新房 PDI 交房验房 10 项必查：Tarion 7 年保修全攻略

先说三句：

1. PDI（Pre-Delivery Inspection，交房前验房）是新房保修的起点：所有问题当场写进建商的 PDI 表格并拍照留存，否则 30 天索赔期一过，小问题很难再认。
2. Tarion（安省新房保修机构）保修分三档：1 年保做工和用料、2 年保水电暖与渗水、7 年保重大结构缺陷，三个期限都从入住日（possession date）起算。
3. 索赔全靠四张表：30 天表、1 年末表、2 年末表、重大结构缺陷表（2–7 年），全部在 Tarion MyHome 网上门户提交；建商不修就申请 Tarion 介入调解（conciliation）。

多伦多的王先生去年收楼花时，PDI 只花了 40 分钟草草签字，两个月后发现主卧地板大面积空鼓、地下室墙角返潮。建商以”PDI 表上没记、30 天表没报”为由拖延，他这才知道：新房保修不是”自动的”，而是”报出来的”。这篇文章把 PDI 交房验房的 10 项必查清单和 Tarion 7 年保修索赔时限一次讲透。

一、PDI 到底是什么？为什么比你想象中重要

PDI 是 Pre-Delivery Inspection（交房前验房）的缩写，是建商在交房（closing/possession）前带你走一遍新房、记录所有缺陷的正式程序。你会和建商代表一起逐间检查，任何没装好、没做完、做坏的地方都要记在建商的 PDI 表格上，双方签字确认。

PDI 的核心意义在于”留证据”。Tarion 保修的 30 天索赔期，认的就是 PDI 表和入住后 30 天内提交的 30 天表（30-Day Form）。PDI 时没记录的问题，日后建商完全可以说”那是你入住后弄坏的”。所以 PDI 不是走过场，而是你未来 7 年索赔权的书面基础。

注意：PDI 主要查表面和功能缺陷（划痕、漏水、未完工），结构安全这类深层问题 PDI 查不出来，靠的是后续的独立验房和 Tarion 各期限表格。

二、Tarion 保修总览：1 年、2 年、7 年各保什么

Tarion 是安省法定新房保修机构（Ontario New Home Warranties Plan Act），所有建商必须注册。保修从你拿到钥匙的入住日开始算，分三档：

另外还有交房前的保护：定金保护（独立屋最高约 10 万加元或房价 10%，以官网为准）、交房延迟赔偿（最高约 7,500 加元，以官网为准）。保修不覆盖的：正常磨损（如细小收缩裂缝）、业主自己造成的损坏、第三方或天灾造成的损坏。

三、PDI 交房验房 10 项必查清单

带着这份清单去 PDI，逐项打勾、逐项拍照：

1. 门窗与锁具：每扇门窗开合是否顺滑、锁舌是否对准、纱窗是否齐全；车库门遥控和手动都要试。
2. 上下水：每个水龙头放冷热水、看水压和颜色；马桶冲水 2–3 次；浴缸/淋浴放水看排水速度和密封胶。
3. 电路系统：每个开关插座都试一遍（带个手机充电器）；配电盘（electrical panel）每个断路器标注是否清楚；烟雾报警器和一氧化碳报警器按测试键。
4. 暖气、空调、热水器：暖气开到最高听风机噪音、看每个出风口是否有风；热水器看安装日期和水温。
5. 地板：木地板/瓷砖逐块踩，听空鼓声、看划痕和接缝；地毯看是否有污渍和起伏。
6. 墙面与油漆：顺光看墙面色差、钉眼、裂缝；天花板看水渍（可能是楼上漏水）。
7. 厨房：橱柜门对齐、铰链松紧；台面接缝和划痕；抽油烟机、烤箱、洗碗机通电试运行。
8. 浴室防水：淋浴房玻璃门开合、密封胶是否连续无断点；马桶底座是否晃动、周围有无渗水痕。
9. 地下室：墙角和地面看潮气、霉味、水渍线；sump pump（集水泵）如果有的话手动测试。
10. 外观与屋顶：外墙砖/ siding 有无破损脱落；屋檐排水槽（eavestrough）是否装牢；车道和人行道有无大裂缝。

每发现一处，就在 PDI 表上写清楚位置+问题（例如”主卧西北角地板空鼓约 1 平米”），并用手机拍照/录像，照片带时间水印更好。

四、PDI 当天流程：第 1 步到第 5 步

第 1 步：提前准备。带上购房合同里的 finishes schedule（装修标准单）、卷尺、手电、手机充电器、便利贴。最好请一位懂行的朋友或自费请独立验房师陪同（费用以官网/市场价为准，PDI 当天请人陪同完全合法）。

