先说三句：第一，买房交割时的一次性附加税分四档——BC 省海外买家附加转让税 20%、安省非居民投机税 NRST 25%（全省征收）、新斯科舍省非居民地契转让税 10%（2025 年 4 月起从 5% 翻倍）、爱德华王子岛非居民物业税按每 100 加元评估值收 1.70 加元（2026 年起上调），这些都叠加在常规土地转让税之上。第二，持有阶段每年还有空置税：BC 投机与空置税 2026 税年起外国业主 3%、省外加拿大人 1%，温哥华空屋税和多伦多空置房税都是 3%，每年必须主动申报，漏报直接按最高税率计。第三，最常用的 3 个豁免是：主要住宅自住、每年长租满 6 个月、身份或搬迁转换退税（安省 4 年内拿到 PR 可退 NRST、新斯科舍搬入可退）——但所有豁免都要自己申报，政府不会自动给你免。
先分清：买房时一次交的税 vs 持有时每年交的税
新移民买房最容易搞混的一点是：加拿大的”买房附加税”其实是两套完全不同的东西，交税时点、税基、申报方式全都不一样。
| 对比项 | 买房时的一次性附加税 | 持有阶段的年度空置税 |
|---|---|---|
| 什么时候交 | 交割（closing）当天，律师从房款里代扣 | 每年一次，按自然年申报缴纳 |
| 税基 | 成交价（对价） | 政府评估值（assessed value） |
| 谁来收 | 省政府（随土地转让税一起收） | 省政府或市政府（单独申报） |
| 典型例子 | BC 20%、安省 NRST 25%、新斯科舍 10% | BC 投机与空置税、温哥华空屋税、多伦多空置房税 |
| 新移民能不能避 | 拿到 PR/公民身份前基本避不掉 | 自住或长租就能豁免，但要主动申报 |
一句话记：交割时的税看”身份”，持有时的税看”用法”。身份没转过来，买房那一下的 20%–25% 躲不掉；但房子只要住进去或租出去，持有阶段的空置税基本都能合法豁免。
BC：海外买家附加物业转让税 20%
BC 省的海外买家税正式名称是附加物业转让税（Additional Property Transfer Tax），在常规的一般物业转让税（General Property Transfer Tax）之外再加收 20%，按外国买方所占产权比例对应的公平市场价值征收。
- 谁要交：非加拿大公民、非永久居民的个人，以及外国公司、外国控制的信托。注意”外国买家”看的是国籍和移民身份，不是看你人在不在加拿大。
- 哪里要交：只在省政府划定的指定区域（specified areas）征收，包括大温地区、首府地区（维多利亚）、菲沙河谷、中奥肯纳根、纳奈莫等主要城市区。去偏远小镇买房可能不在范围内，签约前务必让律师确认。
- 怎么算：100 万加元的房子，常规转让税之外再加 20 万加元的附加税。这笔钱在交割日一次性付清，不能分期。
- 联名买房注意：如果夫妻一方是 PR、一方还不是，附加税按外国人所占的产权份额比例征收——但安省的 NRST 更狠（见下一节），两省规则不一样，别混用。
BC 还有配套的退税政策：在规定期限内成为永久居民或公民、或符合全日制留学生等条件的买家，可以申请退还已交的附加税，具体时限和条件以 BC 省官网为准。
安省：非居民投机税 NRST 25%，全省征收
安省的非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，NRST）是全国最重的一档：25%，自 2022 年 10 月 25 日起适用于安省全省任何地方的住宅交易（2017 年刚推出时是 15% 且只限大多伦多金马蹄地区，2022 年 3 月先涨到 20% 并扩大到全省，同年 10 月再涨到 25%）。
- 谁要交：外国个人（非公民、非 PR）、外国公司、应税信托。按《印第安法》注册的原住民不算外国人。
- 覆盖哪些房：含 1–6 套独立住宅单元的土地（独立屋、半独立、镇屋、公寓、六联排都算）；2024 年 3 月 27 日起，单独购买的公寓车位和储物间也被纳入。农地、商业工业用地、7 个单元以上的出租楼不算。
