赔偿。
- 魁省：收回后若房屋未按申报用途使用，租客可向 TAL 主张赔偿，具体以官网和判例为准。
防恶意驱逐的实操建议：搬走后 12 个月内，偶尔留意原房源是否重新挂牌出租，截图保存挂牌信息、租金价格；保留新房东”自住”的书面说法。这些都是申诉时的关键证据。
关键数字与时间线一览
把三地最核心的数字放在一起，方便对照（来源：安省 LTB / RTA 2006、BC 省府官网 Residential Tenancy Branch、魁省 TAL 官网；核实日期 2026-10-01）：
- 安省 N12：60 天书面通知＋1 个月租金补偿；租客收到 N12 后若提前搬走，须用 N9 表格提前 10 天书面通知房东；房东须在租客应搬日后 30 天内向 LTB 提交 L2 申请。
- BC 买家自住：2 个月通知＋1 个月租金补偿；租客 15 天内可申诉；租客可提前 10 天书面通知搬走且仍有权拿补偿；恶意驱逐最高罚 12 个月租金。
- 魁省收回：6 个月通知（租期＞6 个月）；租客 1 个月内答复，不答复＝拒绝；房东 1 个月内向 TAL 申请；TAL 可判搬家费补偿。
- 看房通知：三地均为至少 24 小时书面通知。
- N11 警告：房东可能拿出一份 N11（双方协议终止租约）让你签——签了就等于自愿放弃上述所有保护，补偿金额全凭谈判。没有任何法律义务要求你签 N11，签字前务必咨询法律诊所（community legal clinic）。
常见坑：这 6 个坑专坑不懂法的租客
- 坑一：把口头/微信通知当真。房东在微信里说”下个月搬走”，没有任何法律效力。所有终止通知都必须用官方表格书面送达，口头一律不算数，别自己吓自己提前搬。
- 坑二：N12 一到就乖乖走人。N12 只是”通知”，不是”命令”。你有权住到听证会裁决；实践中 LTB 排期经常要几个月，这段时间你依法继续居住、正常交租即可。
- 坑三：签了 N11 才后悔。N11 是双方自愿终止协议，一旦签字，60 天通知、1 个月补偿、听证权利全部清零。房东越是催你”签个字好聚好散”，你越要慢下来。
- 坑四：新房东涨租就认了。租约转移后，原有租金涨幅限制继续适用（安省受租金管制的单位每年涨幅以省府公布的 guideline 为准）。新房东不能以”换了主人”为由随意涨租，超幅涨租可向 LTB/RTB 申诉。
- 坑五：押金”蒸发”在交割中。原房东说”押金我转给新房东了”，新房东说”没收到”，两边踢皮球。对策：交割前后分别向新老房东书面确认押金金额和转移情况，留好收据。
- 坑六：忍了看房骚扰不留证据。中介一天带三波人、提前一小时才通知——每次都把通知截图、时间记下来。系统性骚扰可以作为 LTB/RTB 投诉和索赔的依据。
新手 checklist：房子被卖了，按这张单子做
- ☐ 别慌，先确认：你的租约（固定期限或按月）是否还在有效期内——在，就受保护
- ☐ 要求对方一切通知走书面官方表格（安省 N12、BC RTB-32、魁省收回通知），口头不算
- ☐ 核对通知上的日期、补偿金额是否符合法定标准（60 天/2 个月/6 个月＋补偿）
- ☐ 向新老房东书面确认押金转移情况，保留收据
- ☐ 继续按时交租、保留所有付款凭证（e-transfer 截图、收据）
- ☐ 看房要求提前 24 小时书面通知，不合理安排书面拒绝
- ☐ 绝不轻易签 N11 或任何”自愿搬走”协议，签字前咨询社区法律诊所
- ☐ 如怀疑恶意驱逐，保存所有沟通记录，搬走后 12 个月内留意房源是否重租
- ☐ 需要帮助：安省找 LTB 或社区法律诊所，BC 找 RTB，魁省找 TAL
回到开头的小陈：他后来查到安省 N12 的规则，回复房东”请走正式程序”，房东果然拿不出一份合规的 N12（连买卖合同都还没签）。三个月后房子顺利交割，新房东是投资客，租约一切照旧——小陈一分钱没多花，也没搬一次家。懂规则的人，从不为别人的房子焦虑。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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