先说三句：安省新房自带法定保修，由 Tarion 按《安大略新房保修计划法》管理，1 年管工艺材料、2 年管渗水与水电暖系统、7 年管重大结构缺陷，全部从交房日算起。索赔不靠打电话，靠四个动作走完：PDI 验房留证、MyHome 门户按窗口申报、书面催告建商整改、建商不作为就升级 Tarion 调解。错过申报窗口是最大坑，很多索赔死在”迟交表格”上。
一、Tarion 是谁：保修的”裁判”，不是”修理工”
Tarion 是安省政府依法设立的新房保修管理机构，依据的是《安大略新房保修计划法》（Ontario New Home Warranties Plan Act）。安省所有新建住宅，建商依法必须提供保修，Tarion 负责管流程、定时间表、处理争议，并在建商失职时兜底。
一个常见误解必须先纠正：Tarion 自己不修房子。修房子的责任始终是建商的。Tarion 的角色是裁判：你报修、建商不理或双方对”算不算保修范围”有争议时，Tarion 出面调解（conciliation）；建商调解后仍不履行，Tarion 才可能介入安排维修或赔偿。
顺带区分一个易混概念：HCRA（安省住宅建设监管局）负责给建商发执照、监管建商行为；Tarion 负责保修本身。保修问题找 Tarion，建商违规行为找 HCRA。
二、1-2-7 三段保修：各自管什么
保修分三档，全部从你拿钥匙的交房日（possession date）起算，不是签合同日，也不是房子建完的日子。
第 1 年：工艺与材料。覆盖做工和材料缺陷、未经授权的装修替代（比如合同写橡木地板、实际装了复合地板），以及影响健康安全的安省建筑规范（Ontario Building Code）违规。这是覆盖面最广的一年。
第 2 年：渗水与系统。覆盖地下室、地基、建筑围护结构的渗水，以及电气、管道、暖气输送与分配系统的缺陷。水相关问题是这一年最常见的索赔。
第 3–7 年：重大结构缺陷（Major Structural Defect）。只管”重大结构缺陷”，即实质损害承重能力或结构完整性的问题——比如地基严重沉降、承重墙或屋顶结构问题。门槛很高，普通墙面裂缝、装修瑕疵不算，通常需要第三方工程师评估报告支撑。
保修从哪天算起：交房时建商会给你一份《完工与交房证书》（Certificate of Completion and Possession，简称 CCP），上面的交房日期就是三段保修的共同起算日，也是你在 Tarion 的 MyHome 门户注册、激活保修的依据，注册时会用到你的新房登记编号（enrolment number）。
实用建议：拿到 CCP 立刻做三件事——拍照存档、把交房日记进日历并加上 30 天、1 年、2 年、7 年的提醒、注册 MyHome 账号。索赔的全部申报都走 MyHome 在线门户，纸质信件和电话录音都不算正式申报。
三、保修上限：40 万与 30 万两条线
Tarion 保修有赔偿上限。按 Tarion 现行规则，购房协议签署日在 2023 年 7 月 1 日及之后：独立屋/镇屋等 freehold 住宅上限为 40 万加元；公寓单元（condo unit）上限为 30 万加元；公寓公共部分按每单元 10 万加元计算、整栋上限 350 万加元；环境有害物质另有 5 万加元的单独上限。
注意两点：第一，定金保护和延迟交房赔偿是另一套保护，不在这套”交房后保修”里；第二，超过上限的损失只能另行对建商提起诉讼，Tarion 不兜底。签约时间不同、上限可能不同，具体以官网为准。
四、哪些不赔：排除清单先看清
以下情况 Tarion 保修不覆盖：正常损耗和自然沉降；业主自己或第三方造成的损坏；业主的日常维护责任（比如因通风不当造成的冷凝水问题）；1 年之后才报告的纯装饰性瑕疵；不在建商施工范围内的项目；不可抗力造成的损害。报修前先对照这张清单，免得在注定被拒的项目上浪费窗口期。
五、第一步：PDI 验房——交房前最重要的一小时
PDI（Pre-Delivery Inspection，交房前检查）是你入住前唯一一次以”准业主”身份系统检查房子的机会。建商代表会陪你走一遍，所有未完工、损坏、缺失、无法使用或运行不正常的项目，必须当场写进 PDI 表格——没写进去的，日后很难证明”交房时就这样”。
验房要诀：本人或授权代表到场，别赶时间；每个问题先拍照（最好带上房间参照物），再写进表格；逐行核对后再签字，你会拿到一份副本留存；拿不准的先写上，宁可多记不要漏记。特别留意未经授权的材料替换，这是第 1 年保修的典型索赔点。
六、第二步：MyHome 按时申报——四个表格与死线
索赔申报全部走 Tarion 的 MyHome 在线门户，关键表格和窗口如下：
30-Day Form（30 天表）：交房后 30 天内可提交，第 41 天自动提交。记录入住第一个月发现的问题。
Year-End Form（年末表）：第 1 年的最后 30 天内提交，第 365 天自动提交，另有 10 天宽限期。这是第 1 年保修的”总决算”，漏报的项目基本视为接受现状。
Second-Year Form（第二年表）：第 2 年窗口内提交，覆盖渗水与水电暖系统问题。