- 最狠的一条：联名买房只要产权人里有一个外国人，整套房的全价都要交 25%，不按份额打折。50/50 联名买 75 万的公寓，税是 18.75 万，不是 9 万多。
- 多伦多再加一层：多伦多市从 2025 年 1 月 1 日起开征市级非居民投机税（Municipal NRST）10%，叠加在省的 25% 之上——在多伦多买房的外国买家，交割时一次性附加税合计可达房价的 35%。
退税通道：买房后 4 年内成为加拿大公民或永久居民的，可以申请退还 NRST；全日制在安省高校就读达到规定年限的留学生也有退税路径。退税要自己申请、自己举证，逾期不候。
新斯科舍：非居民地契转让税 10%，2025 年翻倍
新斯科舍省的非居民地契转让税（Non-Resident Deed Transfer Tax）从 2025 年 4 月 1 日起从 5% 翻倍到 10%，是这四个省里涨幅最猛的一个。
- 谁要交：所有”非新斯科舍居民”——注意，这不只针对外国人，从安省、BC 搬过去买房的加拿大人也要交。非居民的定义看居住地，不看国籍。
- 覆盖哪些房：1–3 个住宅单元的住宅物业（含空地上的部分情形）。
- 豁免/退税：真心搬过去住的可以免。交割时签一份声明，2026 年 8 月 6 日及之后交割的买家有 1 年时间搬入并提交居住证明（之前是 6 个月）。搬成了就不用交；搬不成，10% 连本带息从交割日追回来。
- 别忘了市政那份：省税之外，市政地契转让税照收（哈利法克斯约 1.5%），所有买家都要交。
这个税对”先买房、后登陆”的新移民家庭影响最大：房子先买了、人还没搬过去，交割时 10% 照收，务必把搬迁时间表写进购房计划。
爱德华王子岛：非居民物业税上调，还有土地限购
爱德华王子岛（PEI）走的是另一条路：没有一次性的海外买家附加税，但非居民的年度物业税更贵，而且买地本身受限。
- 税率：2026 年预算把非居民物业税从每 100 加元评估值 1.50 加元上调到 1.70 加元；符合条件的自住业主有税收抵免，实际税率可降到约 1.00 加元/100 加元。非居民的定义是过去 24 个月里在 PEI 住满 12 个月以下、或没在 PEI 报过个税的人——加拿大公民也可能被算成非居民。
- 土地限购：《土地保护法》规定，非居民未经岛屿监管与上诉委员会（IRAC）批准，最多只能持有 5 英亩土地。想买带大片土地的度假屋，先申请、再买房，顺序别反。
- 身份转换：搬到岛上住满 183 天并能证明后，可以申请转为居民税率，但不溯及既往——之前多交的不退。
空置税：BC 投机与空置税 2026 年新税率
BC 省的投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax，SVT）是按年征收的持有税，税基是政府评估值。2026 税年起税率上调：
| 业主身份 | 2019–2025 税率 | 2026 年起税率 |
|---|---|---|
| 外国业主、无税世界收入者（satellite family 等） | 2% | 3% |
| 非 BC 居民的加拿大公民/PR | 0.5% | 1% |
| BC 居民（主要住宅自住或合规长租） | 0（豁免） | 0（豁免，居民免征额从 2,000 涨到 4,000 加元） |
- 每年都要申报：指定区域内的住宅业主，每年 3 月 31 日前必须提交申报表——即使你确定自己豁免也要申报，不申报直接按最高税率 3% 核定，外加 10% 滞纳金和利息。
- 豁免怎么拿：主要住宅自住、或每年出租满 6 个月（每次租期 30 天以上）是最常用的两条。申报时勾选豁免类别并保留证据。
- 新移民注意：刚登陆、房子空着等装修的家庭，第一年最容易中招——人不住、又没租出去，又忘了申报，三重 debuff 叠满。
温哥华空屋税 3% 与多伦多空置房税 3%：两份申报别漏
