朋友合买房 co-ownership：4 种出资协议、散伙 3 招全解

先说三句：朋友合买房在加拿大法律上叫 co-ownership，产权登记只有两种——联权共有（joint tenancy，份额均等、一方去世自动归另一方）和分权共有（tenants in common，份额可不等、去世后份额进遗产）；和朋友、兄弟姐妹合买，几乎永远应该选分权共有，并把出资比例白纸黑字写进协议；签约前必须签好 4 种协议、想好散伙的 3 条路，否则任何一方都能按分割法（partition legislation）要求法院强制卖房。

多伦多的小陈和大学室友去年合买了一套 condo：小陈出 70% 首付、室友出 30%，月供一人一半。产权登记时图省事选了默认的联权共有。今年室友结婚想搬走，要求按”一人一半”分卖房款——小陈多出的首付在法律上几乎拿不回来。这一篇，就是帮你避开这种坑：4 种必签协议怎么写、散伙 3 招怎么走、费用和时间线一次算清。

合买前先搞懂：两种产权登记方式

在加拿大，和别人一起买房，土地登记处（land registry）只认两种共有形式。选错了，后面所有的协议都白签。

记住结论：和朋友、兄弟姐妹合买，默认选分权共有（tenants in common），把真实出资比例登记在产权上。联权共有的”自动继承”听起来省事，但它默认 50/50，不管你实际出了多少钱。

第 1 种必签协议：出资比例与产权份额协议

这是 4 种协议里最重要的一份，回答一个问题：这房子到底谁占多少？

• 首付出资写清金额和比例：比如房价 80 万，首付 16 万，A 出 11.2 万（70%）、B 出 4.8 万（30%），产权就登记 70/30。
• 首付和月供的比例可以分开：常见做法是产权份额按首付出资定，月供一人一半；或者月供也按 70/30。两种都合法，关键是写下来。
• 父母资助算谁的：一方父母给的 5 万是”赠与”还是”借款”、算在哪一方名下，必须写明，否则分手时这是第一大扯皮点。
• 产权份额 ≠ 贷款责任：银行只看贷款合同（见下文），协议里的份额是你们之间的约定，对银行没有约束力。

协议形式：找房地产律师起草 co-ownership agreement（共有人协议），closing 时和过户文件一起签，费用一般几百到一千多加元——这笔钱是整套合买里性价比最高的支出。

第 2 种必签协议：月供、税费、保险的分摊协议

买下只是开始，住进去之后每个月都有账要算。协议里至少覆盖：

• 月供（mortgage payment）：按什么比例分；一方晚交/不交，另一方垫付后怎么追偿（建议写清滞纳金条款）。
• 地税（property tax）：加拿大各市每年征收，一般分几期，协议写明分摊比例和谁负责按时缴。
• 房屋保险（home insurance）：贷款银行强制要求买，保单写两个共有人名字，保费分摊。
• Condo 管理费 / 独立屋维修：condo 管理费每月固定；独立屋的大额维修（屋顶、暖炉）设一个触发线，比如单笔超 2000 加元必须双方书面同意。
• 日常小额开支：水电气网谁开户、怎么分，建议设一个共同账户每月自动扣，减少记账摩擦。

第 3 种必签协议：退出机制与买断优先权协议

合买的终点只有三种：一方买断另一方、一起卖给第三方、一方把份额卖给外人。协议必须提前排好优先级：

1. 内部买断优先：一方想退出，必须先给另一方 30–60 天的优先买断期，价格按双方认可的独立评估（appraisal）定，评估费双方平摊。
2. 一起卖房：若无人买断，双方同意挂牌出售，卖房款先还清贷款，剩余按产权份额分配。
3. 份额对外转让限制：未经另一方书面同意，不得把份额卖给第三方——否则你可能一觉醒来，和陌生人成了”室友兼合伙人”。
4. 买断款支付期限：买断不是口头答应就行，协议写清”评估后 90 天内完成过户和付款”，逾期视为放弃优先权。

第 4 种必签协议：死亡、意外与争议处理协议

分权共有的份额会进遗产，这一份协议管的是”最坏的情况”：

• 遗嘱配套：每位共有人都要立遗嘱，写明自己份额的继承人，并把遗嘱内容告知对方（不需要给对方看全文，但要让对方知道份额会去哪）。
• 另一方的优先买断权同样适用：继承人继承份额后，在世共有人应有优先买断权，避免和陌生人共有。
• 争议解决阶梯：先协商 → 再调解（mediation）→ 最后才走法律程序。调解费用分摊写清。
• 一方失联/失能：指定持续授权书（power of attorney）安排，避免一方出事后房子动弹不得。

贷款怎么批：共同借款人 co-borrower 的 3 个现实

银行眼里没有”主贷、次贷”之分，现实比很多人想的严格：

1. 两个人都上贷款合同：一套房只能有一个 mortgage，银行把两人的收入加总算还款能力，但两人对整笔贷款承担连带责任——一方不还月供，银行找另一方要全额，信用记录两个人一起受损。
2. 按信用差的那个批：银行取较低的信用分数定档，利率和额度都可能打折扣。签约前双方都去查一份信用报告，有问题先修。
3. 压力测试（stress test）照做：按合同利率 +2% 或 5.25% 取高者考核还款能力。两个人收入加总确实能贷更多，但月供也是两个人的共同债务，搬家、换工作前先算好一个人是否扛得住。

