先说三句：渥太华空置税（Vacant Unit Tax，简称 VUT）要求全市所有住宅业主每年申报一次，2026 年申报周期（对应 2025 占用年度）的截止日是 2026 年 3 月 19 日；房子连续空置超过 184 天且不是主要居所，首年按评估价 1% 征税，连续空置次年起每年再加 1%，最高 5%；错过申报会被”视为申报空置”，直接开税单并加收滞纳金，有异议要在税单年 9 月 15 日前提申诉。
陈女士 2024 年底在渥太华 Kanata 买了一套公寓，打算留给在外地上大学的女儿周末住，平时大半时间空着。她 2025 年初收到市府的提醒信才知道：渥太华每个有房的人都要申报，不管房子空不空。她的单元一年空了近 200 天，又不是女儿的主要居所，刚好踩进征税线——好在她及时申报了豁免类别，避免了按评估价 1% 的税单。她的经历说明了一件事：这个税”申报”是每个人的义务，”交税”只是其中一部分人的事。弄清四个要点，你就能知道自己是”交税的那一拨”，还是”只申报不交税的大多数”。
一、空置税到底是什么：税率与征税对象
渥太华空置税由市议会通过的《空置单元税附例》（By-law 2022-135）设立，目的是鼓励业主把房子住起来或租出去，增加住房供给。税收直接投入市府的可负担住房预算。注意这和联邦的”闲置住房税”（Underused Housing Tax，针对非加拿大税务居民的 1% 税）是两回事，渥太华的 VUT 面向的是本地所有住宅业主。
征税门槛有两个条件同时成立：第一，房屋不是任何人的主要居所（principal residence）；第二，在一个日历年内空置超过 184 天。首年税率是房屋评估价（assessed value）的 1%。如果连续第二年仍然空置，税率升到 2%，此后每年再加 1%，最高 5%。一套评估价 60 万加元的房子，首年空置税就是 6000 加元，连续空置 5 年后的单年税率会涨到 30000 加元。
以下几类房子天然不在征税范围内：业主或租客用作主要居所的房子；亲友用作主要居所的房子（即使产权人不住）；已出租且租客实际居住的单元。也就是说，绝大多数自住房和正常出租房，本质上是”申报但免税”的。
二、要点一：申报截止日——每年三月第三个星期四
所有住宅物业业主每年都必须申报，申报的是上一个日历年的占用情况。申报截止日固定在每年三月第三个星期四。对照近几年：2022 占用年度截止 2023 年 3 月 16 日，2023 占用年度截止 2024 年 3 月 21 日，2024 占用年度截止 2025 年 3 月 20 日，2025 占用年度对应的是 2026 年 3 月 19 日。下一轮（2026 占用年度）的截止日则是 2027 年 3 月的第三个星期四，预计为 2027 年 3 月 18 日，具体以市府公布为准。
申报入口是市府的 MyServiceOttawa 门户（MyService.Ottawa.ca），申报时需要准备：物业税卷号（roll number）和访问码，或者直接用 MyServiceOttawa 账户登录；申报人的姓名、电话和邮箱；每个单元的占用情况说明；如申请豁免，还需要对应的佐证材料，如入住起止日期、死亡日期证明、法庭或政府命令编号、建筑许可编号及工程简述等。
三、要点二：谁必须申报——有房就要报，不看空不空
这是最容易被误解的一点：申报义务和房子空不空无关。渥太华市内所有住宅物业的业主都必须申报，自住房业主也要每年走一遍流程。2023 占用年度，全市有 327,967 户需要申报，申报率达到 99.7%，说明市府的追踪相当到位，漏报很难蒙混过去。
具体到四种常见情形：自住业主——必须申报，申报为主要居所，免税；正常出租的房东——必须申报，申报为已出租，免税；亲友（如子女）住着的房子——必须申报，申报为亲友用作主要居所，免税；长期空着的投资房或度假屋——必须申报，空置超 184 天就要交税。 condo 公寓、独立屋、镇屋、出租单元都一样，没有例外。
四、要点三：豁免情形一览——这几类空着也不交税
市府列出的豁免情形分为两类：天然豁免（申报时选对应类别即可）和申请豁免（需要佐证材料）。
- 主要居所：业主本人、租客、亲友用作主要居所的单元，直接豁免，这是最常用的一类。
- 施工/翻修中：房子因维修翻修无法入住，且市府已签发相应建筑许可。注意许可必须是市府签发的，排队等许可期间超了 184 天也可能被征税。
- 遗产处理期：业主去世当年及次年豁免。但安省遗嘱认证（probate）常常超过两年，超出的年份要自己留意。
- 医疗原因的第二居所：因就医需要在他处居住的第二居所，可申请豁免。
- 危险或受损房屋：因火灾、结构问题等不适合居住的房屋。
- 不符合条件的乡村物业：部分乡村住宅物业不在征税范围内。
- 住院/长期护理：业主入住医院或长期护理机构期间，凭入住证明可申请豁免。
2023 占用年度，全市共发现 4,140 个空置单元，其中 2,067 个连续两年空置——真正被征税的只是一小部分。但市府也收到了 1,764 份申诉，其中 1,233 份获批，说明误征并不少见：很多人其实符合豁免，只是第一次申报时没选对类别。建议：符合任何一条豁免就大胆申报对应类别，并留好佐证文件。
五、要点四：不报和瞒报的代价——罚款、补税与申诉
错过申报截止日，市府会把你的房子视为申报为空置（deemed vacant），直接按 1% 开税单并加收滞纳金。换句话说，”忘了报”和”空着不报”在账单上是一个待遇，这是整个制度里最贵的一个坑。