第 2 步：跟建商代表逐间走。不要被催着赶，正常 PDI 需要 2–3 小时。发现问题当场写进 PDI 表，不要相信”我们之后会修”的口头承诺——没写进表就等于没发生。

第 3 步：核对装修选项。对照你当初选的升级包（upgrade）：台面款式、地板颜色、电器型号是否和订单一致。1 年保修是唯一可以索赔”未经授权替换材料”的窗口，错过 PDI 和 30 天表就很难追。

第 4 步：签字前再读一遍表格。确认每条缺陷描述准确、位置具体。签字只代表”你参加了 PDI”，不代表你放弃索赔权。

第 5 步：收好关键文件。建商会给你 Certificate of Completion and Possession（CCP，完工交房证明），上面有 Tarion 注册号（enrollment number）。凭它去 Tarion MyHome 门户注册账号，这是以后提交所有索赔表格的入口。

五、入住后 30 天：最重要的一张表

搬进去后，建商安装的电器和系统才真正开始运转。Tarion 的 30 天表（30-Day Form）必须在入住后 30 天内通过 MyHome 提交，内容是 PDI 表上没修好的问题 + 入住后新发现的问题。

建议做法：入住第 2–3 周自费请独立验房师做一次全面验房（比 PDI 更细，会查阁楼保温层厚度、屋顶安装、地下室霉菌迹象等），把验房报告直接作为附件随 30 天表提交。验房师费用一般几百加元，以市场价为准——相比漏掉一个渗水问题，这笔钱非常值。

错过 30 天期限怎么办？1 年保修仍然覆盖做工缺陷，但 30 天表是”PDI 问题”的官方延续通道，错过了维权难度大增。设好日历提醒：入住日 + 25 天必须提交。

六、1 年保修：Year-End 表的最后 30 天窗口

1 年保修覆盖做工和材料缺陷，索赔要靠 Year-End Form（1 年末表），只能在入住满 1 年前的最后 30 天内提交。很多人住进去忙装修、忙工作，把这个窗口忘了——这是 1 年索赔里最常见的坑。

建议在入住第 10–11 个月时再做一次独立验房，重点查：季节性问题（冬天暖气是否均匀、夏天空调制冷）、第一年出现的收缩裂缝是否超标、第一年所有报修但建商没修好的问题汇总。把清单整理好，在第 12 个月前 30 天内一次性提交 Year-End 表。

七、2 年保修：水电暖与渗水的专属窗口

2 年保修专门保”系统性”问题：水管、暖气、电路的安装缺陷，地下室/地基渗水，建筑外围护结构（building envelope）渗水，外墙饰面脱落，以及影响健康安全的建筑规范问题。索赔用 Second-Year Form（2 年末表），在入住满 2 年前的最后 30 天内提交。

渗水问题有季节性：春天地表水位高、冬天冻融循环，最容易暴露。建议第 2 年的春天专门检查一遍地下室墙面、大窗台、屋顶与外墙交接处，发现水渍立即拍照并书面通知建商（邮件留痕），同时准备 Second-Year 表。

八、7 年保修：重大结构缺陷怎么认定

7 年保修只保重大结构缺陷（Major Structural Defect）：地基严重开裂或位移、土体移动导致的结构问题、承重构件坍塌或严重变形等。注意”重大”二字——发丝般的收缩裂缝、墙面小裂纹属于正常沉降，不在 7 年保修范围内。

索赔用 MSD 表（Major Structural Defect Form），在入住后第 2–7 年之间提交。结构问题建议请结构工程师（structural engineer）出书面意见再提交，Tarion 对结构索赔的证据要求比普通做工索赔高得多。

九、建商不修怎么办：Tarion 介入与调解

流程是”先找建商，再找 Tarion”。每次发现问题，先书面通知建商（邮件+MyHome 留痕），给建商合理时间维修。如果建商拖延或拒绝，可以在 MyHome 申请 conciliation（调解）：Tarion 会派专员实地核查，判定是否属于保修范围，并责令建商限期修复。

如果建商倒闭或拒不执行，Tarion 会直接介入维修或赔偿（在保修限额内）。所有沟通务必走书面：电话里答应的”下周来修”，事后一律以邮件再确认一遍。口头承诺在索赔时等于零证据。