费用单列：合买一套 80 万的房子要准备多少钱

以安省一套 80 万加元的房子为例（两省税费不同，BC、魁省以官网为准），两人按 70/30 出资：

按 70/30 分：A 约准备 5.1 万首付相关现金 + 按比例分摊税费，B 约 2.2 万。注意：土地转让税和首付都不能从贷款里出，closing 当天必须现金备齐。首次购房者安省土地转让税最高可退 4,000 加元（须年满 18 岁、全球从未拥有过房产、9 个月内入住为主要居所）。以上税率核验于 2026年10月16日，来源见文末。

时间线：从”说好一起买”到拿到钥匙的 6 步

1. 第 1 步（意向阶段）：谈妥出资比例、产权形式、退出机制大方向，找律师起草共有人协议框架。
2. 第 2 步（贷款预批）：两人一起找 mortgage broker 做预批（pre-approval），锁定额度和利率有效期（通常 90–120 天）。
3. 第 3 步（看房下 offer）：offer 上写两个买家名字，条件条款（验房、贷款）一个都不能少。
4. 第 4 步（签正式协议）：4 种协议定稿签字；遗嘱和授权书同步安排。
5. 第 5 步（closing 前 2–4 周）：律师做产权调查、买房屋保险、准备 closing 资金（首付尾款 + 税费现金）。
6. 第 6 步（closing 当天）：律师完成过户登记，产权按约定份额登记，拿钥匙。

散伙 3 招：好聚好散的操作手册

协议签得再好，也要知道真散伙时每一步怎么走：

1. 第 1 招：内部买断——成本最低、速度最快。触发优先买断条款，请独立评估师估价，想留的一方按份额买下对方。注意买断方要自己重新做贷款审批（refinance），把对方从原贷款里摘出去，银行不自动放人。
2. 第 2 招：一起卖房分钱——双方同意挂牌，找共同认可的经纪人。卖房款先还贷款、付经纪佣金和律师费，剩下的按产权份额分。装修增值部分也按份额分，除非协议另有约定一方单独出资装修的补偿条款。
3. 第 3 招：法院强制出售——谈崩了的最后手段。加拿大各省都有分割法（partition legislation），任何一位共有人都可以向法院申请强制出售整套房产，法院一般会批准并指定分配方案。走到这一步，律师费吃掉一大块，双方都输。协议里的调解前置条款就是为了拦住这一步。

常见坑：6 条红线

1. 口头约定出资比例：没有书面协议 + 产权登记，出资多的一方在法律上几乎无法证明”我的份额更大”。默认登记经常是 50/50。
2. 只有一方上贷款：不上贷款的人也想要产权份额？银行不会同意——贷款人和产权人必须对应。想好谁上贷款、谁出首付，写进协议。
3. 忽略”连带责任”：一方失业断供，另一方必须全额垫上，否则两人的信用一起完蛋。协议里写清垫付追偿条款。
4. 不做遗嘱：分权共有一方去世没遗嘱，份额按无遗嘱继承法走，可能分给父母、子女——你的新”合伙人”可能是对方的前任。
5. 把份额偷偷卖给第三方：没有转让限制条款，对方可以把 30% 卖给任何人。签约时就把”对外转让须书面同意”写死。
6. 省掉共有人协议的钱：几百到一千多加元的律师费，赌的是几十万的房子。这笔钱没有”以后再补”的选项——矛盾都是在没协议的时候爆发的。

新手 checklist

• ☐ 决定产权形式：朋友/兄弟姐妹合买选分权共有（tenants in common），份额按出资写进 title
• ☐ 4 种协议找律师起草：出资份额、费用分摊、退出买断、死亡争议
• ☐ 两人一起做贷款预批，查双方信用报告
• ☐ 算清 closing 现金：首付 + 土地转让税 + 律师费 + 保险（税不能贷款）
• ☐ 各自立遗嘱，写明份额继承人，并告知对方
• ☐ 设共同账户付月供、税费、保险，减少扯皮
• ☐ 大额维修触发线（如 2000 加元）写进协议
• ☐ 首次购房优惠（退税、FHSA）各自确认资格

常见问题 FAQ

Q1：朋友只出首付、不上贷款，可以吗？
A：银行通常不同意。贷款合同上的人必须是产权人；只出钱不上贷款，银行不认这份”隐形份额”。变通做法是出资方签借款协议（写清利息和还款），或者双方都上贷款。无论哪种，都要律师写进文件，口头不算。

Q2：一方想卖、另一方不想卖，怎么办？
A：先看协议：对方有优先买断期（一般 30–60 天）。买断谈不拢就一起卖。最后手段是任何一方按省分割法申请法院强制出售——法院通常会批准，所以”死活不卖”是拖不住的，协议里最好有调解前置。

Q3：合买房还算”首套房”吗？能拿首次购房优惠吗？
A：看各人情况分别认定。安省土地转让税退税（最高 4000 加元）要求”全球从未拥有过房产”；如果你是首套、朋友不是，退税只能按你的份额比例算，具体以安省财政部官网为准。FHSA 等联邦优惠也是按个人资格分别判断。

Q4：一方去世了，他的份额归谁？
A：分权共有下，份额进入去世者的遗产，按他的遗嘱分配——可能是配偶、子女或父母。这就是为什么协议里要有”在世共有人优先买断权”，以及每个人都要有遗嘱。联权共有则自动归另一方，但那不适合朋友合买。

Q5：合买后一方信用变差，会影响另一方吗？
A：会。只要两个名字都在贷款合同上，一方逾期，另一方的信用报告同样留记录；银行追讨时可以向任何一方要全额。所以选合伙人先看信用，协议里写清一方违约时的垫付和追偿。

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官方来源：Ontario Ministry of Finance（Land Transfer Tax）、Canada Mortgage and Housing Corporation（CMHC）、Government of Canada（Home Buyers’ Plan / mortgage rules）。核验于 2026年10月16日。

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