先说三句：
- 2026年9月21日起，安省房东发出 N12 自住驱逐通知时，若终止日距发通知至少 120 天，可免除 1 个月租金补偿（或免提供替代房源）；但买家自住的 N12 不适用这条免补偿通道。
- N12 指定住户须在终止日后 60 天内实际入住，否则租客提起 T5 申诉时房东将被推定为恶意驱逐；N13 装修驱逐的回迁权同步升级，房东须书面告知工期、工期变更和完工时间，并给租客至少 60 天回迁期。
- N5、N6、N8、N12、N13、L1、L2、L9、L10、T5 等表格已全部换成新版，旧版表格 2026 年 11 月 30 日之后不再被房东租客委员会（Landlord and Tenant Board，简称 LTB）接受，用错表格申请可能直接被拒。
住在多伦多的华人小陈最近收到房东的 N12 通知：房东说儿子要搬回来住，请他在 60 天后搬走，并附了 1 个月租金作为补偿。小陈纳闷：听说新规下 120 天通知可以不赔钱，房东为什么还赔？房东的律师朋友则提醒他：千万别用电脑里存的旧 N12 表格，11 月 30 日后 LTB 就不认了。这篇把 2026 年 9 月 21 日生效的安省驱逐新规（Bill 60 配套修订）里与 N12、N13 相关的 4 个核心变化一次讲透，房东和租客都用得上。
这轮新规从哪来：Bill 60 与 2026年9月21日
安省 2026 年通过的 Bill 60（《住宅租赁法》Residential Tenancies Act，简称 RTA 修订案）中，与房东驱逐直接相关的一批条款于 2026 年 9 月 21 日正式生效。LTB 同步发布了运营更新，并替换了全套相关表格。需要强调的是，生效时间看的是”通知送达日”：2026 年 9 月 21 日当天及之后送达的 N12/N13 适用新规则，之前送达的仍按旧规则走。
先快速分清两张表：
| 表格 | 英文全称 | 用途 | 通知期 |
|---|---|---|---|
| N12 | Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit | 房东本人、家人、看护人或买家要自住 | 60 天（标准）/ 120 天（免补偿通道） |
| N13 | Notice to End your Tenancy Because the Landlord Wants to Demolish the Rental Unit, Repair it or Convert it to Another Use | 拆除、改建或大规模维修，必须腾空 | 120 天 |
变化一：N12 新增”120天免补偿”通道
这是本轮新规里对房东最”实在”的一条。旧规则下，房东发 N12 必须二选一：要么赔租客 1 个月租金，要么提供一套租客可接受的替代房源，缺一不可。新规则增加了一条路：
- 适用条件（缺一不可）：N12 在 2026 年 9 月 21 日当天或之后送达；通知上写的终止日距离送达日至少 120 天；终止日必须是租期结束日或固定租约到期日。
- 效果：同时满足以上条件，房东无需支付 1 个月租金补偿，也无需提供替代房源。
- 不适用情形：因买家（purchaser）要求自住而发的 N12，不走这条通道——买家自住的 N12 即使给 120 天，补偿照付。
- 短通知仍按旧规：只给 60 天标准通知期的 N12，1 个月租金补偿（或替代房源）照旧。
对房东来说，这是个算账题：不着急收房就给足 120 天、省下 1 个月租金；着急收房就给 60 天、照付补偿。对租客来说，收到 N12 先看两点：送达日期是否在 2026 年 9 月 21 日之后、通知期是否满 120 天，再看是不是买家自住——三点决定你有没有补偿拿。
变化二：N12 恶意推定——指定住户 60 天入住红线
免补偿通道不是白给的，新规同时给 N12 加了一道”防假自住”的紧箍咒。规则如下：
- 租客在终止日当天或之前搬走的，N12 上指定的住户（房东本人、家人或买家）须在终止日之后 60 天内实际搬入该单元。
- 租客在终止日之后才搬走的，60 天从租客实际搬走之日起算。
- 如果指定住户没有在 60 天内入住，而前租客向 LTB 提起 T5 恶意驱逐申诉（Application by Tenant — Landlord Gave Notice in Bad Faith），LTB 将推定这份 N12 是恶意发出的，房东需要在听证会上举证反驳这个推定。
- 注意：60 天入住规则不适用于买家自住的 N12（买家情形有单独的判断框架）。
