先说三句：温哥华空屋税（Empty Homes Tax）2025 参考年度税率仍是房屋估值的 3%，估值 100 万加元的空置房一年要交 3 万加元；市内所有住宅业主每年都必须申报一次，2025 年度申报截止 2026 年 2 月 3 日，逾期有 250 加元罚款；自住、长租、符合 6 种豁免情形之一的可以不交，但申报时都要填、都要留证据。
如果你在温哥华有一套不常住的房子——可能是投资房、孩子上学时期的陪读房、或者正在挂牌出售的旧居——那么每年 2 月初的这一份申报表，可能是你全年最重要的一份市政文件。温哥华市的空屋税 2017 年开征，税率从最初的 1% 一路涨到现在的 3%，是全加拿大针对空置住宅最重的市级税种之一。很多人误以为”不住就交税”，其实豁免情形不少，关键是每年按时申报、选对申报类别。本文把税率档位、申报义务和 6 个常见豁免情形一次性讲清楚。
1. 空屋税是什么：只管温哥华市内的住宅
空屋税（Empty Homes Tax，简称 EHT）是温哥华市政府征收的一项市级税，目的是把长期空置的住宅逼回租赁市场。几个关键界定：
- 只适用于温哥华市（City of Vancouver）行政边界内的住宅物业，本拿比、列治文等周边城市不适用；
- 只针对非主要住所（non-principal residence）且在参考年度内累计空置 6 个月以上的物业；
- 与 BC 省的投机空置税（Speculation and Vacancy Tax）是两套独立制度，要分别申报，千万别混为一谈；
- 税收净收入全部用于温哥华市的可负担住房项目。
市府 2025 年底公布的数据显示，2024 参考年度温哥华空置房比例已降到 0.49%，是开征以来的最低值；从 2017 到 2024 年，申报为空置的住宅数量下降了约 67%。这说明税是真的在收，而且真的在起作用。
2. 税率档位：2025 参考年度仍是 3%
空屋税的税率是按参考年度（reference year）定的，针对的是该年度房屋的评估值（assessed value）。税率变化史如下：
| 参考年度 | 税率 | 100 万估值房产应交税 |
|---|---|---|
| 2017–2019 | 1% | 1 万加元 |
| 2020 | 1.25% | 1.25 万加元 |
| 2021–2025 | 3% | 3 万加元 |
市府官网已确认：2025 参考年度税率仍为 3%。也就是说，2025 年全年空置、估值 150 万加元的房子，应交空屋税为 4.5 万加元。税基用的是 BC Assessment 的年度评估值，不是你的买入价，也不是市场成交价。
3. 谁要申报：所有住宅业主，每年一次
这是最容易被忽视的一点：温哥华市内所有住宅物业的注册业主，每年都必须做一次房产状态申报（property status declaration），哪怕你就住在里面、哪怕房子常年出租也一样要报。申报只有 4 个类别：主要住所、已出租、符合豁免、空置。
2025 参考年度的申报已经开放，截止日期是 2026 年 2 月 3 日。申报渠道有 4 种：市府官网 vancouver.ca/eht 在线申报、亲自去市政厅税务服务处、邮寄、拨打 3-1-1。夫妻联名或多人共有的房产，只需提交一份申报。
不申报的后果最严重：截止日期前没收到申报的物业，会被市府直接认定为空置，按 3% 征税。如果之后补申报”已入住/符合豁免”并经市府核实，税可以撤销，但逾期申报会被处 250 加元的市政罚款。所有申报都可能被抽查审计。
4. 豁免情形一：翻修、在建或重建（持有效许可证）
房子在参考年度内正在翻修、新建或重建，且持有市府签发的有效建筑许可（building permit），可以申请豁免。这是最常见的”合理空置”情形之一，比如整屋大修期间确实没法住人。
- 需要提供有效的建筑许可作为证据，许可上的地址和施工时间要能覆盖空置期；
- 纯粹的”打算装修但还没动工”不算，许可必须真实有效；
- 开发商手里的在建项目同样适用这一条。
5. 豁免情形二：业主因医疗或护理缺席
业主（或其他合法居住人）在参考年度内因接受医疗或护理服务而长期不在住所，可以豁免。比如长期住院、住进护理院、接受康复治疗等情形。
- 需要提供医疗机构或护理机构出具的证明信；
- 短期住院几周一般不够，缺席时间要与空置期基本对应；
- 申报时如实填写缺席原因和时间段，保留好医疗记录备查。
6. 豁免情形三：业主去世，房产进入遗嘱认证
业主在参考年度内去世，房产进入遗嘱认证（probate）程序或遗产处理期，可以豁免。这是市府考虑到遗产处置需要时间的合理安排。
- 需要提供死亡证明及遗嘱认证相关文件；
- 豁免覆盖的是遗产处理期间，不是无限期——遗产处置完成后仍长期空置就要另想办法；
- 由遗嘱执行人（executor）或遗产管理人代为申报。
7. 豁免情形四：参考年度内产权发生变更
房子在参考年度内发生过产权过户（比如你年中刚买下这套房），当年可以豁免。逻辑很简单：新业主不该为前业主的空置买单，过渡期也不该被征税。
