先说三句：第一，房子卖了租约还在——租约跟着房子走，买家自动继承房东身份，不能单凭”换了房东”赶人；第二，买家要自住只能走 N12 表格（Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Unit），至少 60 天通知、终止日必须是租期最后一天，还要赔租客 1 个月租金；第三，2026 年 9 月 21 日起的新规（120 天通知可免补偿）只适用于房东本人自住，买家自住不适用，想省这笔钱的买卖双方别打错算盘。
本文是给准备卖房、且房子里还有租客的安省房东看的：讲清带租约出售的法律框架、买家自住驱逐的 N12 流程，以及买卖双方在时间、补偿和诚信风险上的 3 个博弈点。以下内容为信息整理，仅供信息参考，不构成法律意见，具体个案请咨询安省持牌律师或 paralegal。
1. 租约跟着房子走：这是整个博弈的起点
在安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, RTA）下，租约是一份附着在房屋上的权利义务关系，不是只跟”原房东”绑定的私人协议。房子卖了，租约自动转移给新房东：租金金额、租期、押金规则、维修义务，原样继承。
- 固定租期（fixed term）没到期，买家同样要等到租期结束才能谈搬走；到期后租约自动转为按月续租（month-to-month），条款不变。
- 卖方在挂牌和签约时必须向买家披露租约存在；隐瞒租约可能构成虚假陈述，买家交割后发现可以追责。
- 带租约的房子通常售价会打折扣——因为买家接手的是”带义务的资产”，这正是下文 3 个博弈点的经济根源。
2. 买家想自住：唯一合法通道是 N12
很多卖家以为”房子卖了，租客自然得走”，这是错的。安省法律下，让租客搬走的合法理由是封闭清单，买家要自住，对应的就是 LTB 的 N12 表格——”因房东、买家或家庭成员需要自住而终止租约的通知”。
关键点：N12 必须由”房东”发出。也就是说，在交割完成、买家成为法律上的房东之前，卖方不能替买家发 N12。实践中常见两种走法：
- 交割前由卖方和买方书面约定：交割后买家（新房东）立即发出 N12，卖方配合提供租约文件；
- 买家在报价（offer）里写条件：要求卖方在交割前取得租客签署的 N11（双方同意终止租约协议），拿不到就撤单。
注意第二种走法里的 N11 必须是租客自愿签的——房东不能强迫租客签 N11，LTB 明确规定房东不得要求租客签署 N11（学生宿舍等极少数例外除外）。
3. N12 买家自住的硬条件：缺一条就无效
N12 不是”想发就发”。针对买家自住（RTA 第 49 条），必须同时满足：
- 房屋类型：买家自住的 N12 一般适用于 3 个及以下住宅单位的物业（含 condo 公寓单位）；大型 purpose-built 出租楼不适用。
- 真诚意图：买家必须真心打算搬进去自住，不是”先赶走再高价出租”的幌子。虚假 N12 是 LTB 处罚最重的行为之一。
- 通知期：至少 60 天，且终止日必须是固定租期结束日或租期（rental period）的最后一天。月租就是月末那一天，算错一天整个通知无效。
- 补偿：在终止日或之前，向租客支付相当于 1 个月租金的补偿，或提供一个可接受的替代住所。
- 宣誓书：搬入的人（买家本人）通常要签署 affidavit（宣誓书）确认自住意图，LTB 聆讯时会看。
4. 博弈点一：时间线——交割日和 60 天通知期永远对不上
这是买卖双方最先撞上的现实问题。买家的交割日（closing date）是谈判定的，而 N12 的 60 天通知期只能从买家成为房东之后开始算，终止日还得卡在租期最后一天。
举例：月租租客、租金每月 1 日起算，交割日定在 3 月 15 日。买家最早 3 月 15 日发 N12，60 天后是 5 月 14 日，但终止日必须是租期最后一天——只能定到 5 月 31 日。买家实际要等两个半月才能合法收房。
双方的应对策略：