实务建议（房东侧）：从拿到房子那天起就留证据——搬家公司单据、水电网开户记录、驾照地址变更，万一被 T5 追诉，这些就是反驳”恶意推定”的弹药。实务建议（租客侧）：搬走后别急着删房东联系方式，留意该单元是否在 60 天内真的有人入住，这是 T5 申诉的关键证据。
变化三：N13 回迁权升级——书面通知 + 60天回迁期
N13 俗称”装修驱逐”：房子要大修、拆除或改作他用，必须腾空才能动工。新规把租客的优先回迁权（right of first refusal）做实了：
- 租客先表态：想保留回迁权，必须在搬走前给房东书面通知说”我要搬回来”，并且之后地址变了要及时告知房东。没做这一步，回迁权可能保不住。
- 房东新增三项书面义务（适用于 2026 年 9 月 21 日当天或之后收到回迁意向通知的情形）：书面告知预计完工日期；完工日期有变，书面更新；完工可以入住了，书面通知。
- 至少 60 天回迁期：房子具备入住条件后，租客有至少 60 天时间决定搬回。
- 租金不许”重启”：搬回来后的租金，不得高于”假设租客从未搬走”情况下房东依法可收的租金——不能借装修之名把租金涨到市场价。
- T5 申诉期限延长：装修类恶意驱逐的 T5 申诉期限，现在是”搬走后 2 年，或装修完工后 6 个月，以较晚者为准”。
变化四：旧版表格 2026年11月30日后一律作废
LTB 在 9 月 21 日当天替换了 N5、N6、N8、N12、N13、L1、L2、L9、L10、T5 共 10 张表格。过渡期到 2026 年 11 月 30 日：此后 LTB 不再接受旧版表格，用旧版 N12/N13 或旧版 L2 申请，材料可能在受理环节就被打回。
- 不要再用电脑里存的旧 PDF，也不要用第三方网站转载的旧版本。
- 每次发通知前，去 Tribunals Ontario 官网的 LTB 表格页下载最新版，当场核对表格右下角的版本日期。
- 已经发出但还没到终止日的旧版 N12/N13（9 月 21 日前送达的）按旧规则继续有效，不必重发；但 11 月 30 日后新发起的申请必须用新表。
房东实操：从发 N12/N13 到拿回房子的 6 步
第 1 步：确认理由站得住。N12 只能用于房东本人、配偶、父母（含岳父母）、子女（含继子女）、看护人或买家真实自住，且打算至少住 1 年；N13 必须证明不腾空就没法施工，”顺便装修”是无效理由。
第 2 步：下载最新版表格。去 Tribunals Ontario 官网 LTB 表格页下载，核对版本日期，11 月 30 日后旧表作废。
第 3 步：算准通知期和终止日。N12 二选一：60 天 + 1 个月补偿，或 120 天免补偿（买家自住除外）；N13 给 120 天。终止日须落在租期/租约结束日。
第 4 步：正确送达并留证。当面交、挂号信、快递等方式送达，保留送达证据。N12 的补偿（1 个月租金）须在终止日当天或之前支付给租客。
第 5 步：租客不搬就向 LTB 申请。N12/N13 通知本身不等于驱逐令。租客到期不搬，房东须向 LTB 提交 L2 申请（Application to End a Tenancy and Evict a Tenant），等听证和裁决。未经 LTB 命令不得换锁、断水电、扔东西。
第 6 步：拿回房子后 60 天内让指定住户入住。保留入住证据，防 T5 恶意推定追诉。
租客应对：收到 N12/N13 通知后的 5 步
第 1 步：核对表格版本和日期。是不是最新版表格？送达日是否在 2026 年 9 月 21 日之后？终止日是否落在租期结束日？任一不合规都可作为抗辩点。
第 2 步：算补偿账。N12 通知期满 120 天且非买家自住→无补偿；否则你有权拿 1 个月租金补偿（须在终止日前收到）或要求替代房源。
第 3 步：不服可以不搬，等 LTB 裁决。租客没有义务在终止日自动搬走；房东必须走 L2 听证程序。你可以在听证会上陈述理由，LTB 也可能基于具体情况推迟或驳回驱逐令（新规下 LTB 推迟/取消驱逐令的裁量情形有所收窄，但听证权利仍在）。
第 4 步（N13 情形）：搬走前书面声明要回迁。写邮件或信件明确表达回迁意愿，保留副本；之后每次搬家都书面更新地址给房东。
第 5 步：怀疑假自住/假装修，准备 T5。搬走后观察 60 天：房子是否真有人入住、装修是否真动工。N13 装修类 T5 期限为搬走后 2 年或完工后 6 个月（取晚者），证据（照片、广告、邻居证言）尽早固定。
费用、时间线与关键数字
| 项目 | 数字 | 说明 |
|---|---|---|
| N12 标准通知期 | 60 天 | + 1 个月租金补偿或替代房源 |
| N12 免补偿通知期 | 120 天 | 2026年9月21日后送达；买家自住不适用 |
