先说三句：卖房到手价不是成交价减佣金就完事，佣金加税、律师费、按揭违约金、调整项、卖前准备和搬家费六项都要扣；土地转让税（Land Transfer Tax）通常是买家付，卖家别把它算进自己的成本，但换房时买下一套要重新算；签经纪约之前先拿到律师的费用预估和银行的按揭解除报价，到手价才算得准。
很多卖家第一次卖房，脑子里只有两个数字：成交价和佣金。交割日（closing day）律师发来结算单（statement of adjustments）时，才发现还有一串小项：按揭违约金、地税调整、物业费调整、布置费、搬家费。单项都不大，加起来经常上万。本文按一张单的逻辑，把卖房费用拆成 6 项，配一个 80 万加元房子的算例，再把最容易算错的土地转让税讲清楚。
到手价公式：先立一张单，再谈价格
卖家到手净额的基本公式是：成交价 − 佣金（含税）− 律师费及杂费 − 按揭解除费用 − 调整项 − 卖前准备费 − 搬家杂费 − 未还按揭余额 = 你真正拿到的钱。注意顺序：佣金和律师费通常从交割款里直接扣，你不用先掏现金，但它们实实在在减少到手额；未还按揭余额是最大的一笔扣项，很多人算费用时漏了它，以为“到手 70 万”其实还要先还银行。
建议你开一个表格，左列 6 项费用，右列三栏：预估价、合同价、实际结算价。经纪约、律师报价、银行解除报价拿到后就填进去，交割前一周再对一次。有书面数字的才算数，口头“大概一两千”不进表。
第 1 项：佣金，最大的一笔，可谈判、要加税
佣金（commission）是卖房最大头的费用，通常由卖家支付，并由挂牌经纪和买家经纪分账。加拿大没有全国统一的固定佣金率，佣金一律可以谈判，谈的是服务范围和价格，不是“行规价”。常见区间各地不同：安大略省常见约 3.5%–5%，不列颠哥伦比亚省常见结构是首 10 万加元 7%、余款 2.5%，阿尔伯塔省常见首 10 万加元 7%、余款 3%。签约前要问清：这个比例含不含买家经纪分成、营销费另不另收、独家期多长、提前解约条件是什么。
别忘了佣金上的销售税：安大略省佣金加 13% HST，BC 省加 5% GST，魁北克省加 GST+QST。80 万加元房子按 5% 佣金算，本金 4 万加元，安大略省 HST 5,200 加元，合计 45,200 加元。只算 4 万、漏了 5,200，是最常见的低估。低佣金不一定划算：如果曝光少、跟进慢、谈判弱，成交价少 1% 就抵消了佣金省下的钱。
第 2 项：律师费与杂费，1,500–2,500 加元是常见区间
卖家律师（real estate lawyer，魁北克省为公证人 notary）负责审合同、查产权、准备过户文件、按指示分配交割款、还清按揭并交钥匙。安大略省卖家律师费常见约 1,200–2,000 加元，加上杂费（disbursements，如产权查询、登记、快递、复印）后，合计常见 1,500–2,500 加元，具体以律师书面报价为准。复杂情形会更贵：产权有遗留问题、有多笔抵押、有遗产或离婚背景、有租客，都可能加费。
签约前向律师要一份分项报价：律师费、杂费、登记费、税，分别是多少；同时卖房是否另收按揭解除登记费。两家报价差几百加元很正常，选报价透明、回复及时的，比只选最便宜的重要。交割前让律师先发结算单草稿，你才有时间核对，而不是交割当天被动签字。
第 3 项：按揭解除，违约金可能是第二大支出
如果你卖房时按揭还没到期，提前解除（mortgage discharge / prepayment）可能产生违约金（prepayment penalty）。固定利率按揭常见算法是“三个月利息”和“利率差（interest rate differential, IRD）”取较高者；浮动利率通常是三个月利息。具体金额必须向银行要书面解除报价（payout statement），上面会写未还本金、截至交割日的利息、违约金、解除登记费（常见 200–400 加元）。
这笔钱弹性极大：剩期短、利率接近当前利率时可能只有几千；剩期长、签约利率远高于现行利率时可能上万。卖房定价前就去问银行，不要等买家都定了才发现违约金吃掉大半涨幅。部分银行允许“带按揭走”（porting），即把原按揭转到下一套房，能省违约金，但要符合银行条件且时间窗口有限，换房的卖家一定要先问。