- 卖方角度：提前和租客谈 N11（给搬迁费换自愿搬走），把”干净交割”变成卖点，争取更好售价；
- 买方角度：在 offer 里写”交割日不早于 N12 终止日之后 X 天”，或要求卖方承担通知期内的租金损失；
- 共同风险：如果租客就是不搬，N12 到期后还得向 LTB 申请驱逐令（eviction order），LTB 目前排期 6–8 个月，买家要有”交了房却住不进去”的心理和资金准备。
5. 博弈点二：钱——1 个月补偿到底谁出
法律上，补偿是”房东”（发 N12 时的房东，即买家）付给租客的。但在交易谈判里，这笔钱常常被拿上桌：
- 买家会说：这房子带租约本来就该便宜，补偿是卖方遗留问题，房价里要扣掉；
- 卖方会说：补偿是法律要求新房东付的，和我无关，但我可以降一点价换你爽快成交；
- 实务中常见的折中：卖方在交割时给买方一笔 credit（交割抵扣），金额覆盖 1 个月租金补偿，买方负责实际发出 N12 和付款。
特别提醒 2026 年 9 月 21 日新规：Bill 60（《Fighting Delays, Building Faster Act, 2025》）修改后，房东”本人自住”的 N12（RTA 第 48 条）如果给出至少 120 天通知，可以免掉 1 个月补偿。但这条豁免不适用于买家自住（第 49 条）。买卖双方如果按”120 天免赔”去做预算，会在交割后发现补偿一分不能少——这笔钱必须进交易模型。
6. 博弈点三：诚信风险——假 N12 的代价是 T5 追罚
这是代价最大的一条。N12 的”真诚意图”（good faith）是 LTB 审查的核心：
- 对于房东本人自住的 N12，被点名搬入的人通常要在通知的终止日起 60 天内实际入住；搬不进去、或房子很快以更高租金重新挂出，租客可以提 T5 申请（bad-faith notice），LTB 会推定通知是恶意的。
- 买家自住的 N12 同样受诚信审查：买家必须真搬进去。如果”买家自住”只是卖方为了赶走租客、方便卖高价的幌子，租客搬走后一年内都可以提 T5。
- T5 的处罚：LTB 可判房东赔偿，最重可达 1 年的租金差额。对买家来说，这意味着”假自住”的成本可能是几万加元。
- 卖方连带风险：如果卖方在交易中承诺”保证租客搬走”、甚至伪造买家自住意图，租客的 T5 可能把买卖双方一起牵扯进来。
7. 费用、时间线与关键数字（一览）
| 项目 | 数字 | 说明 |
|---|---|---|
| N12 最短通知期 | 60 天 | 终止日须为租期最后一天或固定租期结束日 |
| N12 补偿 | 1 个月租金 | 终止日或之前支付；或提供可接受替代住所 |
| 120 天免补偿新规 | 2026-09-21 起 | 仅房东本人自住（第 48 条）；买家自住（第 49 条）不适用 |
| 买家自住适用物业 | ≤3 个住宅单位 | 含 condo；大型出租楼不适用 |
| T5 追诉期 | 搬走后 1 年内 | 租客可就恶意 N12 向 LTB 申诉 |
| T5 最高赔偿 | 约 1 年租金差额 | LTB 裁量，恶意情节越重判得越重 |
| LTB 驱逐排期 | 6–8 个月 | N12 到期租客不搬，需申请驱逐令的等待时间 |
| N11 搬迁费（市场惯例） | 2–4 个月租金 | 非法定标准，双方协商；以官网为准 |
以上数字核验于 2026 年 10 月 19 日，N11 搬迁费为多伦多市场常见区间、非法定标准，个案以实际协商和官网为准。
8. 带看与交割期的日常摩擦
卖房期间房东要带看（showing），租客有配合义务但也有权利边界，处理不好会变成纠纷导火索：
- 带看必须提前 24 小时书面通知，通知要写明进入的时间段；
- 进入时间须在早上 8 点到晚上 9 点之间；
- 租客有权要求合理安排，不能一天带五波人；长期骚扰式带看，租客可向 LTB 投诉房东干扰其合理享用（reasonable enjoyment）；
