先说三句：① 联邦禁购令（2023 年 1 月 1 日至 2027 年 1 月 1 日）是第一道关——它决定”能不能买”，各省海外买家税决定”交多少”；② 真正单设海外买家转让税的只有三个省：BC 20%、安省 25%（多伦多市内再加 10%，合计 35%）、新斯科舍省 10%，其它省没有省级附加税但联邦禁令同样适用；③ 已拿 PR 或入籍即不受这些税约束，还没拿到的新移民重点看各省退税/豁免路径（BC 登记 1 年内拿 PR 可退、安省 4 年内拿 PR 可退、新省迁入 6 个月内免），错过时限等于白交。
一、联邦禁购令：先过”能不能买”这一关
2023 年 1 月 1 日起生效的《禁止非加拿大人购买住宅物业法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）禁止大多数非加拿大人购买住宅物业，最初为期 2 年，后延长至 2027 年 1 月 1 日。注意它的逻辑：
- 这不是税，是禁令——不符合例外情形的人，原则上连买的资格都没有，谈税率没有意义；
- 它和各省的海外买家税是两套并行的规则，不要混为一谈；
- 部分人群有例外（如满足条件的学签/工签持有者、难民等），具体例外情形以官网为准，下单前务必让律师确认你的身份是否落在例外里。
只有先确认自己”能买”，才进入下一步：看所在省要交多少税。
二、BC 省：20% 附加物业转让税，只盯指定区域
BC 的海外买家税正式名称是附加物业转让税（Additional Property Transfer Tax），税率 20%，针对外国公民（foreign nationals）、外国公司和应税受托人。关键细节：
- 只在指定区域征收：大温地区（Metro Vancouver）、首府地区（Capital）、菲沙河谷（Fraser Valley）、中奥肯那根（Central Okanagan）、纳奈莫（Nanaimo）。在这些区域之外买房（比如惠斯勒所在的 Squamish-Lillooet 地区），不征这 20%；
- 按外国买家所占份额的比例征收——夫妻一方是 PR、一方是外国人，只对外国人那部分份额征 20%；
- 它是叠加在正常物业转让税（PTT）之上的：正常 PTT 为首 20 万加元 1%、20 万至 200 万部分 2%、200 万以上部分 3%（住宅 300 万以上部分再加 2%）；
- 不在指定区域也要交正常的 PTT，外国人和本地人一样。
新移民退税路径：如果在产权登记日起 1 年内拿到 PR 或入籍，并把房子作为主要居所连续住满至少 1 年，可在登记日起 18 个月内申请全额退还这 20%。迁入自住的时间要求等细节以官网为准。
三、安省：25% 非居民投机税，全省无死角
安省的非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，NRST）目前税率 25%，自 2022 年 10 月 25 日起适用于全省所有地区的住宅物业（从最初只覆盖大多伦多金马蹄地区一路扩大）。要点：
- 按成交价全额的 25% 征收（不是按份额），叠加在正常的安省土地转让税之上，交割时一次性付清，不能滚进房贷；
- 适用对象：外国公民、外国公司、应税受托人购买 6 个及以下住宅单元的物业；
- 多伦多市内再加一层：多伦多市自 2025 年 1 月 1 日起加征 10% 的市级 NRST，市内外国买家实际税负为 35%（25% 省级 + 10% 市级）；
- 豁免情形：安省省提名（OINP）获提名者、受保护人士（难民）、以及与公民/PR/省提名获批者联名购买且双方都把房子作为主要居所的配偶——须双方都在产权上、双方都自住；
- 旧退税已关闭：留学生和外国工人凭读书/工作申请退税的过渡政策已于 2025 年 3 月 31 日截止，不要再按旧攻略规划。
新移民退税路径：购房后 4 年内拿到 PR，可申请全额退还 NRST，条件是拿到 PR 后 180 天内提出申请，且在登记日起 60 天内已把房子作为主要居所入住。这是目前最主要的一条退税通道。
四、新斯科舍省：10% 非居民转让税，连跨省搬家也征
新省的非居民省级契约转让税（Provincial Deed Transfer Tax）2022 年 4 月开征，2025 年 4 月 1 日从 5% 翻倍到 10%。它和 BC、安省最大的不同：
