多伦多 Airbnb 短租：牌照加 4 个合规

先说三句：

1. 在多伦多做 Airbnb 短租，必须先向市政府注册拿到 STR 牌照（Short-Term Rental Registration），把注册号挂在房源上才能合法上架；房源必须是你的主要住所（principal residence），投资房做短租在多伦多不合法。
2. 注册费每年 $375（2025 年 1 月 1 日起的新标准，续期约 $390），整套房源每年最多出租 180 晚；市住宿税 MAT 当前为 6%，平台通常代收代缴。
3. 税务三道关：租金收入全额向 CRA 申报所得税；短租收入超过 $30,000（滚动 12 个月）要注册 GST/HST 并收 13% HST；无牌经营期间的费用抵扣会被 CRA 拒绝——牌照和税务缺一不可，无牌被罚最高 $100,000。

三道门槛：牌照、主住所、房源类型

多伦多把短租定义为”连续出租少于 28 天“的住宿经营，无论整套还是单间，只要按天/按周收钱就算。想合法经营，先过三道门槛：

• 必须注册拿牌照：所有短租经营者必须在 City of Toronto 注册，拿到 STR 注册号（格式如 STR-0000-XXXXXX），展示在所有房源页面和广告上。没号就上架，等于无牌经营。
• 主要住所（principal residence）是硬门槛：只能是你实际居住、收信、报税的地址。专门买来做短租的投资公寓、第二套房，不能注册。这是多伦多短租条例（Toronto Municipal Code Chapter 547）的核心，也是和很多城市最大的区别。
• 房源类型要合规：可以是你的整套主要住所、主住所内的次套（secondary suite）、后巷屋或花园房；租来的房子做短租需要房东书面许可。另外注意——公寓大楼的 condo 章程可以覆盖市法规：就算你拿到了市牌照，大楼宣言里写了禁止短租，你照样不能做。上架前先翻 condo 文件，这一步很多人跳过。

牌照申请：5 步拿到 STR 注册号

申请全程在线，按这 5 步走：

1. 第 1 步：确认资格。房源是你的主要住所；condo 章程或租约允许短租；你是整套出租还是分租房间（两种注册类型，夜数规则不同）。
2. 第 2 步：准备材料。安省带照片证件（地址须为该房源地址）；至少两份主要住所证明，如水电账单、地税单、报税单；紧急联系人姓名和电话。
3. 第 3 步：在线提交。City of Toronto 官网的短租注册门户填写申请，材料备齐约 15 分钟可填完。
4. 第 4 步：缴费 $375。信用卡在线支付，注册有效期一年，每年都要续期（续期费约 $390）。地址、电话、紧急联系人有变，要在 6 个工作日内更新。
5. 第 5 步：挂号上架。审批约 2–3 个工作日，拿到 STR 注册号后把它写进 Airbnb、VRBO 等所有房源描述里，再开始接单。

2024 年底起，多伦多加强了执法：注册短租要接受年度合规检查，市府可能要求经营者参加面谈核验主住所资格，还会用数据审计抓没注册却在平台上架的房源。别抱侥幸心理。

费用、时间线与关键数字

整套 180 晚 vs 分租房间：夜数规则怎么用

这是最容易算错的一条。多伦多把短租分成两种注册类型：

• 整套出租（entire-unit）：你人不在、整套房子租出去，每年最多 180 晚。注意是按历年算，1 月 1 日清零；而且是跨平台合并——Airbnb 住了 100 晚、VRBO 住了 90 晚，加起来 190 晚就超了。用日历同步工具（如 channel manager）统一计数，别靠脑子记。
• 分租房间（partial-unit）：你住在里面、出租最多 3 间卧室，没有夜数上限，适合长期做”民宿式”分租。但消防和入住密度要求一样不能少，每间卧室最多 2 位成人。

还有一个合法”出口”：连续出租 28 天及以上算长租，不在短租条例管辖内，不需要 STR 牌照。如果你不想折腾牌照和 180 晚限制，做 28 天+的中租是合规替代方案（但长租的税务和租客权益规则又不一样，另当别论）。

市住宿税 MAT：6% 谁收、怎么交

市住宿税（Municipal Accommodation Tax，MAT）是多伦多市政府收的，针对 28 天以下的短租住宿：

• 税率 6%：按租金的 6% 收。注意 2025 年 6 月 1 日到 2026 年 7 月 31 日曾临时涨到 8.5%（和多伦多承办 2026 年世界杯足球赛的市政开支有关），2026 年 8 月 1 日起已回落至 6%，现在按 6% 执行。
• 谁代收：Airbnb 等大平台通常会代收代缴 MAT，但申报责任仍在房东。你要去市府 MAT 门户确认自己的代收状态，即使某个季度零预订，也要按要求做零申报——”平台代收了”不等于”你不用管”。
• 计税细节：HST 是按”租金 + MAT”的总额来计的，不是只按租金。定价时把这两层税都算进成本模型里。