- 交割日当天租客仍合法居住，新房东（买家）不能换锁、断水电、扔东西——任何”逼走”手段都可能被判恶意并赔偿。
9. 常见坑与红线（6 条）
- 红线：强迫签 N11。以”不签就涨租””不签就发 N12″威胁租客签自愿搬走协议，LTB 会认定协议无效，租客反手一个 T2（房东骚扰）投诉。
- 坑：N12 终止日算错。60 天是从送达日起算，终止日还必须落在租期最后一天。算错一天，整个 N12 无效，重来一轮又是两个月。
- 坑：把 120 天免补偿用在买家身上。2026 年 9 月 21 日新规的豁免只写给第 48 条（房东本人自住），第 49 条（买家自住）不在内。交易预算里必须留出 1 个月补偿。
- 红线：交割前替买家发 N12。没交割就不是房东，发出的 N12 主体不适格，无效且打草惊蛇。
- 坑：口头承诺”保证空房交割”。卖方在 offer 里写保证租客搬走、到期没做到，买家可以告违约或要求降价；做不到的承诺不要写进合同。
- 红线：N12 表格填错或漏宣誓书。买家姓名、入住人身份、补偿支付证明，缺一项都可能在 LTB 聆讯时被驳回。表格从 LTB 官网下载最新版，逐项核对。
10. 卖方新手 checklist
- ☐ 整理租约文件：现行租约、租金记录、押金/预付租金凭证，准备好给买方尽调
- ☐ 确认租期状态：固定租期何时到期、是否已转按月续租
- ☐ 决定策略：谈 N11 买断搬走，还是带租约出售、把 N12 留给买家
- ☐ 如谈 N11：书面协议、自愿签署、搬迁费一次性写清，不做口头承诺
- ☐ 带看合规：每次提前 24 小时书面通知，8:00–21:00 时间段内
- ☐ 交易文件：租约披露写进买卖协议，补偿 credit 条款白纸黑字
- ☐ 交割后配合：把租客联系方式、缴费记录移交给买家（新房东）
- ☐ 全程留痕：通知、协议、付款凭证全部书面存档，LTB 只认书面证据
11. 常见问题 FAQ
Q1：房子卖了，我作为卖方能不能在交割前就把租客赶走，让房子”干净”好卖？
A：不能”赶”，只能合法终止租约。租约到期不等于租客必须走（自动转按月续租）；无合法理由驱逐属于违法。合法路径只有两条：和租客谈成自愿的 N11，或把带租约的现状如实卖给买家、由买家交割后发 N12。
Q2：买家自住的 N12，补偿的 1 个月租金到底谁付？
A：法律上由发出 N12 的房东（即交割后的买家）支付。但买卖双方可以在交易里约定由卖方给一笔交割 credit 覆盖这笔钱，关键是写进买卖协议，而不是口头说。
Q3：听说现在 N12 给 120 天通知就不用赔钱了，买家自住也适用吗？
A：不适用。2026 年 9 月 21 日生效的豁免只针对房东本人自住（RTA 第 48 条），买家自住（第 49 条）不在豁免范围内，1 个月补偿照付。以 LTB 官网口径为准。
Q4：N12 发出后租客到期不搬，买家多久能住进去？
A：N12 本身不是驱逐令。租客不搬，房东要向 LTB 申请驱逐令并排期聆讯，目前排期约 6–8 个月。买家做资金和时间计划时要留足这个缓冲。
Q5：租客签了 N11 又反悔不搬，怎么办？
A：N11 是双方签署的终止协议，有法律效力。租客反悔不搬，房东可凭 N11 直接向 LTB 申请驱逐令，无需再走 N12 流程。所以 N11 的签署过程必须自愿、书面、条款清楚，事后才立得住。
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官方来源：Landlord and Tenant Board (LTB) 官网、Ontario.ca、Residential Tenancies Act (RTA)。核验于 2026年10月19日。
关键政策以 LTB / Ontario.ca 官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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