- 以土地注册处的过户登记为准，需要提供过户文件；
- 注意这是”当年”豁免，次年起就要按正常规则申报；
- 买家在交割后记得及时更新业主信息，以免申报通知寄丢。
8. 豁免情形五：Strata 公寓有租赁限制条款
如果你的公寓所在 strata 有禁止出租的附例（bylaw），导致你依法不能把房子租出去，可以豁免。但这条有个硬性时间门槛：该租赁限制附例必须在 2016 年 11 月 16 日之前就已生效。
- 需要提供 strata 的附例文本，证明限制在截止日期前已存在；
- 2016 年 11 月 16 日之后新加的租赁限制不算；
- 附例只是”限制短租”而非”禁止出租”的不符合条件。
9. 豁免情形六：法院命令禁止居住
有法院命令禁止任何人居住该物业的（比如涉诉讼查封、安全原因禁入），可以豁免。这类情形相对少见，但确实在豁免清单里。
- 需要提供法院命令复印件；
- 命令必须在参考年度内有效，且确实禁止居住；
- 命令解除后，房子恢复可居住状态就要重新评估是否空置。
此外还有两类常见但容易被归错类的情形：一是业主因工作原因一年住满 6 个月、主要住所另在他处（比如在温哥华工作半年、另有主要住所的人），二是房子确实有人住满 6 个月——这两类本质上属于”非空置”而非豁免，申报时选”已出租/已入住”类别即可，不用走豁免通道。
10. 关键数字与时间线单列
- 税率：2025 参考年度 3%（估值 100 万加元对应 3 万加元税）；
- 申报截止：2026 年 2 月 3 日（2025 参考年度）；
- 逾期罚款：250 加元市政罚款，另加被认定为空置后的应纳税款；
- 缴税时间：税款一般在每年 4 月中旬随地税缴纳；
- 申诉时限：收到空置税通知后 30 天内可向 Vacancy Tax Review 办公室投诉；对复核结果不服，21 天内可上诉至 Vacancy Tax Review Panel，专家组决定为终局；
- 租客豁免线：租客累计入住满 180 天（每次租期至少连续 30 天）即不算空置。
11. 5 个常见坑：华人业主最容易踩的
- 以为自住房不用申报：申报义务覆盖所有住宅，自住也要每年报一次”主要住所”，漏报一样被认定空置；
- 把市空屋税和省投机空置税搞混：这是市、省两套税，各自申报。只报了省税没报市税，市税照样按空置征收；
- 出租天数”差一点”：租客累计 179 天和 180 天是两回事，每段租期还必须至少连续 30 天，Airbnb 式短租凑天数不算；
- 豁免证据临时抱佛脚：建筑许可、医疗证明、死亡证明、法院命令都要在申报时能拿出来，审计时补交可能已经产生罚款；
- 房子挂牌出售就以为自动豁免：挂牌本身不是豁免理由，空置待售期间仍可能被征税，要么租出去、要么符合某条豁免、要么准备交税。
12. 新手 checklist：申报前逐项打勾
- ☐ 确认房产在温哥华市行政边界内（市税只管市内）；
- ☐ 回顾 2025 全年：自住 / 出租满 180 天 / 符合某条豁免 / 确实空置，选对申报类别；
- ☐ 出租的：整理全年租约，确认每段 ≥30 天、累计 ≥180 天；
- ☐ 走豁免的：把证据文件（许可、证明信、死亡证明、过户文件、附例、法院命令）扫描存档；
- ☐ 2026 年 2 月 3 日前完成申报（官网在线最快）；
- ☐ 别忘了 BC 省投机空置税的单独申报；
- ☐ 收到税单有异议：30 天内投诉，21 天内上诉，别错过窗口。
常见问题 FAQ
Q1：房子是我和配偶联名，申报要交两份吗？
A：不用。共有的房产只需提交一份申报，任一注册业主申报即可。
Q2：孩子在温哥华上学住在里面，算我的主要住所吗？
A：不算。主要住所是业主本人通常居住、处理日常事务的地方。如果孩子住满 6 个月以上，可以按”有人居住”申报；住不满且你不住，就要看是否符合豁免，否则可能被征税。
Q3：我 2025 年 9 月才买的房，全年大部分时间是前业主空置的，要交税吗？
A：参考年度内发生过产权变更的，当年可豁免。保留好过户文件，申报时选豁免类别。但 2026 年起就要按正常规则申报。
Q4：逾期申报后补交”自住”，税能撤销吗？
A：市府明确：如果逾期后补申报”已入住”或”符合豁免”并经核实，空屋税本身可以不征收，但 250 加元的逾期罚款照样要交。所以宁可早报，不要赌。
Q5：对税单不服，除了交钱还有什么办法？
A：收到空置税通知后 30 天内可向 Vacancy Tax Review 办公室投诉；不服复核结果，21 天内可上诉至 Vacancy Tax Review Panel，专家组的决定是最终的，没有再上一级。
相关阅读
官方来源：City of Vancouver 官网（Empty Homes Tax 专页）、BC Assessment 官网。核验于 2026年10月16日。
关键政策以 City of Vancouver / BC 省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
📱 更多加拿大生活干货，欢迎加微信交流：UUUMGT