所得税：租金收入全额申报

联邦和省的所得税是另一道关，和市牌照完全独立：

• 没有最低门槛：不管一年只租了几晚，租金收入都要在 T1 报税表上全额申报（租金收入填 line 12600）。”金额小就不报”是误区。
• 可抵扣费用：地税、按揭利息、房屋保险、水电网费、维修保养、清洁费、平台服务费、condo 管理费等，都可以按”出租使用比例”抵扣。比如整套出租了 100 晚，大致按 100/365 的比例分摊全年费用（具体分摊方法以 CRA 指引为准）。
• 平台数据直报 CRA：2025 年起，Airbnb 按数字平台报告规则（OECD DAC7 对应的加拿大立法）直接向 CRA 报送房东收入，你还要向平台提供 SIN 或商业号（BN）。收入瞒报的空间基本没了。
• 最狠的一条：2024 年 6 月生效的《所得税法》第 67.7 条规定，无牌经营期间的所有费用抵扣一律被拒绝。也就是说，无牌那半年的收入要全额缴税，一分费用都不能抵——市政罚你款，CRA 再让你多缴税，双重打击。

GST/HST：13% 与 3 万加元门槛

短租在 GST/HST 眼里是”应税供应”（连续入住少于 1 个月、每晚超过 $20 即应税），规则如下：

• 税率 13%：安省 HST = 5% 联邦 GST + 8% 省部分，向房客收取。
• $30,000 门槛：滚动 12 个月内应税短租收入超过 $30,000（或单个季度就超过），就不再是小供应商（small supplier），必须在 29 天内注册 GST/HST 账户，之后自己收税、自己申报。注意门槛算的是你名下所有应税收入的总和，不只这一套房。
• 没达门槛怎么办：可以自愿注册，也可以不注册。不注册的话，自 2021 年 7 月 1 日起，Airbnb 等平台会替未注册房东代收代缴 GST/HST——但你要确认平台真的代收了，别两头落空。
• 注册的好处：注册后，你为经营支付的费用里含的 HST 可以作为进项税抵免（input tax credit）拿回来，能对冲一部分税负。

无牌被罚：市政罚单 + CRA 连带打击

很多人觉得”先上架试试，被查到再说”。看看代价：

• 市政层面：无牌经营被抓到，先是一张 $1,000 的罚单；严重违规走法庭传票程序，最高罚 $100,000，违法状态每持续一天再加最高 $10,000；牌照被吊销后，一年内不得重新申请。
• 税务层面：如上所述，67.7 条拒绝无牌期间的全部费用抵扣；平台收入数据直报 CRA，稽查时收入、费用两头对得上。
• 平台层面：多伦多要求平台下架无 STR 注册号的房源。没牌照，房源随时可能被平台直接下架，评价和排名积累归零。

算一笔账：$375 的年注册费，对比 $1,000 起步的罚单和可能失去的费用抵扣，合规成本是全场最低的选项。

常见坑 / 6 条红线

1. 拿投资房做短租：主住所是硬门槛，用不住的投资公寓注册，查到就是无牌经营，罚款 + CRA 拒抵扣一起来。
2. 注册了却没挂 STR 号：房源页面上没有注册号，在执法和平台眼里等于没注册，照样开罚单、下架。
3. 180 晚超了还继续接单：夜数是跨平台合并算的，多平台接单的人最容易踩线，用日历同步工具统一计数。
4. 以为平台代收了 MAT 就万事大吉：申报责任在房东，零预订的季度也要做申报；代收状态要自己去市府门户确认。
5. 收入逼近 $30,000 还不注册 GST/HST：超门槛后 29 天内必须注册，拖过期限是独立的税务违规。
6. 没看 condo 章程就上架：大楼禁令优先于市牌照，被邻居投诉后下架、吃罚单，市牌照保不住你。

新手 checklist

• 确认房源是你的主要住所（实际居住、报税地址一致）
• 查 condo 章程 / 租约，确认允许短租（租来的房要房东书面许可）
• 备齐安省证件 + 至少两份主住所证明 + 紧急联系人
• 在 City of Toronto 官网完成注册、缴 $375，拿到 STR 注册号
• 把注册号写进所有房源页面的描述里
• 设置 180 晚计数提醒（整套出租），多平台用日历同步
• 确认 MAT 代收状态，记下季度申报时间
• 建账：收入和费用分开记，预订记录至少保存 3 年
• 测算年收入是否接近 $30,000，决定 GST/HST 注册策略
• 设续期提醒（约 $390/年），提前两周办理

常见问题 FAQ

Q1：$375 注册费是每年都要交吗？
A：是的，注册有效期一年，每年续期（续期费约 $390）。过期没续就等于无牌经营，罚单照开。

Q2：我把自住的房子分租一间出去，也算短租吗？
A：连续出租少于 28 天就算短租，需要注册。但分租房间（最多 3 间）没有 180 晚的上限，MAT 和税务义务一样不能少。

Q3：Airbnb 已经代收了税，我还需要做什么？
A：平台代收的是 MAT 和（未注册房东的）HST。所得税申报、费用记录、季度 MAT 申报（如适用）仍是你的责任；代收状态要自己去市府门户确认，不能默认”平台都办了”。

Q4：租客住 28 天以上，还需要牌照吗？
A：不需要。28 天及以上算长租，不在短租条例范围内。但长租适用安省《住宅租赁法》的租客保护规则，是另一套玩法。

Q5：无牌被抓到，最坏的结果是什么？
A：市政最高 $100,000 罚款、牌照吊销后一年禁申；CRA 拒绝无牌期间的全部费用抵扣；平台下架房源。三重打击，远贵过 $375 的注册费。

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官方来源：City of Toronto 官网短租页面（Short-Term Rentals）、Toronto Municipal Code Chapter 547、Canada Revenue Agency 官网（GST/HST 与短租税务指引）。核验于 2026年10月22日。

关键政策以 City of Toronto / CRA / 安省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。

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