先说三句：第一，2026 年多伦多典型房主每年刚性支出多约 103 加元，由地税上涨 91.53 加元和垃圾费小桶上涨 11.49 加元两项构成；第二，多伦多空置税（Vacant Home Tax）税率维持 3%，2025 年度房屋居住状态必须在 2026 年 4 月 30 日前完成申报，漏报可能被直接认定为空置、最高面临 1 万加元罚款；第三，水费同步上涨 3.75%，住宅蓝箱回收从 2026 年 1 月 1 日起按省新规移交，房主账单里每一项都值得自己算一遍。
2026 年 2 月 10 日，多伦多市议会通过了 2026 年度预算，运营预算规模 189 亿加元。对于房主来说，这份预算最直接的影响不在新闻标题里，而在今年陆续寄到的账单里：地税、垃圾费、水费三条线一起涨，空置税的申报截止日也在逼近。这篇文章把 5 项市政新规对房主钱包的影响逐项算清，附申报时间线和避坑清单。
新规 1：地税涨 2.2%，平均一套房多交 91.53 加元
市议会通过的 2026 年住宅地税涨幅为 2.2%，由两部分组成：0.7% 用于城市日常运营（警务、公园、除雪等），1.5% 为城市建设基金（City Building Fund），专款用于交通和住房基建项目。
市府给出的测算口径是：按平均评估价 692,140 加元 的住宅计算，一年多交 91.53 加元。2026 年住宅三条税率线分别为：城市税率 0.605295%、教育税 0.153000%、城市建设基金 0.009016%，合计 0.767311%。拿平均评估价的房子为例，全年地税约 5,311 加元。
横向对比，涨幅节奏已经明显放缓：2024 年涨 9.5%、2025 年涨 6.9%，2026 年的 2.2% 是三年来最低。但要注意，涨幅低不等于账单低——地税基数是按 MPAC（安省市政物业评估公司）给出的评估价（CVA）算的，评估价本身几年更新一次，涨幅叠加效应仍在。
新规 2：垃圾费涨 3.75%，小桶一年 317.85 加元
垃圾费不包含在地税里，是单独按桶收费的。多伦多市议会批准的 2026 年固体废弃物管理（Solid Waste Management Services）费率上涨 3.75%，2026 年单户家庭各档年费为：
- 小桶：317.85 加元（上涨 11.49 加元）
- 中桶：385.86 加元（上涨 13.95 加元）
- 大桶：524.06 加元（上涨 18.94 加元）
这笔费用覆盖有机垃圾、庭院垃圾、大件物品和电子废弃物的收集处理，以及全市垃圾清理、社区环保日、街道公园垃圾桶、回收站点和已关闭垃圾填埋场的持续维护。费用按年收，账单独立于地税账单。
一个实用建议：家里人口少、垃圾量不大的房主可以考虑换小桶。小桶和中桶一年差 68 加元，和大桶差 206 加元，换桶本身不收费，向市府申请即可。
新规 3：水费同步涨 3.75%，金额看自家用水量
和垃圾费一同在 2025 年 12 月市议会会议上批准的，还有多伦多水务（Toronto Water）费率 3.75% 的涨幅。涨幅比例和垃圾费一致，但水费是按实际用水量计价的，每家涨多少取决于用水习惯，市府没有给出统一的”平均多交”数字。
省水最直接的办法是检查马桶和水龙头漏水：一个持续滴漏的水龙头一年能漏掉几十加元的水费。账单上水费和污水处理费是分开列的，两项都按用水量算，省水等于两项一起省。
新规 4：空置税维持 3%，百万房产空置一年罚 3 万
多伦多空置税（Vacant Home Tax，VHT）税率维持 3%——按房产当前评估价（CVA）的 3% 征收。需要澄清一个常见误解：3% 税率是从 2024 纳税年度起执行的，税种刚推出时是 1%，2024 年起上调到 3%，2026 年没有再变。
- 评估价 100 万加元的房子：空置一年税 30,000 加元
- 评估价 75 万加元的房子：22,500 加元
- 评估价 150 万加元的房子：45,000 加元
判定标准：一个日历年内累计空置超过 6 个月即构成”空置”，不需要连续 6 个月。房屋必须作为主要居所（principal residence）累计居住超过 6 个月才能豁免。雪鸟族（冬天去温暖地区过冬、但多伦多房产仍是主要居所的房主）可以申报为”已居住”，不算空置。
所有多伦多住宅房主每年都必须申报一次房屋居住状态——即使你自己住在里面也一样。申报在市府空置税在线门户完成，需要地税账单上的客户号和评估卷号。针对 2025 纳税年度的申报截止日是 2026 年 4 月 30 日。逾期不报或虚假申报，最高可罚 10,000 加元，外加应缴税款；欠税按每月 1.25% 收利息。
符合特定情形的可以申请豁免：主要居住人去世（最长 3 年）、入住长期护理机构超过 6 个月（最长 2 年）、大修导致无法居住 6 个月以上、当年完成产权过户等，都需要提供证明文件。
新规 5：住宅蓝箱回收移交，市府 1 月 1 日起不再收住宅回收
根据安省新立法，自 2026 年 1 月 1 日起，多伦多市府不再为独立屋、多户住宅、学校、长期护理机构和养老院提供回收（蓝箱）收集服务，改为生产者责任制（Extended Producer Responsibility）下的全成本回收体系。