第 4 项：调整项，地税和物业费按天分摊
结算单上的调整项（adjustments）是把已预付或欠付的费用按交割日切开：你多付的部分买家补你，你欠的部分你补买家。最常见的是地税（property tax）和共管公寓管理费（condo fee）：你若已预付全年地税，交割日之后的天数买家要按比例还你；反之你欠缴，交割款里要扣。公寓卖家还可能被要求提供共管状态证明（status certificate），费用常见约 100 加元，由买家或卖家支付视合同而定，签约时写清楚。
调整项不是“额外收费”，是时间归属问题，但它会改变交割当天实际到账的数字。让律师在交割前 3–5 天发调整表，逐行核对：地税按哪个账单、物业费按哪个月、管理费有没有特别摊派（special assessment）。有租客的房子还要算租金调整和押金交接，别在交割后才扯皮。
第 5 项：卖前准备，布置和维修花小钱、别花大钱
卖前准备包括清洁、粉刷、简单维修、布置（staging）和专业拍照。多数房子不需要大装修：换掉发黄的灯泡、修好漏水龙头、补墙洞、刷一遍中性色、院子清理干净，这类几百到几千加元的投入回报最高。布置可以租家具按月付费，也可以只做重点房间；全屋大装、换厨房换浴室，往往收不回成本，除非房子明显低于市场状态。
营销费要问清包不包含在佣金里：专业摄影、视频、无人机、平面图、网络广告，有些经纪全包，有些另收费。签约前把“佣金包含哪些营销服务、超出部分谁付”写进合同附件。自己另请摄影师、验房前自检，都先问经纪会不会重复收费。
第 6 项：搬家与杂项，别漏了时间成本
搬家费按距离和物品量差别很大：同城专业搬家常见 800–2,500 加元，长途则高得多；另有仓储、清洁、水电过户、邮箱改址、临时住宿等杂费。卖房和买房日期错开时，还可能产生临时租房或仓储费，这笔钱要在卖房预算里单独留一栏。自己搬家省了人工费，但别忘了请假、租车、保险和损坏风险。
还有一类容易漏的杂费：提前解约的物业服务、安防合约、 lawn 服务的剩余期费用；以及卖房后报税时整理凭证的时间。所有收据留好：卖前维修、布置、搬家费用的凭证，报税和日后核对都要用。
特别澄清：土地转让税，卖家一般不付，别算错边
这是本文标题里最容易误解的一点，必须说清楚：土地转让税是买家在买房交割时付给省（及多伦多市）的税，卖家卖房时一般不付。你作为卖家，不用在卖房费用单里加一笔土地转让税；但如果你卖掉这套、马上买下一套，买下一套时你就是买家，那时要付。把两边的身份分开，账才不会乱。
以安大略省为例，省土地转让税按成交价分档计（只对落入该档的部分征税，不是全额按最高档）：首 5.5 万加元 0.5%，5.5 万–25 万加元部分 1%，25 万–40 万加元部分 1.5%，40 万–200 万加元部分 2%，200 万加元以上部分 2.5%（一户或两户独立住宅）。按此算，100 万加元房子省税约 16,475 加元。多伦多市内买家还要另付一笔市土地转让税，档位在 200 万加元以下与省税相同，300 万加元以上自 2026 年 4 月 1 日起适用更高的分档（4.4%–8.6%不等，只对落入高档的部分征税）。各省规则不同：BC 省、魁北克省、曼尼托巴省等各有自己的转让税或登记费结构，阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省则以登记费为主而非传统转让税，具体以各省官网为准。
还有一个相关税项要分清：自住房主要居所豁免（principal residence exemption）。如果你在持有期间一直把房子作为主要居所，出售增值一般可豁免资本利得税；若有出租、部分时间非自住、或非居民身份，税务处理完全不同，非居民卖家还可能涉及预扣税和完税证明（clearance certificate），务必在挂牌前咨询税务专业人士，不要按“自住就免税”一刀切。
费用、时间线、关键数字单列
| 费用项 | 常见区间/算法 | 备注 |
|---|---|---|
| 佣金（含税） | 安省常见 3.5%–5% + HST 13%；BC 常见首 10 万 7% + 余款 2.5% + GST 5% | 可谈判；卖家付、买卖双方经纪分账 |