| N13 通知期 | 120 天 | 拆除/改建/大修 |
| 指定住户入住期限 | 60 天 | 自终止日（或实际搬走日）起算；逾期触发恶意推定 |
| N13 回迁决策期 | 至少 60 天 | 自房屋具备入住条件书面通知后起算 |
| 装修类 T5 申诉期限 | 2 年 / 完工后 6 个月 | 以较晚者为准 |
| 旧版表格作废日 | 2026年11月30日 | 此后 LTB 不再接受旧版 10 张表格 |
| LTB 申请费（L2/T5） | 以官网为准 | 在线提交与纸质提交费用可能不同，缴费前查 LTB 官网费用表 |
背景提示：同属 Bill 60 的 N4（欠租通知）通知期已从 14 天缩短为 7 天；租客在欠租听证会上想提出维修等抗辩，一般须先在听证前至少 7 天向房东支付争议欠租的一半。本文聚焦 N12/N13，N4 细节以 LTB 官网为准。
常见坑与红线：5 条
- 红线：用旧版表格。2026 年 11 月 30 日后旧版 N12/N13、L2、T5 一律不被接受，申请可能在受理阶段就被退回，耽误整个时间线。
- 坑：120 天免补偿算错日子。120 天从送达日起算，不是从填表日起算；终止日还必须落在租期结束日。差一天就可能被认定为不合规通知，补偿照付。
- 红线：买家自住 N12 想蹭免补偿。120 天免补偿通道明确排除买家自住情形，买家 N12 的补偿义务不受影响。
- 坑：N13 没拿到租客书面回迁声明就当没这回事。只要租客在搬走前书面表达了回迁意愿，房东的三项书面通知义务就触发，漏做一项都可能在 T5 听证会上吃亏。
- 红线：租客到期不搬就换锁/断水电。通知不是驱逐令，自助驱逐在安省违法，可能面临赔偿。只有 LTB 的驱逐令加法警执行才是合法路径。
新手 checklist
- ☐ 确认通知送达日在 2026 年 9 月 21 日当天或之后（适用新规）
- ☐ 从 Tribunals Ontario 官网下载最新版 N12/N13，核对版本日期
- ☐ N12：决定走 60 天 + 补偿，还是 120 天免补偿（买家自住只能走补偿路）
- ☐ 终止日落在租期/租约结束日，通知期从送达日起算
- ☐ 补偿（1 个月租金）在终止日当天或之前支付到位（如适用）
- ☐ 租客到期不搬→走 L2 向 LTB 申请听证，不自行换锁
- ☐ 拿回房子后 60 天内安排指定住户入住并保留证据
- ☐ N13 租客：搬走前书面声明回迁意愿，保留副本，地址变更及时书面告知房东
常见问题 FAQ
Q1：房东给我 120 天 N12，是不是 1 分钱补偿都没有了？
A：先看三点：N12 送达日是否在 2026 年 9 月 21 日之后、通知期是否满 120 天、是否为买家自住。三点都满足（非买家自住），房东确实可以不付 1 个月补偿；任一点不满足，补偿照旧。
Q2：收到 N12 后我必须在终止日当天搬走吗？
A：不是。N12 只是终止租约的通知，不是驱逐令。你有权不搬，等房东向 LTB 提交 L2 申请并经过听证，由 LTB 裁决是否签发驱逐令。
Q3：怎么判断房东的”自住”是真是假？
A：看 60 天入住红线：指定住户须在终止日（或你实际搬走日）后 60 天内搬入。逾期未入住，你提起 T5 申诉时 LTB 会推定 N12 为恶意发出，房东需举证反驳。保留该单元出租广告、空置照片等证据很关键。
Q4：N13 装修后搬回去，租金会涨到市场价吗？
A：不会。新规明确，回迁租金不得高于”假设你从未搬走”情况下依法可收的租金。但前提是你搬走前给了房东书面回迁声明，且地址变更都书面告知了房东。
Q5：我手里是 9 月之前下载的 N12 空白表，还能用吗？
A：2026 年 11 月 30 日之前处于过渡期，之后 LTB 不再接受旧版。最稳妥的做法是现在就去 Tribunals Ontario 官网 LTB 表格页重新下载最新版再填发。
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官方来源：Landlord and Tenant Board (LTB) 官网表格与指南页、Tribunals Ontario 官网、Ontario.ca 的 Residential Tenancies Act 说明页。核验于 2026年10月4日。
关键政策以 LTB / Tribunals Ontario / Ontario.ca 官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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