先说三句：房东去世不会让你的租约自动终止——在安省，租约随房产进入遗产，由遗产执行人（Estate Trustee）承接，你继续按原合同交租、原权利不变；任何人想让你搬走都必须走房东与租客委员会（Landlord and Tenant Board, LTB）的法定程序，”口头通知你搬走”没有法律效力；继承人若要自住收房，必须发正式的 N12 通知（至少 60 天），你还有”提前搬走权”和”恶意收房救济权”两张牌。
多伦多的陈女士上个月遇到一件糟心事：住了三年的房东突然病逝，房东的儿子上门说”房子要收回来，我下个月自己住，你 30 天内搬走”。陈女士慌了神，差点直接去签退租协议。好在她先查了安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, RTA）——房东去世这件事，在法律上远没有”继承人一句话就能收房”那么简单。本文把安省租客在房东去世后的 5 个法定权利一次讲清，数字全部核验自 LTB 官网与安省 e-Laws（核验日期 2026 年 10 月 10 日）。
权利一：租约自动延续——房东去世不等于租约终止
这是最核心的一条。根据 RTA 第 37(1) 条，租约只能依照该法的方式终止——房东去世不在终止事由之列。房子作为遗产的一部分，由遗嘱指定的遗产执行人或法院任命的管理人接管，他们在法律上承接了原房东的全部权利与义务：
- 你的租期（无论是固定期限还是按月续租）自动延续，租金金额、付款方式、租约条款一个字都不变；
- 维修义务继续：水管爆了、暖气坏了，遗产执行人必须修，不能拿”房东去世了”当借口拖延；
- 原来交过的押金（Last Month’s Rent Deposit）仍然有效，自动冲抵你租约最后一个月的租金；
- 你在原房东那里享有的权利（如押金利息抵扣）全部保留。
换句话说，从租客视角看，变的只是”房租打给谁、维修找谁”，你的居住权本身纹丝不动。
权利二：任何人不得”口头赶你走”——驱逐只能走 LTB 程序
继承人上门说”限你 30 天搬走”、换锁、断水断电、在门口贴手写通知——这些在安省全部违法。RTA 规定，租约的终止只能走法定路径，任何驱逐都必须经过 LTB 裁决。没有 LTB 的终止令（Order），任何人无权强迫你搬离。
收到继承人的口头或非正式书面”搬走通知”时，正确做法是：
- 不要签任何退租协议，也不要口头答应搬走日期；
- 书面回复（短信、邮件均可，保留记录）：”请通过 LTB 法定表格发出正式通知”；
- 继续按时交租——欠租会给对方可乘之机，反而削弱你的立场；
- 如果遭遇换锁、断水电等”自力驱逐”，可向 LTB 提交 T2 申请（租客权利受侵害），并考虑报警。
记住一条铁律：通知 ≠ 命令。在安省，只有 LTB 裁决员签发的命令才有强制力。
权利三：租金照交，押金不许重复收
房东去世后，新接手的人可能会说”以前的押金不算数，再交一个月押金”。这是违法的。根据 RTA 第 106(4) 条，新房东不得要求已经向原房东交过押金的租客再交一次押金；第 106(10) 条明确，你之前交的押金自动用于租约最后一个月的租金抵扣。
- 如果遗产执行人提供新的收款账户，按原金额继续交租，并保留每次转账记录；
- 如果暂时没人告诉你房租交给谁：把租金存好、留好记录，主动书面询问收款方式，不要擅自停付；
- 如果年度押金利息没付给你，你有权从后续某期租金中扣除（RTA 第 106(9) 条）。
权利四：继承人想自住收房，必须走 N12 通知
继承人确实有权收回房子自住——但必须走法定程序，不能跳过。路径如下：
- 发正式通知：使用 LTB 官方 N12 表格（Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser, or a Family Member Requires the Unit），注明收房人（继承人本人、其配偶、子女或父母）及入住计划；
- 通知期：标准路径至少 60 天，且终止日必须落在租期结束日（固定租约到期日或按月租的月末）。2026 年 9 月 21 日起的新规则下，若通知期给到 120 天或以上，继承人可免付补偿金；不足 120 天则须支付 相当于一个月租金的补偿金（或提供租客接受的替代房源）；
- 诚信要求：收房人必须真心打算入住至少一年；
- 租客的提前搬走权：收到 N12 后，你不必等到通知上的终止日——只需提前至少 10 天书面通知，即可提前搬离（RTA 第 48(3)–(4) 条）。
还有一个灰色地带要提醒：在遗产管理期间（房产证还在遗产执行人名下、尚未过户给继承人时），由谁、以什么身份发出 N12，法律条文没有明确答案，LTB 按个案裁决。实践中建议遗产执行人先咨询遗产律师再发通知——这也是你作为租客可以合理质疑程序瑕疵的一个点。
权利五：恶意收房有救济——T5 申请
如果继承人以”自住”为由把你赶走，房子却转手出租或空置，这叫恶意收房（Bad Faith），安省法律给了租客事后追责的武器：
- 若收房人未在通知终止日后 60 天内实际入住，你可向 LTB 提交 T5 申请（房东恶意终止租约）；
- 此时法律直接推定该 N12 是恶意的，举证责任倒置——由房东一方证明自己并非恶意；
- T5 申请费为 $53（第一个单位，来自 LTB 官方表格说明）；
- LTB 可裁定赔偿，包括搬家费用、租金差价等实际损失。
