先说三句：
- 多伦多、温哥华等大城市的短租（Short-Term Rental）只能开在房东自己的主要居所（principal residence），投资房、度假屋基本不许做短租，违规罚款最高可达 10 万加元。
- 温哥华房东要办“省登记 + 市执照”双证（BC 省登记费每年 100 加元，温哥华市营业执照约 1108 加元）；多伦多房东要在市政做登记（每年约 390 加元），整套出租每年上限 180 晚。
- 游客订房时认准房源页面上的登记/执照号码，没有号码的房源可能是非法房源，入住前后都可能被取消。
过去几年，加拿大各大城市的短租监管一步步收紧。Airbnb、Vrbo 上的房源不再是”想上就上”：多伦多从 2021 年起要求登记，BC 省 2025 年 5 月起实施省级登记制，温哥华则是省级和市级双重许可。房东想合规赚钱，游客想安心订房，都得先搞懂这些新规。本文把多伦多、温哥华、BC 省的规则一次讲透。
多伦多短租新规：登记制 + 180 晚上限
多伦多把连续28 天以内、按日或按周出租全部或部分住宅的行为定义为短租（short-term rental），适用市政第 547 章附例。核心要求如下：
- 只能出租主要居所：必须是房东实际居住的唯一住所（账单、证件、报税地址都在此）。每人只能登记一套，不能用投资房、第二套房做短租。
- 市政登记：通过多伦多市 Municipal Licensing and Standards 在线申请，登记费每年约 375–390 加元（不同年份口径有差异，以官网为准），不可退。拿到登记号后，必须把号码展示在每一个房源页面上。
- 整套出租每年上限 180 晚：如果房东本人住在房里、只出租房间，则没有晚数上限，但最多出租 3 间卧室。
- 市政住宿税（Municipal Accommodation Tax, MAT）：2026 年 8 月 1 日起税率回到 6%（2025 年 6 月至 2026 年 7 月曾临时上调到 8.5%）。Airbnb、Vrbo 会代收代缴；接受直接预订的房东需每季度自行申报。
- 租客也能做房东：租客出租自己的主要居所，需要房东的书面同意，且租约不能禁止转租/短租。
平台配合执法：Airbnb 会自动屏蔽未登记的多伦多房源，没有登记号基本接不到单。违规罚款每项 1000 至 100000 加元不等。另外注意：Condo 的大楼管理规定可以比市政更严——很多 Condo 明令禁止短租，大楼规定优先于市政许可，公寓房东登记前务必先看大楼 bylaw。
BC 省新规：全省登记制 + 主要居所要求
BC 省的《短租住宿法》（Short-Term Rental Accommodations Act）把监管推到了省级层面，几个关键点：
- 省级登记制：2025 年 5 月 1 日起，BC 省所有短租房东必须先在省短租登记系统（Short-Term Rental Registry）登记，拿到省级登记号才能合法经营。平台从 2025 年 6 月起必须核验登记号，无号房源会被下架、已有预订可能被取消。
- 登记费：主要居所房源每年 100 加元；非主要居所的独立单元（如后巷屋、独立小屋）每年 450 加元。
- 主要居所要求：在人口超过 1 万的社区（及周边部分地区），短租只允许在房东的主要居所内经营，外加一个附属套间或附属住宅。想靠投资房做短租，在这些社区基本行不通。
- 执法：省合规执法部门负责巡查，对房东的罚款最高可达每天 3000 加元。
BC 省把”短租”定义为90 天以内的付费住宿——注意这个口径和多伦多的 28 天不同。
温哥华：省证 + 市执照双证缺一不可
温哥华在省法基础上还有自己的市政要求，房东要过两道门：
- 第 1 步：省登记——先拿到 BC 省短租登记号（上面提到的 100 加元/年）。
- 第 2 步：市营业执照——凭省登记号向温哥华市申请短租营业执照。首年费用约 1108 加元（另有约 77 加元申请费，不可退），每年 12 月 31 日前续期，逾期续期加收约 111 加元罚金。
- 只能是主要居所：公司、社团不能持有执照，每人限一证；通常还需要提供 Strata（分契式物业）管理委员会的同意证明。
- 两个号码都要上架：省登记号和市执照号必须同时展示在所有线上房源页面。
- 无全市晚数上限：温哥华目前没有像多伦多那样的整套出租晚数上限（市府曾研究过夜数上限，但截至核验日尚未实施）。
其他城市速览：维多利亚、卡尔加里、蒙特利尔
- 维多利亚（Victoria）：市营业执照 + 省登记双证；房东离家期间整套出租每年上限 160 晚，房东在家时出租房间另有限制。
- 卡尔加里（Calgary）：需要市政营业执照；具体费用与要求以 City of Calgary 官网为准。
- 蒙特利尔（Montreal）/ 魁北克省：魁北克省有全省登记制度（CITQ 登记），房东需取得登记号并展示；蒙特利尔市区另有分区限制，具体以官网为准。
规律很清楚：主要居所 + 登记/执照 + 展示号码，几乎是所有大城市的统一公式。
房东合规四步走
第 1 步：确认资格。这套房是不是你的主要居所？你住不住在这里？租客要看租约是否允许，Condo 业主先看大楼 bylaw——大楼禁止就不用往下走了。
第 2 步：准备材料。带照片的政府签发身份证件（地址须与主要居所一致）、保险证明（建议包含短租责任险，不少城市要求至少 100 万–200 万加元的责任险）、紧急联系人信息；温哥华还需要 Strata 同意证明。
第 3 步：登记/申请执照。多伦多走市政在线登记；温哥华先办省登记再办市执照。缴费后等审核，拿到号码。
第 4 步：上架并持续合规。把登记/执照号写进每一个房源页面的显著位置；记录每笔预订（多伦多要求保留完整交易记录备查）；按时续期、按季度申报住宿税。
费用、时间线与关键数字一览
