先说三句：① 住进霉菌、蟑螂、漏水的”问题房”，安省法律（Residential Tenancies Act，安省《住宅租赁法》）站在租客这边——维修是房东的法定义务，不是人情。② 正确流程是”书面通知 → 留证据 → 市政府投诉 → LTB 房东房客委员会仲裁（Form T6）”，一步一步走，别跳步、别自己停租。③ T6 申请费 $53（网上提交 $48），必须在问题发生后 1 年内提交，委员会可命令房东限期维修、减租金退钱、报销你的费用。
1. 什么是”问题房”：哪些算房东必须修的
安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, 2006, 简称 RTA）规定，房东必须把出租单位和住宅综合体维持在”良好的维修状态”，并符合健康、安全以及市政房屋标准（property standards）。常见的”问题房”情形包括：
- 霉菌（mould/mildew）：墙面、浴室、窗框发霉，多由漏水或通风不良引起，长期吸入影响呼吸道健康。
- 虫害（pests）：蟑螂、老鼠、臭虫（bed bugs）。安省法律要求房东及时处理虫害，不能把灭虫责任推给租客。
- 漏水与结构问题：屋顶漏水、水管爆裂、窗户漏风、暖气失灵。
- 关键设施失效：冬天没暖气、没热水、电梯长期停运、消防报警器失灵。
记住一条底线：凡是影响居住安全、健康或基本生活功能的，都属于房东必须修的范畴，而不是”你将就一下”的事。
2. 第 1 步：书面通知房东，给合理期限
一切维权从”书面通知”开始。口头抱怨在仲裁庭上几乎等于没说过。用邮件或短信写清楚三件事：问题是什么、在哪里、从什么时候开始，并给一个合理的修复期限。
- 紧急问题（冬天没暖气、爆水管、马桶堵塞无法使用）：要求 24–48 小时内处理。
- 一般问题（霉斑、蟑螂、窗户漏风）：要求 7–14 天内处理。
- 邮件标题写清楚，如”维修请求：XX 房卫生间天花板漏水（2026年10月5日）”。
保留所有发送记录和对方回复。LTB（Landlord and Tenant Board，安省房东房客委员会）非常看重”你是否先给过房东机会”。如果房东已读不回，这本身就是你后续申请时的有力证据。
3. 第 2 步：取证——照片、视频、时间线一样不能少
从第一次发现问题起，就要像准备打官司一样取证：
- 带时间戳的照片/视频：每周拍一次，记录问题是恶化还是没变化。霉菌面积扩大、蟑螂数量增加的过程，是证明”房东长期不作为”的铁证。
- 维修请求时间线：做一张简单的表——日期、通知方式、房东回复、实际行动。仲裁员最爱看这种一目了然的时间线。
- 第三方证据：邻居的证言、物业经理的书面确认、你自己花钱请人看的评估单。
- 健康与损失证据：因霉菌看医生的诊单、买除湿机/杀虫剂的收据、因漏水损坏的家具照片和购买凭证。这些决定你能要回多少钱。
4. 第 3 步：打 311 投诉市政府，开检查档案
如果房东在合理期限内没动静，下一步不是直接去仲裁，而是找市政府。在多伦多，打 311 要求房屋标准检查（property standards inspection）；安省其他城市联系市政的 bylaw/物业标准部门。
市政府检查员上门后，可以发出”违规通知”（notice of violation）或”整改令”（work order），给房东设定明确的修复截止日期。这份官方文件有两个巨大价值：① 很多时候房东看到政府工单就乖乖修了；② 万一走到 LTB，这是”问题真实存在且房东被正式要求过”的官方背书。
5. 第 4 步：提交 T6 申请——表格、费用与救济请求
T6（Tenant Application about Maintenance，租客维修申请表）是专门用来告房东不维修的 LTB 申请表。从 tribunalsontario.ca/ltb 下载填写，或通过 Tribunals Ontario 在线门户提交。
在 T6 表格里，你可以请求的救济（remedies）包括：
- 命令维修：要求委员会命令房东在指定日期前完成维修。
- 租金减免（rent abatement）：按你忍受问题房的期间，按比例退还部分租金。
- 费用报销：你自己垫付的合理费用，如临时住宿、除霉、灭虫开销。
- 自行维修抵扣：在特定情形下，经委员会允许，你可以自己找人修并从租金中扣除费用（务必先拿到许可再动手）。
申请费：$53（纸质/现场提交），网上提交 $48；如涉及多个单元，首个单元 $53、之后每个加 $5，上限 $450。经济困难可申请费用减免（Fee Waiver）。
6. 第 5 步：参加听证会——怎么说、带什么
提交 T6 后，LTB 会发出开庭通知（Notice of Hearing）。听证会目前多为电话或视频形式。准备清单：
- 打印好的时间线（第 3 步做的那张表）+ 所有照片按日期排序。
- 你和房东的全部书面往来（邮件/短信截图）。
- 市政府的检查报告/整改令复印件。
- 费用收据原件：医疗单、维修垫付、临时住宿。
- 一页纸的陈述提纲：问题是什么 → 你何时通知 → 房东做了什么（没做什么）→ 你要求什么救济。
开庭时冷静、只讲事实、不做人身攻击。仲裁员（Member）会分别听双方陈述然后下达有法律约束力的命令（order）。如果房东不执行该命令，可以进一步申请强制执行。