如果你对税单有异议，可以提交申诉（Notice of Complaint），截止日是税单当年的 9 月 15 日；如果是审计后补开的税单，申诉期为认定之日起 90 天。错过申诉期还有”延迟申诉”通道，但要交 500 加元的行政处理费，无论申诉成败都不退。极端困难情形（如重病住院、自然灾害、市府自身错误）可以申请减免这笔费用和时限，需致电市府税务部门 613-580-2444（转 3）并提交证明。
六、关键数字单列：费率、时间线一览
- 征税门槛：非主要居所 + 日历年内空置 > 184 天
- 首年税率：评估价的 1%
- 连续空置税率：次年起每年 +1%，最高 5%
- 申报截止：每年三月第三个星期四（2026 年申报周期为 3 月 19 日）
- 申诉截止：税单当年 9 月 15 日；审计补税单为认定后 90 天
- 延迟申诉费：500 加元/占用年度，申诉成败不退
- 2023 占用年度实绩：327,967 户应申报、申报率 99.7%、4,140 单元被认定空置、1,764 份申诉中 1,233 份获批
- 50 万房子举例：首年空置税约 5,000 加元；60 万房子约 6,000 加元
七、申报实操：第 1 步到第 4 步
第 1 步：准备材料。找出你的物业税账单，上面有卷号（roll number）；准备好访问码（access code），或确认你的 MyServiceOttawa 账户能登录。想好每个单元在上一年是”自住 / 出租 / 亲友住 / 空置 / 豁免”，申请豁免的提前准备好佐证文件。
第 2 步：登录申报。进入 MyService.Ottawa.ca 的空置税申报页面，按提示逐个单元填写占用状态。如实选择类别，不要为了”省事”选错类别——选错类别后续被审计反而麻烦。
第 3 步：保存回执。MyServiceOttawa 的新版面板可以查看近 5 年的申报记录、重新提交、打印或保存申报单。申报完成后把确认页存成 PDF，和佐证文件放在一起，至少保留 5 年。
第 4 步：关注税单。空置税会出现在当年的最终税单（final tax bill）上，通常 6 月寄出。收到后核对金额：被误征的，在 9 月 15 日前提交申诉。
八、常见坑与红线（5 条）
- 红线：不申报=自动按空置征税。自住房业主也必须每年申报，”我的房子又不住人空着”的想法最危险，漏报直接按 1% 开单加滞纳金。
- 坑：空置天数按”日历年”算。184 天的门槛看的是 1 月 1 日到 12 月 31 日的累计空置，不是”连续空置”。装修拖了半年、两次租客之间各空 3 个月，累计超 184 天就踩线。
- 坑：翻修豁免只认市府签发的许可。自己找人装修但没有市府许可，或者卡在市府许可排队里，都不符合豁免条件，开工前先把许可办下来。
- 坑：亲友住着也要”申报为亲友主要居所”。子女住着但不申报，系统里这套房就是”空置”的。让亲友提供驾照、车险、税单等能证明”这是他主要居所”的文件备查。
- 红线：遗产房超两年要当心。豁免只覆盖去世当年和次年，安省遗嘱认证经常超过这个期限，第三年起房子空着就可能被征税，遗产执行人要提前规划出租或出售。
九、新手 checklist：申报前逐项打勾
- □ 找出物业税账单上的卷号（roll number）和访问码，或确认 MyServiceOttawa 账户可登录
- □ 列出名下每个住宅单元，标注上一年每个单元的占用状态
- □ 计算每个单元的累计空置天数，确认是否超过 184 天
- □ 非自住的单元：确认属于”出租 / 亲友主要居所 / 豁免情形 / 应税空置”中的哪一类
- □ 申请豁免的：备齐佐证文件（租约、许可编号、死亡证明、医疗证明等）
- □ 在三月第三个星期四前完成申报并保存确认回执
- □ 6 月收到最终税单后核对金额，有误在 9 月 15 日前提申诉
- □ 所有文件保留至少 5 年，以备市府审计抽查
十、常见问题 FAQ
Q1：我的房子是自住的，也要每年申报吗？
要。申报义务覆盖全市所有住宅业主，自住房业主每年申报为”主要居所”即可，免税。2023 占用年度 99.7% 的申报率说明市府追踪很严，不要赌”自住房没人查”。
Q2：2026 年 3 月 19 日已经过了，我漏报了怎么办？
尽快登录 MyServiceOttawa 补申报。被”视为申报空置”并收到税单的，在税单当年 9 月 15 日前提交申诉（Notice of Complaint）并附上证明；错过申诉期可走延迟申诉通道，但要交 500 加元行政费。极端困难情形可申请减免费用和时限。
Q3：房子租出去了，但租客中途搬走空了 4 个月，要交税吗？
看全年累计空置天数。空置税只看”空置超过 184 天”这个累计数：4 个月约 120 天，加上其他空置期，全年累计超 184 天且该单元不是任何人的主要居所，才会被征税。正常出租期间不计入空置。
Q4：听说有人提议取消空置税，现在还要申报吗？
要。截至本文核验日期（2026 年 10 月 11 日），《空置单元税附例》（By-law 2022-135）仍然有效，市议会 2026 年市选前后确有废除该税的政治讨论，但附例未被废除前，申报义务和征税照常执行。以市府官网 ottawa.ca/vut 的最新口径为准。
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官方来源：City of Ottawa（Vacant Unit Tax 页面及上诉页面）、Canada.ca（Underused Housing Tax 说明）。核验于 2026年10月11日。
关键政策以市府官网 ottawa.ca/vut 为准。本文仅供信息参考，不构成法律/税务建议。
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