对房主的直接影响：蓝箱回收的责任主体变了，但垃圾费账单里已经把相关调整算进去（市府称节省下来的回收成本已重新投入其他必要废弃物项目）。实际操作中，房主扔垃圾的方式短期内变化不大，但如果发现回收收集时间或承包商变化，不必惊慌，这是省新规下的正常切换。
103 加元是怎么算出来的：分项拆解
| 项目 | 2026 年变化 | 典型家庭一年多花 |
|---|---|---|
| 住宅地税 | +2.2% | 91.53 加元（按平均评估价 692,140 加元） |
| 垃圾费（小桶） | +3.75% | 11.49 加元（年费 317.85 加元） |
| 水费 | +3.75% | 按用水量，以官网账单为准 |
| 空置税 | 税率维持 3%，须年度申报 | 自住按时申报为 0；空置按评估价 3% 计 |
| 住宅蓝箱回收 | 2026 年 1 月 1 日起移交省新规 | 已计入垃圾费体系，无新增账单 |
| 合计（刚性部分） | 约 103 加元（91.53 + 11.49 = 103.02） |
103 加元是”地税 + 小桶垃圾费”两项刚性支出的合计，水费上涨金额因人而异，空置税只要按时申报、自住就是 0。换句话说：一个按时申报空置税、用小桶的典型房主，2026 年比 2025 年多花的市政相关支出就是 103 加元出头。
申报时间线：2026 年房主关键日期
- 2026 年 1 月 1 日：住宅蓝箱回收移交省新规生效；垃圾费、水费新费率生效。
- 2026 年 4 月 30 日：2025 纳税年度空置税居住状态申报截止。所有房主都必须报，包括自住。
- 2026 年 6 月：被认定为空置的房主会收到空置税通知单。
- 2026 年 9 月 15 日 / 10 月 15 日 / 11 月 16 日：2025 纳税年度空置税三期分期付款日。
房主最容易踩的 5 个坑
- 以为自住就不用申报空置税。这是最贵的误解。市府要求所有住宅房主每年申报一次居住状态，自住也要报。漏报可能被系统直接认定为空置，税单按评估价 3% 开出来，申诉流程漫长。
- 把垃圾费当成地税的一部分。垃圾费是独立账单、按桶收费。搬家或换桶后没更新桶的尺寸，可能多交一整年大桶的钱。
- 虚报居住状态”赌一把”。市府会做审计和抽查，虚假申报最高罚 1 万加元外加补税。用智能家居”伪装有人住”躲不过核查，别试。
- 忽略水费账单的异常跳涨。水费按量计费，账单突然翻倍大概率是马桶或水管漏水，及时修比交水费便宜得多。
- 把空置税和联邦欠用住房税（UHT）搞混。这是两个税：多伦多空置税是市税、3%，针对所有房主；联邦欠用住房税（Underused Housing Tax）是联邦税、1%，主要针对非居民和特定业主。两个申报义务互相不代替。
2026 房主待办 checklist
- 收到地税账单后核对评估价（CVA）和三条税率线是否正确
- 评估家里垃圾量，考虑是否从大桶/中桶换成小桶
- 2026 年 4 月 30 日前完成空置税居住状态申报（自住也要报）
- 检查马桶、水龙头是否有漏水，对比去年同期水费账单
- 名下有多套房的，每套房单独申报空置税状态
- 收到空置税通知单先核对居住状态记录，有误及时申诉
常见问题 FAQ
问：空置税 3% 到底是按什么价格算的？
答：按 MPAC 给出的当前评估价（CVA），可以在地税账单上找到。不是按买入价，也不是按市场挂牌价。100 万评估价就是 3 万加元一年。
问：房子正在大修、一年没住人，要交空置税吗？
答：大修导致 6 个月以上无法居住的可以申请豁免，但必须提供证明文件（如施工合同、许可证），并在申报时勾选豁免类别。口头说明不算数。
问：错过 4 月 30 日申报截止会怎样？
答：房产可能被直接认定为空置并开出税单。发现后应尽快补申报并联系市府申诉，但补报不保证撤销已开出的税单，所以最好在截止日前完成。
问：垃圾费可以不交吗？自己把垃圾运到回收站行不行？
答：不行。固体废弃物管理费是强制性的市政收费，按户征收，和是否使用市府收集服务无关。费用还覆盖街道清扫、公园垃圾桶、回收站点等公共服务。
问：2026 年地税涨 2.2%，以后每年都涨吗？
答：地税涨幅由市议会每年随预算决定，没有固定公式。2024 年 9.5%、2025 年 6.9%、2026 年 2.2%，趋势在放缓，但城市建设基金（City Building Fund）部分是长期专项 levy，短期内不会取消。
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官方来源：City of Toronto 官网（Property Tax & Vacant Home Tax 页面）、Toronto Water 与 Solid Waste Management Services 费率公告、The Canadian Press 2026 年预算报道。核验于 2026年10月11日。
关键政策以 City of Toronto / CRA / 安省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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