住在温哥华市或多伦多市的业主，市级空置税和省级税是两套独立申报，交了一份不代表另一份也免了。
- 温哥华空屋税（Empty Homes Tax）：2026 税年税率为评估值的 3%。市内每一套住宅的业主每年都要申报，2026 年申报截止 2 月 3 日。漏申报罚款 250 加元且房子直接按空置计税；虚假申报最高罚 1 万加元。
- 多伦多空置房税（Vacant Home Tax）：2026 年税率为评估值（CVA）的 3%，房子空置超过 6 个月就触发，同样每年申报。
- 联邦低利用住房税（UHT）：2025 年联邦预算案已宣布 2025 年起取消 UHT，2025 及以后不再需要申报缴纳；但 2022–2024 税年的申报义务还在，没申报的仍可能被追罚（每套房 5,000–10,000 加元罚款）。
- 联邦外国人购房禁令：2023 年 1 月 1 日生效的《禁止非加拿大人购买住宅物业法》，目前延期至 2027 年 1 月 1 日到期——禁令期内非加拿大人原则上不能直接购买住宅物业，买房前先确认自己是否在豁免范围内。
费用与时间线：关键数字单列
| 事项 | 关键数字 | 时间线 |
|---|---|---|
| BC 海外买家附加转让税 | 房价的 20% | 交割日一次性缴纳 |
| 安省 NRST | 房价的 25%（全省） | 交割日一次性缴纳；2022-10-25 起现行税率 |
| 多伦多市级海外买家税 | 房价的 10%（叠加） | 2025-01-01 起登记的交易适用 |
| 新斯科舍非居民地契转让税 | 房价的 10% | 2025-04-01 起从 5% 上调；交割日缴纳 |
| PEI 非居民物业税 | 每 100 加元评估值 1.70 加元 | 2026 年起；按年缴纳 |
| BC 投机与空置税 | 外国业主 3% / 省外加拿大人 1% | 每年 3 月 31 日前申报上一年 |
| 温哥华空屋税 | 评估值的 3% | 每年 2 月 3 日前申报 |
| 多伦多空置房税 | 评估值（CVA）的 3% | 每年申报，空置超 6 个月触发 |
| 联邦 UHT（历史） | 1%/年 | 2025 年起取消；2022–2024 税年仍须补申报 |
举个直观的例子：外国买家在多伦多买一套 100 万加元的公寓，交割时一次性附加税 = 25 万（省 NRST）+ 10 万（市税）= 35 万加元，这还不含常规土地转让税和律师费。预算时一定要把这部分算进去，不能只看首付。
3 个豁免全解：自住、长租、身份转换退税
豁免一：主要住宅自住
所有空置税（BC SVT、温哥华 EHT、多伦多 VHT）都认”主要住宅自住”豁免：房子是你的主要居所、你实际住在里面，就不用交。但注意两点：第一，豁免要申报才生效，政府不会自动知道你住在里面；第二，”自住”看的是实际居住，不是看地址写在哪——长期空关、偶尔回去住几周的，不算。
豁免二：每年长租满 6 个月
房子不住、但租出去了，同样豁免空置税。通用门槛是：一年内出租累计满 6 个月，且每次租期不少于 30 天。短租平台那种几天一换的订单一般不算数。证据链要留齐：租约、租金入账记录、租客身份信息，税局抽查时拿得出来。
豁免三：身份/搬迁转换退税
买房时交的那些一次性附加税，部分省份给了”后悔药”：
- 安省 NRST：买房后 4 年内成为加拿大公民或永久居民，可申请全额退还已交的 25%；全日制在安省高校就读满规定年限的留学生也有退税通道。
- BC 附加转让税：在规定期限内获得 PR/公民身份或符合留学生条件的，可申请退税，具体时限以 BC 省官网为准。
- 新斯科舍：交割后 1 年内（2026 年 8 月 6 日及之后交割）搬入并提交居住证明，可豁免或退还 10% 的税。
退税的共同特点：自己申请、自己举证、有截止日期。指望律师或中介帮你盯着，不如自己在日历上标红。
常见坑/红线：5 条
- 只算首付、不算附加税，交割前资金缺口几十万。外国买家在安省买房，25% NRST 是硬成本，不能贷款、必须现金，律师信托账户里没这笔钱就交割不了。