十、费用、时间线与关键数字单列

• PDI 本身免费，建商必须提供；独立验房师陪同 PDI 或入住后验房，费用以市场价为准（通常几百加元）。
• Tarion 索赔表格提交免费，通过 MyHome 门户在线提交；调解（conciliation）相关费用以官网为准。
• 关键时限：30 天表（入住后 30 天内）→ Year-End 表（第 1 年最后 30 天）→ Second-Year 表（第 2 年最后 30 天）→ MSD 表（第 2–7 年）。
• 关键数字：定金保护独立屋最高约 10 万加元（或房价 10%，以官网为准）；交房延迟赔偿最高约 7,500 加元（以官网为准）；保修期全部从入住日起算。

十一、常见坑与红线（6 条）

1. PDI 草草签字：40 分钟走完、不拍照、不写表——等于主动放弃 30 天索赔的证据基础。红线：PDI 表空白签字。
2. 相信口头承诺：”这个问题我们交房后修”——没写进 PDI 表，30 天表里也要重新主张，否则建商不认。红线：一切只认书面。
3. 错过表格窗口：30 天表、Year-End 表、Second-Year 表都有严格的提交窗口，过期不受理。红线：入住日 + 25 天、+11 个月、+23 个月设三个闹钟。
4. 自己先大改再索赔：入住后自行改动（砸墙、改水电）再去索赔相关部位，Tarion 会认定为业主责任。红线：保修期内动结构/水电前先咨询。
5. 把正常沉降当结构缺陷：第一年墙面细小裂缝多为正常收缩，拿去走 7 年 MSD 通道会被驳回，还浪费时间。红线：结构索赔先请结构工程师看。
6. CCP 和 Tarion 注册号弄丢：没有 enrollment number 注册不了 MyHome，所有表格都交不上去。红线：CCP 拍照存云端+纸质归档。

十二、新手 checklist：收房保修不踩坑

• ☐ PDI 前读完购房合同的 finishes schedule，列好自家升级项核对单
• ☐ PDI 当天带卷尺、手电、充电器，逐项检查 10 项清单并拍照
• ☐ 所有缺陷写进 PDI 表，描述具体到房间+位置+尺寸，双方签字后拍照留存整份表格
• ☐ 收好 CCP，记下 Tarion enrollment number，当天注册 MyHome 账号
• ☐ 入住第 2–3 周约独立验房，报告随 30-Day Form 在 30 天内提交
• ☐ 日历设提醒：入住 +11 个月（准备 Year-End）、+23 个月（准备 Second-Year）
• ☐ 每次报修走邮件书面通知，保留建商回复记录
• ☐ 发现渗水/结构问题先拍照固定证据，再通知建商

常见问题 FAQ

Q1：PDI 可以带自己的验房师吗？建商会拒绝吗？
A：可以，Tarion 明确允许业主指定他人代为参加 PDI。建商无权拒绝你带验房师或朋友陪同。如果建商施压要求”快点签”，坚持按自己的节奏检查完，这是你的法定权利。

Q2：30 天表错过了，还能索赔 PDI 时发现的问题吗？
A：1 年保修仍然覆盖做工和材料缺陷，可以通过 Year-End 表主张，但举证难度大增——建商会辩称是入住后损坏。所以 30 天窗口务必抓住，设入住日 + 25 天的提醒。

Q3：二手房有 Tarion 保修吗？
A：有，Tarion 保修跟着房子走，不跟着业主。1 年保修从原业主入住日起算 1 年，即使转手也有效；2 年、7 年同理。买二手新房时问卖家要 CCP 和 Tarion 注册号，查剩余保修期。

Q4：申请 conciliation 要钱吗？要等多久？
A：表格提交本身通过 MyHome 免费；调解排期和具体费用以 Tarion 官网为准。流程上必须先给建商合理维修时间并书面留痕，直接跳过建商找 Tarion 会被要求先走完这一步。

Q5：Condo（公寓）楼花也适用 Tarion 吗？流程一样吗？
A：适用，但公寓有 interim occupancy（入住过渡期）阶段：先拿钥匙入住、交过渡期费用，等大楼注册后才正式 closing。PDI、30 天表等流程类似，另有公共区域（common elements）的单独保修，定金保护上限与独立屋不同，以官网为准。

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官方来源：Tarion 官网（tarion.com）、Ontario New Home Warranties Plan Act、Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 官网。核验于 2026年10月6日。

关键政策以 Tarion / 安省政府官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。

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