| 项目 | 金额/数字 | 备注 |
|---|---|---|
| 多伦多市政登记费 | 约 375–390 加元/年 | 不可退；新申请与续期口径略有差异，以官网为准 |
| 多伦多整套出租上限 | 180 晚/历年 | 房东住家出租房间无上限（最多 3 间卧室） |
| 多伦多市政住宿税 MAT | 6% | 2026 年 8 月 1 日起；另有 13% HST |
| BC 省登记费 | 100 加元/年（主要居所） 450 加元/年（附属独立单元） |
2025 年 5 月 1 日起强制 |
| 温哥华市营业执照 | 约 1108 加元/年 + 约 77 加元申请费 | 每年 12 月 31 日前续期；逾期罚金约 111 加元 |
| 维多利亚整套上限 | 160 晚/年（房东离家期间） | 房东在家另有限制 |
| 多伦多违规罚款 | 1000–100000 加元/项 | 市政附例罚则 |
| BC 省违规罚款 | 最高每天 3000 加元 | 省合规执法部门执行 |
| 短租定义 | 多伦多：28 天以内 BC 省：90 天以内 |
两地口径不同，注意区分 |
费用与税率以各市、省官网最新公布为准，本文数字核验于 2026 年 10 月 3 日。
游客订房注意事项
- 看号码：合法房源会在页面显著位置展示市政登记号/执照号（如多伦多的 STR-XXXX、温哥华的市执照号 + 省登记号）。没有号码的房源大概率不合规。
- 税费心理准备：多伦多房源价格之外还有 6% 市政住宿税 + 13% HST（平台通常代收并在结算页列明），对比酒店价格时要把税算进去。
- 预订可能被取消：平台会下架无证房源，如果你订的房源中途被下架，行程会被打乱。出行旺季前优先选有证房东，并保留预订凭证。
- Condo 房源多问一句：有些房源虽然有市政登记，但所在大楼禁止短租，可能面临大楼投诉、门禁失效等问题，入住前可向房东确认大楼政策。
- 30 天以上的住宿不算短租：计划住一个月以上的游客，长租（28/30 天以上，BC 省 90 天以上）不受短租新规限制，选择更多、价格通常也更划算。
常见坑与红线
- 用投资房做短租：这是最大的红线。多伦多、温哥华都只允许主要居所做短租，专门买套 Condo 跑 Airbnb 的模式在这两个城市已基本走不通。
- 只办了市证没办省证（BC 省）：温哥华房东容易漏掉省级登记。没有省登记号，市执照办不下来，房源还会被平台下架。
- 号码没展示在房源页：办了证却不展示，等于没办——平台核验和市政巡查都认页面上的号码。
- 忘了续期：多伦多登记逾期 90 天未续会被自动取消，要重新申请重新缴费；温哥华执照每年 12 月 31 日到期，逾期有罚金。
- 忽视 Condo/Strata 规定：市政允许不代表大楼允许。很多 Condo 的 declaration 明文禁止短租，违规可能被大楼罚款甚至起诉。
- 税没报：短租收入要申报个人所得税；多伦多房东每季度要做 MAT 申报（即使当季零预订也要零申报）。漏报被查到会有罚款和利息。
房东新手 checklist
- ☐ 确认房源是你的主要居所（账单、证件、报税地址一致）
- ☐ 查租约（租客）/ 大楼 bylaw（Condo 业主）/ Strata 规定，确认允许短租
- ☐ 购买或升级包含短租责任的房屋保险（建议至少 100 万加元责任险）
- ☐ 多伦多：市政在线登记，缴费，拿到登记号
- ☐ 温哥华/BC：先办省登记（100 加元/年），再办市营业执照
- ☐ 把登记/执照号写进所有房源页面的显著位置
- ☐ 建立预订台账：日期、房客、金额，保留至少备查年限
- ☐ 设置续期提醒（多伦多按登记周年，温哥华每年 12 月 31 日前）
- ☐ 了解住宿税申报周期（多伦多 MAT 按季度申报）
- ☐ 短租收入记入报税计划，咨询会计师
常见问题 FAQ
Q1：在多伦多把空余房间长期出租给室友，需要登记吗？
A：不需要。28 天及以上的出租不算短租，不在登记范围内；但整套 28 天以内的出租必须登记，且只能是主要居所。
Q2：我在温哥华有两套房，一套自住一套出租，能两套都做 Airbnb 吗？
A：不能。温哥华只允许主要居所做短租，每人限一张执照。另一套房只能做 90 天以上的长租（需另办长租相关许可，具体以市府官网为准）。
Q3：多伦多登记费 390 加元，多久能办下来？
A：在线申请，材料齐全通常数个工作日内获批；若市政要求补充材料或面谈会延长。具体处理时长以官网为准，建议旺季前至少提前一个月申请。
Q4：游客怎么验证房源是否合法？
A：看房源页面是否展示了市政登记号/执照号。也可以到对应城市官网的公开查询页面核验号码真伪；没有号码或号码查不到的房源建议避开。
Q5：房东把房子短租给亲友住几天收点费用，算短租吗？
A：算。只要是有偿的短期住宿（多伦多 28 天以内、BC 省 90 天以内），无论房客是不是亲友，都适用短租法规，需要登记/执照。
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官方来源：City of Toronto 官网（Short-Term Rentals 登记页面）、City of Vancouver 官网（Short-Term Rental Business Licence 页面）、BC 省府官网（Short-Term Rental Registry 与 Principal Residence Requirement 页面）。核验于 2026年10月3日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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