- 以为交了省税就完事，漏了市政那一份。多伦多的 10% 市税、温哥华的空屋税都是独立税种，申报系统也不互通，各交各的、各报各的。
- 豁免条件符合了，但没申报，照样被按最高税率核定。BC SVT 和温哥华 EHT 都是”不申报=默认空置”，豁免资格不会自动生效。
- 新斯科舍的 10% 也收省外加拿大人。很多从安省搬去东海岸的买家以为”加拿大人不用交”，交割时才发现非居民的定义看居住地。
- 联邦购房禁令期内用”变通架构”买房。通过代持、复杂公司架构绕开禁令或附加税，一旦被认定为避税安排，补税加罚款，还可能影响未来的移民申请——红线中的红线。
新手 checklist
- ☐ 确认自己的移民身份：公民 / PR / 工签 / 学签 / 无身份——决定买房时交哪一档附加税
- ☐ 确认目标省份和城市：BC 指定区域？安省全省 25%？多伦多再加 10%？新斯科舍 10%？
- ☐ 让律师书面确认：本次交易适用的全部附加税种和金额（含市政）
- ☐ 预算表单独列一行”买房附加税”，按最坏情形（最高税率）准备现金
- ☐ 交割后第一时间查：空置税申报截止日（温哥华 2 月 3 日 / BC 3 月 31 日 / 多伦多按市府通知）
- ☐ 决定房子用途：自住 / 长租（留租约和入账证据）/ 短期空置（评估空置税成本）
- ☐ 符合退税条件的，在日历上标出申请截止日，提前 3 个月准备材料
- ☐ 2022–2024 年持有过物业的非居民：确认 UHT 历史申报是否补齐
常见问题 FAQ
Q1：我是 PR，但还没登陆，能豁免海外买家税吗？
A：能。海外买家税看的是移民身份，不是看你人到没到。已经拿到 PR 确认信（COPR 获批）的人，在 BC 和安省都不算”外国买家”。但要注意：有些退税看的是”成为 PR 的日期”，签约前务必让律师确认你的身份文件是否被认可。
Q2：房子空着是因为在装修，能豁免空置税吗？
A：装修本身通常不算豁免理由，BC SVT 和温哥华 EHT 都有”大修/重建”类的有限豁免，但条件严格、需要审批，不是”我在装修”一句话就行。装修期超过几个月的，建议直接按”可能要交税”做预算，或改成先短租出去。
Q3：安省 NRST 交了，几年后拿到 PR 真的能退吗？
A：真的，但有三个条件：买房后 4 年内成为公民或 PR、自己主动申请、材料齐全（购房合同、完税证明、身份文件）。逾期申请不受理，所以拿到 PR 的第一件事就是去办退税，别拖。
Q4：房子长期租出去了，还要交空置税吗？
A：不用，但要满足”一年租满 6 个月、每次租期 30 天以上”，并且每年按时申报豁免。租约、租金流水要留好，税局抽查豁免资格时，这两样就是你的护身符。
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官方来源：Government of Ontario（Non-Resident Speculation Tax）、Government of British Columbia（Speculation and Vacancy Tax / Property Transfer Tax）、Government of Nova Scotia（Non-Resident Deed Transfer Tax）、Government of Prince Edward Island（Real Property Tax）、City of Vancouver（Empty Homes Tax）、City of Toronto（Vacant Home Tax）、Canada Revenue Agency（Underused Housing Tax）。核验于 2026年10月22日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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