- “非居民”指的是非新省居民，不只是外国人——从安省、BC、阿省搬过去的加拿大人也可能被征；
- 适用于 3 个及以下住宅单元的住宅物业，按成交价和评估价孰高者征收；自 2023 年 6 月起按非居民所占产权份额比例征收；
- 迁入豁免：在转让后 6 个月内搬到新省定居可豁免；2026 年 8 月省里放宽了流程，提供居住证明的时限延长到 1 年，申请退税的时限延长到 2 年（以官网最新口径为准）；
- 市级契约转让税照交不误（如哈利法克斯约 1.5%），省级豁免不覆盖市级部分。
五、四省一张表：征收差异全对比
| 项目 | BC 省 | 安省 | 新斯科舍省 | 其它省（如阿省、曼省、魁省） |
|---|---|---|---|---|
| 税种 | 附加物业转让税（Additional Property Transfer Tax） | 非居民投机税（NRST） | 非居民省级契约转让税 | 无省级海外买家税 |
| 税率 | 20% | 25%（多伦多市内 +10%，合计 35%） | 10% | 0（但联邦禁令照样适用） |
| 征收范围 | 仅 5 个指定区域 | 全省 | 全省 | — |
| 计税口径 | 外国买家份额比例 | 成交价全额 | 非居民份额比例（成交价/评估价孰高） | — |
| 新移民退税/豁免 | 登记 1 年内拿 PR + 自住 1 年，18 个月内申请退 | 4 年内拿 PR，拿 PR 后 180 天内申请退；OINP/难民/公民配偶可豁免 | 6 个月内迁入定居免（证明时限已延至 1 年） | — |
一句话总结：BC 看区域、安省看身份时限、多伦多市内要按 35% 做预算、新省连本国跨省搬家都不放过。
六、新移民的三条退税/豁免路径，怎么选
还没拿到 PR 就买房的新移民（通常是工签/学签持有者），三条路按”把握度”排序：
- 先确认禁令例外：联邦禁购令下，工签/学签持有者买房有例外情形但条件具体，先让律师确认你”能买”，再谈税；
- BC：赌 1 年内拿 PR——窗口最短，只适合 PR 已在审理尾声、1 年内大概率获批的人；
- 安省：4 年窗口最友好——EE 或省提名在读的人时间最充裕，但记住拿 PR 后 180 天内必须递交退税申请，60 天内入住自住是硬条件；
- 新省：真搬过去就免——适合确实计划定居新省的人，6 个月内迁入并保留好居住证明。
所有退税都要自己主动申请，政府不会自动退。申请材料一般包括产权登记文件、PR 获批证明、自住证明（水电账单、驾照地址等），以各省官网清单为准。
七、关键数字：100 万加元的房子，三省交割时多交多少
以 100 万加元成交价、外国买家身份为例（仅算转让环节税费，不含律师费、验房等）：
| 地区 | 正常转让税 | 海外买家附加税 | 合计 |
|---|---|---|---|
| 大温地区（BC） | 约 18,000 加元（1%×20万 + 2%×80万） | 200,000 加元（20%） | 约 218,000 加元 |
| 安省（非多伦多市） | 约 16,475 加元 | 250,000 加元（25%） | 约 266,475 加元 |
| 多伦多市内 | 约 32,950 加元（省+市两级） | 350,000 加元（25%+10%） | 约 382,950 加元 |
| 哈利法克斯（新省） | 约 15,000 加元（市级 1.5%） | 100,000 加元（10%） | 约 115,000 加元 |
对比之下，同样的房子如果由 PR 或公民购买，只交”正常转让税”那一栏。身份不同，交割成本差出几十万加元——这就是为什么”先拿身份还是先买房”的顺序值得认真算一笔账。另外注意：这些附加税不能加进房贷，交割当天要准备好现金。
八、新移民首套房激励：能薅的 5 个羊毛
交完税的部分，还能用首套房激励补回来一些。联邦 + 省两级，2026 年还有效的：
- 首套房储蓄账户 FHSA（First Home Savings Account）：每年最多存 8,000 加元，终身 4 万加元；供款抵税、买房取款免税。有 SIN 就能开，工签/学签持有者也可开。”首套房”指过去 4 年没拥有过住房，新移民大多符合；
- 购房者计划 HBP（Home Buyers’ Plan）：从 RRSP 免税取最多 60,000 加元（夫妻合计 12 万）做首付，15 年内还回 RRSP，可与 FHSA 叠加使用；
