先说三句：第一，和朋友在加拿大合买房，必须在交割前签一份书面的共有产权协议（Co-ownership Agreement），口头约定在产权纠纷里几乎没有用。第二，朋友之间选”按份共有”（Tenants in Common），份额按实际出资写死，不要选带生存者继承权的联合共有。第三，协议里必须写清出资比例、费用分摊、退出机制和出售决策规则这 4 条，否则再好朋友也可能为钱翻脸。
为什么朋友合买房，口头约定等于没有约定
多伦多、温哥华房价高企，两个年轻人凑首付合买一间 condo 或 townhouse，首付压力立刻减半。听起来很美，但加拿大的房产登记制度只认”产权人是谁、份额多少”，不认你们私下怎么说。没有书面协议，常见纠纷包括：
- 一方多出了首付，另一方只还月供，卖房时增值部分怎么分？
- 一方想卖、一方想住，房子到底听谁的？
- 一方结婚、生子、失业还不起月供，另一方要不要兜底？
- 一方去世，他的份额归谁——另一位朋友，还是他的家人？
一份由律师起草的共有产权协议，就是把这些问题在关系还好的时候写成白纸黑字。它不是伤感情，而是保护感情。
先搞懂：加拿大两种共有产权形式怎么选
在安省土地登记处（Ontario Land Registry）或 BC 的 Land Title Office 登记时，你们要选择共有形式（英文叫 Tenancy）。两种主流形式差别很大：
| 形式 | Tenants in Common（按份共有） | Joint Tenancy（联合共有） |
|---|---|---|
| 份额 | 可以不等，如 60/40、70/30 | 必须均等，一人一半 |
| 一人去世 | 份额按遗嘱/继承法传给其继承人 | 自动归另一共有人（生存者取得权 right of survivorship） |
| 适合谁 | 朋友、非配偶合买，强烈推荐 | 夫妻、长期伴侣 |
朋友合买房几乎一律选 Tenants in Common：出资 6:4，就登记 60% 对 40%；将来卖房或一人去世，份额归属清清楚楚，不会把朋友的房产份额自动送给对方的家人，更不会让对方的家人自动成为你的新”室友兼房东”。
魁北克的法律体系不同，那里没有 Tenants in Common 这个概念，对应的是”不可分共有”（indivision / undivided co-ownership），份额同样可以不等，规则写在《魁北克民法典》里。在魁省合买房，协议要请熟悉民法体系的公证人（notary）或律师起草，不能直接套用安省模板。
必备条款 1：出资比例与产权份额写死
这是协议的地基。必须白纸黑字写清：
- 首付各自出了多少：精确到加元，注明资金来源（自有存款、家人赠与等）。家人赠与的钱建议单独签赠与确认，避免将来被认定为借款。
- 产权份额：如甲方 60%、乙方 40%，与土地登记处登记一致。份额可以和首付比例不同，但必须明确。
- 月供分摊规则：按份额分摊，还是按实际居住情况分摊？例如一方住主卧、一方住次卧，是否按租金市场价折算？
- 提前还款与额外注资：一方想多还本金，份额要不要重算？建议约定：额外注资经双方书面同意后，按评估价折算份额。
关键原则：所有钱的进出都要留银行转账记录，现金交易在合买房里是定时炸弹。
必备条款 2：月供、税费、维修到底怎么分
买房只是开始，持有成本才是长期考验。协议要列明每一项日常开支的分摊方式：
- 房贷月供（本金+利息）、地税（property tax）、房屋保险；
- Condo 管理费、维修基金（reserve fund）；
- 水电网气、日常小修；
- 大修（屋顶、暖炉、窗户）：设一个金额门槛，如单次超过 1000 加元须双方书面同意，低于门槛一方可先行垫付后报销。
建议开一个联名账户专付住房开支，每人按月定额存入，对账透明。谁垫付了大额维修，保留发票，联名账户报销。
必备条款 3：退出机制与优先购买权
这是朋友合买房协议里最重要、也最容易被忽略的一条。人生会变：工作调动、结婚、移民回国，都可能让一方想退出。协议必须写清：
- 优先购买权（right of first refusal）：一方想卖份额，必须先按约定估值方法（如双方认可的持牌估价师评估价）卖给另一方，另一方在 30–60 天内决定买不买。
- 估值方法：写死用哪种估值（专业评估 / 双方各找一位经纪取中间值 / 市场价），避免”我觉得值 100 万，你觉得值 80 万”。
- 无人接盘怎么办：约定整套出售流程——共同委托经纪、挂牌价协商机制、僵持时的仲裁或调解条款。
- 违约出售：一方长期不付月供，另一方垫付后，有权要求对方按折价转让份额，或启动强制出售条款。
没有退出机制的合买，等于把两个人锁死在一套房里，这是最多朋友反目的根源。
必备条款 4：出售、出租、再抵押的决策规则
- 出售：整套出售须双方一致书面同意；一方份额转让适用优先购买权（见上一节）。
- 出租：一方搬出想把房间/整套出租，须另一方书面同意；租金按份额分配，空置期成本按份额承担。
- 再抵押/加按（refinance）：任何一方不得单方面用共有房产做抵押贷款；refinance 须双方签字，且新贷款条件须双方认可。