Major Structural Defect Form（重大结构缺陷表）：第 3–7 年使用，截止到交房后第 2,555 天（即 7 周年）。
每个表格都有固定窗口，错过窗口对应阶段的保障就可能失效。把这几个日期设成手机日历的重复提醒，是成本最低的保险。
七、第三步：书面催告建商整改——先礼后兵
提交表格后，Tarion 会把问题转给建商，建商有整改期。这一步你的任务是把沟通全部书面化：邮件或 MyHome 站内信写清问题、位置、照片证据和期望的整改时限；保留建商每一次回复和上门记录；建商上门维修时拍照记录”修前/修后”。
为什么必须书面？因为第四步升级到 Tarion 时，Tarion 要看的是”建商是否得到了合理整改机会”的证据链。电话里答应得再好听，没有书面记录等于没发生。催告信建议给 2–4 周的合理整改期，语气专业、不威胁。
八、第四步：升级 Tarion 调解与介入
如果建商在整改期内不作为、拒绝承认保修责任，或双方对”是否在保修范围内”有争议，就可以要求 Tarion 介入调解（conciliation）。Tarion 会审查证据、安排检查，并作出是否属于保修范围的判定。
调解后建商仍不履行，Tarion 可能直接介入：安排维修或向你支付赔偿（在上限内）。注意：Tarion 的判定是行政程序，不是法院判决；对重大争议或超上限损失，你始终保留向法院起诉建商的权利，这一步建议咨询持牌律师。
另外记住：保修跟着房子走。如果你在保修期内把房子卖掉，剩余保修自动转给新业主，交接时把 CCP、PDI 表格和 MyHome 记录一并移交，这是二手买家很看重的一份资产。
九、费用与时间线一览
费用：向 Tarion 申报和调解本身不向业主收取申报费；重大结构缺陷索赔通常需要自费请第三方工程师出评估报告（费用因项目而异，几百到几千加元不等）；若走到诉讼，律师费另计。时间线：PDI 在交房前；30 天表窗口为交房后 1–41 天；年末表为第 1 年最后 30 天（第 365 天自动提交+10 天宽限）；第 2 年表覆盖第 2 年；结构缺陷表最晚到第 2,555 天。建商整改期一般为数周；Tarion 调解周期视个案复杂程度从几周到数月不等。
十、常见坑与红线（6 条）
坑 1：错过申报窗口。30 天表和年末表是最常见的”死亡线”，过期不补，这是索赔失败的第一大原因。
坑 2：只打电话不留书面。电话沟通在 Tarion 程序里几乎不算证据，一切走 MyHome 或邮件。
坑 3：PDI 表格签得太草率。没写进 PDI 的缺陷，日后举证难度翻倍。
坑 4：把”重大结构缺陷”想得太宽。普通裂缝、装修问题够不上 7 年保修的门槛，硬报只会浪费时间。
坑 5：自己先找人修了再索赔。未经建商/Tarion 程序就自行维修，可能被认定为放弃保修权利，紧急情况除外。
坑 6：红线——伪造证据。夸大损坏、伪造照片或文件一旦被发现，不仅索赔作废，还可能面临法律后果。
十一、新手 Checklist：交房后照着做
□ 拿到 CCP，拍照存档，记下交房日与登记编号
□ 注册 Tarion MyHome 账号
□ PDI 当天：拍照+逐条记录+签字前逐行核对
□ 日历设置 30 天、1 年、2 年、7 年四个提醒
□ 按时提交 30-Day Form / Year-End Form / Second-Year Form
□ 所有与建商的沟通走书面，保留照片与时间线
□ 建商不作为时升级 Tarion 调解
□ 卖房时把全套保修文件移交给买家
十二、FAQ
Q1：二手房还能享受 Tarion 保修吗？
能。保修跟着房子走，不跟着业主。只要还在 1-2-7 年的覆盖期内，新业主自动继承剩余保修。买二手新房时，记得向卖家索要 CCP、PDI 表格和 MyHome 记录。
Q2：建商倒闭了，保修找谁？
找 Tarion。这正是 Tarion 存在的核心价值之一：建商无法履行保修义务时，Tarion 在法定上限内兜底安排维修或赔偿。保留好你的全部申报记录，流程不变。
Q3：房子是我自己加建/装修的部分出问题，保修管吗？
不管。保修只覆盖建商施工范围内的项目，业主自行加建、装修或第三方施工造成的损坏不在范围内，相关争议也可能影响原有保修的认定。
Q4：Tarion 判定我不服，还能怎么办？
Tarion 的调解是行政程序，你可以就重大争议咨询持牌律师，考虑向法院起诉建商。注意诉讼时效，重大结构问题不要拖到第 7 年快结束才行动。
Q5：Condo 的公共部分（大堂、电梯、车库）保修找谁？
公寓公共部分有单独的保修安排，由 condo 董事会/物业经理代表全体业主向 Tarion 申报，单元业主个人一般不直接申报公共部分问题，但可以通过董事会跟进。
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官方来源：Tarion 官网（tarion.com）、安省政府 Ontario.ca 新房保修页面、Home Construction Regulatory Authority（HCRA）官网。核验于 2026年10月20日。
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