7. 费用 / 时间线 / 关键数字一览
| 项目 | 数字 | 说明 |
|---|---|---|
| T6 申请费 | $53（网上 $48） | 来源：T6 表格说明页；经济困难可申请减免 |
| 申请期限 | 问题发生后 1 年内 | 超过 1 年可能丧失救济资格 |
| 书面通知后的合理等待期 | 紧急 24–48 小时；一般 7–14 天 | LTB 指引：按紧急程度给合理时间 |
| LTB 咨询电话 | 416-645-8080 / 1-888-332-3234（免费） | 来源：T6 表格官方说明 |
| 多伦多市政投诉 | 311 | 要求房屋标准检查 |
整体时间线参考：书面通知（第 1 周）→ 取证并行 → 311 投诉（第 2–3 周）→ 提交 T6（1–2 个月内）→ 等待听证通知（数周至数月不等，以官网为准）→ 听证并拿到命令。越早启动书面流程，对你越有利。
8. 常见坑 / 红线：这 6 条千万别踩
- 红线：擅自停租或少交租。这是租客维权第一大坑。没拿到 LTB 命令就停租，房东反手就能以欠租为由申请驱逐你（N4）。真有困难，可向 LTB 申请”把租金暂交委员会保管”（有专门申请表，特殊情形下才批准）。
- 只打电话、不留书面。电话里房东答应得好好的，转头不认账。所有沟通走邮件或短信。
- 自己花大钱修完再要钱。未经 LTB 许可自行维修再抵扣租金，法律上站不住脚，可能被认定为欠租。先申请、拿到许可再动手。
- 错过 1 年申请期限。T6 必须在问题发生后 1 年内提交，拖延会让你丧失租金减免等救济。
- 证据没有时间戳。一堆没日期的照片说服力大打折扣。手机拍照默认带时间，记得别关掉；每周固定一天拍。
- 把霉菌/虫害归咎于”自己没打扫”就认了。房东常把责任推给租客生活习惯。结构性漏水导致的霉菌、整栋楼的蟑螂，显然不是你一户打扫能解决的，检查报告和邻居证言可以反驳这一点。
9. 新手 checklist：发现问题房后照着做
- ☐ 第一天：拍照/录像留证，记录发现日期
- ☐ 24 小时内：书面（邮件/短信）通知房东，写清问题+位置+要求期限
- ☐ 建立时间线表格，之后每次沟通都记一笔
- ☐ 期限到了没修：打 311（多伦多）或市政 bylaw，要求上门检查
- ☐ 拿到检查报告/整改令，复印存档
- ☐ 仍未解决：下载填写 T6 表，准备 $53 申请费（或网上 $48）
- ☐ 确认在问题发生 1 年内提交申请
- ☐ 整理证据包：时间线、照片、往来记录、收据、检查报告
- ☐ 参加听证会，带齐原件，冷静陈述事实
- ☐ 拿到命令后跟进执行；房东不执行再申请强制执行
10. 紧急情况怎么办：没暖气、爆水管、被锁门外
涉及人身安全的紧急情况走”加速通道”：冬天没暖气、没热水、污水倒灌、房东非法换锁把你锁在门外——这些情况在提交 T6（或对应表格）时可以申请紧急听证（expedited hearing）。同时立即打 311 和市政紧急线，涉及人身威胁直接报警。记住：紧急不等于可以停租，流程照走，只是排期更快。
11. FAQ：租客最常问的 5 个问题
Q1：房东说”房子就这样，爱住不住”，我能直接搬走不付剩余租约吗？
A：不能单方面毁约走人，否则可能要赔剩余租期的租金损失。正确做法是走 T6 流程要救济；如果房子确实无法居住，可咨询 LTB 或社区法律诊所（community legal clinic），看是否符合提前终止的法定情形。
Q2：T6 申请要多少钱？多久能开庭？
A：申请费 $53，网上提交 $48，经济困难可申请费用减免。从提交到开庭的等待时间因案件量而异，以 LTB 官网公布为准；紧急情形可申请加急听证。
Q3：我可以自己找人修霉菌，然后从房租里扣吗？
A：原则上不行。自行维修抵扣需要先获得 LTB 的许可（通过 T6 申请相应救济）。没拿到许可就扣租，会被认定为欠租，反而给房东驱逐你的把柄。
Q4：房东报复我怎么办？比如涨租或赶我走。
A：安省法律禁止房东因租客行使法定权利（如投诉维修、申请 LTB）而报复。如果房东在你投诉后突然发驱逐通知，这在听证会上对你非常有利——保留好时间线证明因果关系，必要时另提交 T2 表格（租客权利申请）维权。
Q5：蟑螂/臭虫到底算谁的责任？我需要自己请灭虫公司吗？
A：房东的责任。安省要求房东及时处理虫害。你可以先书面要求房东请专业灭虫；如果房东拖延，你垫付的合理灭虫费用可以在 T6 里要求报销，记得留好收据和前后对比照片。
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官方来源：Landlord and Tenant Board (LTB) 官网、Ontario.ca、Tribunals Ontario 官网。核验于 2026年10月5日。
关键政策以 Landlord and Tenant Board / Ontario.ca 各官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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