- 装修：超过约定门槛（如 2000 加元）的装修须双方同意，费用按份额分摊，增值部分同样按份额享有。
- 居住权：是否允许伴侣、家人长期同住？建议写清，避免”女朋友搬进来住了半年，另一方才知道”。
费用、时间线与关键数字
签协议本身也要花钱，但和买房总成本比是小头。以下为核实过的参考数字（核验于 2026 年 10 月 7 日）：
- 律师起草共有产权协议：安省在线法律服务的基础套餐约 1500 加元 + HST 起（含一轮修改）；全国范围内找律师起草财产类协议的平均费用约 3000 加元，复杂情况更高。建议双方各自请律师审阅（independent legal advice），这是协议日后被法院认可的关键。
- 安省土地转让税：累进税率——首 5.5 万加元 0.5%，5.5 万–25 万部分 1%，25 万–40 万部分 1.5%，40 万以上部分 2%（200 万以上部分 2.5%）。50 万加元的房子约 6475 加元；符合条件的首购者最多可退 4000 加元。注意：两人合买，只有符合首购资格的那一方能就自己的份额申请退税。
- BC 省物业转让税：80 万加元的房子约 1.4 万加元，具体按 BC 省官网累进税率计算。
- 交割杂费：通常为房价的 1.5%–4%，包括交割律师费、产权保险（title insurance）、验房等，合买双方按份额分摊。
- 时间线：协议起草约 5 个工作日；务必在交割（closing）前签署完毕，交割当天再谈条款等于没谈。
以上税费以各省官网为准，签约前请交割律师按你们的实际交易重新核算。
常见坑与红线：6 条
- 红线 1：只登记一人名字，另一人”私下算股东”。登记之外的那个人在法律上对房子没有任何权利，分手/翻脸时追讨极难。必须两人都上 title。
- 红线 2：用 Joint Tenancy 登记朋友合买。一方去世份额自动归另一方，死者的家人一分钱拿不到，极易引发诉讼。朋友合买只用 Tenants in Common。
- 红线 3：首付里混着父母的”借款”没写清。将来卖房分钱时，父母站出来说那是借的、要先还，纠纷立刻爆炸。赠与就签赠与确认，借款就写借条。
- 坑 4：月供一人全付，另一人”以后补”。没有书面还款计划，”以后”永远不会来。全进联名账户，按月自动转账。
- 坑 5：协议从网上抄模板没找律师审。美国模板、中文模板里的条款可能完全不适用加拿大各省法律，关键时刻无效。模板可以做提纲，定稿必须经加拿大持牌律师。
- 坑 6：买了房才想起签协议。交割后双方议价地位变化，条款更难谈。顺序一定是：先谈协议，再下 offer。
新手 checklist
- ☐ 两人都是 title 上的登记产权人，形式为 Tenants in Common
- ☐ 首付金额、资金来源、产权份额三方一致并写入协议
- ☐ 月供/地税/保险/管理费/维修的分摊规则与联名账户已设立
- ☐ 退出机制：优先购买权 + 估值方法 + 无人接盘时的出售流程
- ☐ 出售、出租、refinance、装修的决策规则（一致同意事项清单）
- ☐ 居住权规则：伴侣/家人长期同住是否需要对方同意
- ☐ 双方各自取得独立法律意见（independent legal advice）并留档
- ☐ 协议在交割前签署，所有资金往来走银行转账留记录
常见问题 FAQ
Q1：两个人合买，银行贷款怎么批？
A：银行会审查两个人的收入、信用分数和负债，任一人的信用问题都可能拉低整体获批额度或推高利率。建议先各自查信用报告，有问题先修复再申请预批（pre-approval）。
Q2：一方想退出，另一方买不起他的份额怎么办？
A：看协议里的退出条款：通常给另一方 30–60 天融资期；到期买不起就启动整套出售流程，按份额分钱。签协议时就要把这条写死，不能留白。
Q3：共有产权协议一定要律师起草吗？自己写行不行？
A：自己写的协议在满足各省法律形式要件时也可能有效，但措辞漏洞极多，纠纷时很可能被判部分无效。安省基础起草服务约 1500 加元 + HST 起，这笔钱是整套交易里性价比最高的保险。
Q4：一方结婚了，配偶对房子有权利吗？
A：在安省，婚后这处房产可能被认定为婚姻住所（matrimonial home），配偶享有特殊保护，即使不在 title 上。合买前务必咨询家庭法律师，婚后也要及时更新协议，必要时签婚内财产约定。
Q5：合买房需要买产权保险吗？
A：强烈建议。产权保险（title insurance）一次性付费，保的是产权登记瑕疵、欠税留置、地界纠纷等交割时没查出来的问题。合买涉及两人份额，万一产权有历史包袱，保险能省下巨额律师费。交割律师一般会主动推荐，费用两人按份额分摊。
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官方来源：Ontario Land Registry（安省土地登记处）、Canada.ca（土地转让税说明页）、BC Land Title and Survey Authority（BC 土地注册处）。核验于 2026年10月7日。
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