实用建议：搬走后 1–2 个月内，不妨路过看看房子是否真的有人入住，或留意出租广告——这是发现恶意收房最直接的方式。
关键数字与时间线（一表汇总）
| 事项 | 数字 | 依据 |
|---|---|---|
| 房东去世后租约状态 | 自动延续，条款不变 | RTA s.37(1) |
| 继承人自住收房通知期 | 至少 60 天（标准）/ 120 天（免补偿路径） | RTA s.48；2026-09-21 新规 |
| 不足 120 天通知的补偿金 | 相当于 1 个月租金 | RTA s.48.1(1) |
| 租客收到 N12 后的提前搬走通知期 | 至少 10 天 | RTA s.48(3)–(4) |
| 恶意收房的入住检验期 | 终止日后 60 天内须入住 | LTB T5 规则 |
| T5 申请费 | $53（首单位） | LTB T5 表格说明 |
| 新房东重复收押金 | 禁止 | RTA s.106(4) |
| LTB 咨询电话 | 416-645-8080 / 1-888-332-3234（免费） | Tribunals Ontario |
费用一览：租客维权要花多少钱
- 向 LTB 咨询：免费（电话 1-888-332-3234）；
- T5 恶意收房申请：$53（第一个单位），经济困难可申请费用减免（Fee Waiver）；
- T2 权利受侵害申请（如被换锁、断水电）：租客申请费同为 $53 量级，具体以 LTB 官网费用表为准；
- 社区法律援助：安省各社区法律诊所（Community Legal Clinic）为低收入租客提供免费咨询，可先打电话预约；
- 自助成本：LTB 听证可自行出席、无需律师，准备好书面证据（通知、转账记录、照片）即可。
常见坑与红线：这 6 条千万别踩
- 红线一：签了”自愿搬走协议”就难回头。继承人可能拿出一份”双方同意终止租约”让你签字——一旦签署，等于你主动放弃租约，后续很难主张恶意收房。不签、不口头承诺。
- 坑二：停付租金”以示抗议”。房东去世、没人收租不是停付的理由。欠租会让对方拿到 N4 通知的把柄，反而把主动权送出去。钱存好、记录留好。
- 坑三：把口头通知当正式通知。只有 LTB 官方表格（N12 等）发出的通知才启动法定程序。微信语音、上门口头、打印纸条都不算。
- 坑四：忽略 60 天入住检验期。很多人搬走后就不再关注房子，错过了发现恶意收房、提交 T5 的最佳时机。
- 坑五：遗产管理期的 N12 程序瑕疵没人质疑。如果通知是在房产还在遗产执行人名下时发出的，其签发主体资格存在灰色地带——收到后先核对表格、签名人身份，有疑问咨询法律诊所。
- 坑六：证据随手丢。原租约、押金收据、租金转账记录、与继承人的所有沟通记录，全部存档至少一年——T2/T5 申请和听证全靠它们。
房东去世后，租客行动清单
- ☐ 确认消息：要求对方出示遗产执行人身份证明（遗嘱认证或法院文件），确认”跟谁打交道”
- ☐ 翻出原租约、押金收据、最近 12 个月租金转账记录，拍照存档
- ☐ 书面确认新的租金收款账户（邮件/短信），保留记录
- ☐ 不签任何退租、搬离协议；不给口头搬走承诺
- ☐ 如收到 N12：核对是否为 LTB 官方表格、通知期是否 ≥60 天、终止日是否为租期结束日
- ☐ 需要提前搬走：提前至少 10 天书面通知对方
- ☐ 搬走后 2 个月内回访：确认收房人是否真实入住，留存证据
- ☐ 如遇换锁/断水电/骚扰：保留证据，考虑 T2 申请或报警；可先拨 1-888-332-3234 咨询 LTB
常见问题 FAQ
问：房东去世了，我的固定期限租约还没到期，继承人能提前终止吗？
答：不能因为”房东去世”这个理由提前终止。固定租约继续有效到到期日；到期后自动转为按月续租，条款不变。继承人要收房同样必须走 N12 程序并满足通知期要求。
问：继承人说房子要卖，让我配合看房，我必须同意吗？
答：卖房本身不终止租约——新买家承接原租约。看房方面，房东/继承人须提前 24 小时书面通知，且只能在早上 8 点到晚上 9 点之间带人看房（RTA 规定），你有权要求遵守这一程序。
问：遗产执行人迟迟不修暖气，我能自己找人修再从租金里扣吗？
答：不建议自行扣租。正确路径是书面催促维修并留证；若仍不修，向市政 311 投诉（多伦多）或向 LTB 提交 T6 维修申请。自行扣租可能被反诉欠租。
问：我已经按 N12 搬走了，后来发现房子在出租，还能追责吗？
答：可以。收房人未在终止日后 60 天内入住即触发恶意推定，你可向 LTB 提交 T5 申请（申请费 $53），要求赔偿搬家费、租金差价等损失。注意保留当初的 N12 复印件和入住情况证据。
问：房东去世前欠我的押金利息找谁要？
答：找遗产执行人。押金及未付利息是遗产的债务，执行人有义务结算。若年度押金利息一直没付，你也可以直接从后续某期租金中扣除（RTA s.106(9)）。
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官方来源：Ontario Landlord and Tenant Board (LTB) 官网、Ontario.ca。核验于 2026年10月10日。
关键政策以安省官网与 LTB 公告为准。本文仅供信息整理与参考，不构成法律意见；具体个案请咨询持牌律师或社区法律诊所。
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