| 律师费及杂费 | 约 1,500–2,500 加元 | 以书面报价为准；复杂产权另加 |
| 按揭解除 | 登记费约 200–400 加元；违约金按银行报价 | 固定利率取三个月利息与 IRD 较高者 |
| 调整项 | 按交割日按天分摊 | 地税、物业费；状态证明约 100 加元 |
| 卖前准备 | 几百至几千加元 | 小修小补优先；大装修多半收不回 |
| 搬家杂费 | 同城约 800–2,500 加元 | 长途、仓储、临时住宿另计 |
时间线参考：挂牌前 2–4 周做准备和定价；挂牌后看市场，热门地段几天到几周可成交，冷清地段可能数月；接受 offer 后通常 30–90 天交割（视合同条件而定）；交割后律师一般 24 小时内把净额打给你（需先还清按揭和各项扣款）。算例（仅示意）：80 万加元安省房子，佣金 5% + HST = 45,200 加元，律师及杂费 2,000 加元，按揭违约金假设 3,000 加元，卖前准备 2,000 加元，搬家 1,500 加元，费用合计约 53,700 加元；再减去未还按揭余额，才是到手净额。你的数字以合同和银行报价为准，不要直接套用本算例。
常见坑与红线
- 只看佣金比例、不看含税价：安省 13% HST、BC 5% GST 都要加上，签约前让经纪写出含税总价。
- 没拿银行解除报价就定价：违约金可能上万，定价前先向银行要书面 payout statement。
- 把土地转让税算进卖家成本：卖家一般不付；换房买下一套时才以买家身份付，别两边重复算。
- 大装修想卖高价：厨房浴室大改多半收不回成本，优先清洁、粉刷、小修和拍照。
- 口头费用不进表：经纪、律师、银行的数字都要书面，口头“大概”不算预算。
- 交割当天才看结算单：提前 3–5 天向律师要草稿，逐行核对调整项和扣款，错了还有时间改。
新手 checklist：签约前逐项打勾
- ☐ 经纪约：佣金比例、含税总价、服务范围、独家期、解约条件已书面确认
- ☐ 银行：按揭解除报价（本金、利息、违约金、登记费）已拿到书面版
- ☐ 律师：律师费 + 杂费分项报价已拿到，交割前会先发结算单草稿
- ☐ 调整项：地税账单、物业费账单、状态证明费用归属已确认
- ☐ 卖前准备：只做小修小补和清洁，营销费包不包含在佣金里已写清
- ☐ 搬家：搬家、仓储、临时住宿费用已询价，日期错开的成本已留预算
- ☐ 税务：自住豁免是否适用、非居民或出租情形是否需咨询税务师已确认
常见问题 FAQ
问：卖房佣金到底谁付？可以谈吗？
答：通常卖家付，并由买卖双方经纪分账。加拿大没有法定统一佣金率，比例、服务范围都可以谈判，签约前要拿到含税总价。
问：卖家要付土地转让税吗？
答：一般不用，那是买家交割时付的税。卖家只有在换房买下一套、身份变成买家时才付，税率按买入价和省份分档计算。
问：按揭违约金怎么提前知道？
答：向银行要书面解除报价（payout statement），上面有未还本金、利息、违约金和登记费。固定利率常见取三个月利息与利率差较高者，浮动利率通常为三个月利息。
问：交割后多久能拿到钱？
答：律师确认收到买家款项、还清按揭和各项扣款后，一般 24 小时内把净额打给卖家，具体以律师通知为准。
问：卖房的费用能抵税吗？
答：视情形而定：自住房出售的费用处理与投资房、出租房不同，出租或非自住部分可能涉及资本利得计算。具体抵扣以 CRA 官网和税务师意见为准，不要自行抵扣。
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官方来源：Ontario.ca Land Transfer Tax、CRA Principal Residence Exemption、City of Toronto Municipal Land Transfer Tax。核验于 2026年10月24日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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