- 首套房购屋税收抵免 HBTC（First-Time Home Buyers’ Tax Credit）：1 万加元不可退税抵免额，约折合 1,500 加元联邦退税，买房当年申报；
- BC 首购免税计划：公民/PR 首购、房价不超过 835,000 加元全免 PTT，83.5 万至 86 万部分免税（2024 年 4 月 1 日起标准），须在 BC 连续住满 12 个月；
- 安省土地转让税返还：首购最高返 4,000 加元省级土地转让税，多伦多市级另有返还（以官网为准）。
已经结束的别再查：联邦”首套房买家激励计划”（FTHBI，共享产权贷款）已于 2024 年 3 月 31 日停止接受新申请。另外首套房买家买新建房可申请 30 年摊还期的保险按揭，月供压力小一些，细则以官网为准。
九、常见坑：5 条红线别踩
- 把禁令和税混为一谈：禁令管”能不能买”，税管”交多少”。符合禁令例外不等于免税，交了税也不等于禁令对你放行，两套规则都要过；
- 照着旧攻略准备退税：安省留学生/外国工人的 NRST 退税已于 2025 年 3 月 31 日关闭，现在唯一靠谱的退税路径是”4 年内拿 PR”；
- 以为新省的税只针对外国人：它的”非居民”指非新省居民，加拿大境内跨省搬家买房也可能被征 10%，搬家前先问律师；
- 漏算多伦多市级 10%：在多伦多市内买房做预算只算 25% 省级 NRST，交割时会被多出的 10% 打个措手不及；
- 错过退税时限：BC 登记日起 18 个月内、安省拿 PR 后 180 天内、新省 2 年内——时限一过，几十万加元的税就退不回来了。建议交割当天就把三个截止日期写进日历。
十、新移民买房前 checklist
- ☐ 确认联邦禁购令下自己的身份是否属于例外（律师书面确认）
- ☐ 查清目标城市在哪个省的征收范围内，算出附加税金额
- ☐ 评估退税路径：PR 时间线 vs 各省时限要求，是否赶得上
- ☐ 开 FHSA 开始存首付（每年 8,000 上限，别浪费额度）
- ☐ 拿银行按揭预批（pre-approval），确认附加税的现金缺口
- ☐ 找本地房地产律师，交割文件里写清税费承担条款
- ☐ 交割后第一时间：改驾照/水电地址（自住证明）、记下退税截止日
常见问题 FAQ
Q1：我是工签持有者，还没拿到 PR，现在能买房吗？
A：先看联邦禁购令的例外情形——部分工签/学签持有者在满足居住等条件时可以买，但”能买”不等于”免税”，BC、安省、新省的附加税照样先交，再走退税路径。具体例外条件以官网为准，下单前务必咨询律师。
Q2：拿到 PR 或入籍后，是不是就不用交海外买家税了？
A：是的。这些税只针对外国公民/外国公司等，PR 和公民买房不受影响。但如果你是买房之后才拿到 PR，记得按各省时限申请退税，而不是默认”自动免了”。
Q3：夫妻一方是 PR、另一方是外国人，税怎么算？
A：分省看：BC 和新省按外国人所占产权份额比例征收；安省有配偶豁免路径（双方都在产权上、双方都把房子作为主要居所，可在交割时申请豁免）。具体操作让交割律师在签约前设计好产权结构。
Q4：FHSA 一定要 PR 才能开吗？新移民刚登陆能开吗？
A：不需要 PR，有 SIN 就能开，工签/学签持有者也可以。关键是”首套房”定义：过去 4 年没拥有过住房。刚登陆的新移民大多符合，建议落地拿到 SIN 后尽早开户占额度。
Q5：海外买家税能加进房贷里分期付吗？
A：不能。它是交割时的”硬成本”，必须用现金支付，通常经律师信托账户在交割日缴清。做预算时要把这笔钱和首付分开准备。
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官方来源：Government of British Columbia – Property Transfer Tax, Government of Ontario – Non-Resident Speculation Tax, Government of Nova Scotia – Deed Transfer Tax, Canada.ca – First Home Savings Account。核验于 2026年10月16日。
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