先说三句：① 温哥华市空置税（Empty Homes Tax，EHT）2026 年税率为评估价的 3%，是全加拿大最高的市级空置税之一；② 所有在册业主每年都必须申报，即便房子自住或整年出租也不例外，漏报直接被视为”空置”并罚 250 加元；③ 出租累计满 180 天（每段至少连续 30 天）即可达标，这是业主避税最现实的路。
温哥华的 Empty Homes Tax 自 2017 年开征以来已经让不少业主交过”学费”。这篇文章把 3% 税率怎么算、申报截止日是哪天、哪些情形可以豁免、错过申报会罚多少，一次讲透。
一、空置税是什么：针对谁、管哪里
温哥华市空置税（Empty Homes Tax，简称 EHT）是温哥华市政府征收的市政税，只针对温哥华市行政区内的住宅物业。它和 BC 省的投机空置税（Speculation and Vacancy Tax，SVT）是两个独立的税种——住在温哥华市的业主，每年要交两份申报。
- 征税对象：被认定”空置”的住宅，即在参考年度内既不是业主自住房，也未按要求出租的房子。
- 不看国籍：加拿大本地业主和外国业主同样征收，税率同为 3%（这一点与省税按身份分档不同）。
- 税收去向：净收入全部投入可负担住房项目。
二、关键数字一览：税率、截止日、罚款
| 项目 | 数字 | 说明 |
|---|---|---|
| 税率（2021–2026 参考年度） | 3% | 按物业评估价计算；2017–2019 年为 1%，2020 年为 1.25% |
| 申报通知发出 | 每年 12 月 | 随预缴税单（advance property tax notice）一并寄出 |
| 申报截止日 | 每年 2 月初 | 具体日期每年略有不同，以市官网当年公布为准 |
| 税款缴纳期限 | 每年 4 月中旬 | 被征税的业主须在此日期前缴税 |
| 漏报罚款 | 250 加元 | 未申报的房子直接被视为”空置” |
| 滞纳罚款 | 税款的 5% | 在罚款基础上另行加收 |
举个例子：一套评估价 120 万加元的公寓，若被认定空置，需缴 36,000 加元的空置税（1,200,000 × 3%）。
三、谁必须申报：记住”人人都要报”
这条规则坑过太多业主：温哥华市内每一处住宅的每一位在册业主，每年都必须提交物业状态申报，包括：
- 房子自己住了一整年的业主——要报；
- 房子整年租给租客的业主——也要报；
- 一套房有多个共同业主——每个人都要报（联名业主各自申报）。
豁免资格不会自动生效——只有提交申报才能主张豁免。没报的房子，系统直接按”空置”处理。
四、申报流程：四步走完
第 1 步：收通知。每年 12 月，市府会随预缴税单寄出申报提醒，里面有你的物业信息和申报指引。
第 2 步：上网申报。在市官网的 EHT 申报页面输入物业信息，按实际情况选择：自住房 / 出租 / 空置 / 申请豁免。
第 3 步：附租约（如适用）。申报”出租”时，需在申报表里登记至少一份租约（可填多份），并留好书面租约备查——市府对所有申报都会审计。
第 4 步：保存回执。申报完成后截图/打印确认页。之后如果被抽查，这份回执加租约就是你的证据链。
五、豁免情形全解：哪些情况不用交
以下是最常见的豁免情形（需申报时主动主张并备齐证明）：
- 自住房：物业是业主的主要居所（principal residence）。
- 出租达标：参考年度内出租累计满 180 天，且每段租期至少连续 30 天。短租（30 天以下）不计入。
- 家庭成员自住：直系亲属把该物业当作其主要居所居住。
- 重大装修/在建：因正在进行的大规模装修或施工导致房屋无法居住（须符合条件）。
- 当年购入：参考年度内购入并缴纳了物业转让税的房子（省税的对应规则；市税以市官网说明为准）。
注意：没有豁免资格的业主，出路有 6 条——自住、出租达标、请管理公司长租、让家人入住、出售，或者原样持有并缴纳 3% 的税。
六、EHT vs 省投机空置税：别再混淆
| 市空置税 EHT | 省投机空置税 SVT | |
|---|---|---|
| 征收主体 | 温哥华市政府 | BC 省政府 |
| 适用范围 | 温哥华市内 | BC 省指定城市区域 |
| 税率 | 3%（不分身份） | 加拿大人通常 0.5%，外国业主及卫星家庭 2% |
| 申报 | 单独的市申报 | 单独的省申报 |
在温哥华市拥有住宅 = 每年两份申报都不能漏。漏掉任何一份，都会触发默认评估和大额税单。两份申报的截止日、豁免规则各自独立，不要拿省税的规则去套市税。
七、常见坑与红线：5 条别碰
红线 1：整年自住就不申报。这是最高发的错误。申报义务与是否缴税无关，自住业主不报同样被视为”空置”，3% 税 + 250 加元罚款照收。
红线 2：把省税的申报当成市税的申报。两套系统、两个网站、两份表格。只报了 SVT 没报 EHT，市税照样罚你。
红线 3：租约”凑天数”但每段不足 30 天。EHT 要求每段租期至少连续 30 天。12 个单月短租加起来 360 天也不达标——短租天数直接作废。
红线 4：申报了出租却拿不出租约。市府明确表示所有申报都会被审计。申报表上填的租约必须有书面合同、租金流水对应，否则审计翻车按空置追税。
红线 5：收到税单超过 30 天才申诉。对空置税评估有异议，必须在税单发出后 30 天内向 Vacancy Tax Review 办公室提出；不服复核结果，再上诉到 Vacancy Tax Review Panel 的期限是 21 天，且 Panel 的决定为终局。
八、新手 checklist：每年照着做一遍
- ☐ 12 月：收到预缴税单时，确认 EHT 申报提醒是否在内
- ☐ 1 月：整理好当年租约（每份租期、起止日期、租金记录）
- ☐ 2 月初截止日前：在市官网完成申报并保存回执截图
- ☐ 如需主张豁免：把证明文件（租约、水电账单等）归档保存至少 7 年
- ☐ 同步完成 BC 省 SVT 的申报（别漏掉第二份）
- ☐ 4 月中旬前：如被征税，按时缴纳避免 5% 滞纳金
- ☐ 联名业主：提醒每一位共有人各自完成申报
九、常见问题 FAQ
Q1：房子是我的自住房，还需要每年申报吗？
A：需要。所有在册业主每年都必须申报，自住只是让你免于缴税，不是免于申报。不报就按空置处理。
Q2：出租要满多少天才算达标？短租可以吗？
A：参考年度内累计出租满 180 天，且每段租期至少连续 30 天。30 天以下的短租不计入达标天数。
Q3：错过申报截止日会怎样？
A：房子被直接认定为空置，按评估价 3% 征税，另加 250 加元罚款；税款逾期再加收 5% 滞纳金。申诉要在税单发出后 30 天内提出。
Q4：温哥华市的房子要不要同时报省的投机空置税？
A：要。EHT 是市税，SVT 是省税，两套申报独立进行，每年都要各做一份，豁免规则也不通用。
Q5：联邦的空置税（UHT）现在还要报吗？
A：联邦政府已在 2025 年 11 月的秋季经济声明中提议让多数加拿大公民、永久居民和特定加拿大公司成为”豁免业主”，大幅简化 UHT 申报义务。具体是否已落地以 CRA 官网最新说明为准，华人业主仍建议每年核对一次。
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官方来源：City of Vancouver – Empty Homes Tax page；Government of British Columbia – Speculation and Vacancy Tax page；Canada Revenue Agency – Underused Housing Tax page。核验于 2026年10月8日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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