先说三句：① 联邦政府的首次购房者激励计划（First-Time Home Buyer Incentive, FTHBI）已于 2024 年 3 月 21 日停止接受新申请，3 月 31 日之后不再批准任何新申请——但已获批的申请人完全不受影响，协议继续有效。② 已申请人记住一个核心数字：激励金必须在25 年后或卖房时（以先到者为准）全额偿还，金额按偿还时的房屋公允市值的同等比例计算（拿了 5% 就还市值的 5%）。③ 可以随时提前全额还清且无提前还款罚金，但不能部分还款，提前还款需要做第三方独立评估；政府的份额不因你花钱装修而减少，装修升值政府也照分。
一、FTHBI 是什么：一分钟回顾
首次购房者激励计划（FTHBI）是联邦政府 2019 年 9 月推出的一项共享产权（shared-equity）房贷计划，由加拿大房贷与住房公司（CMHC）运营。它的逻辑很简单：政府出一部分首付，帮你降低每月房贷月供，作为交换，政府在这套房子里”入股”，房价涨跌它都按比例分享。
- 新建房：可获得房价的 5% 或 10% 激励金
- 二手房（resale）：可获得房价的 5% 激励金
- 移动房屋/预制房：可获得房价的 5% 激励金
当时项目预算为 12.5 亿加元，目标帮助 10 万名首次购房者。但实际 uptake 远低于预期：截至 2022 年 3 月，只有约 1.6 万份申请、动用约 2.85 亿加元预算。这也是计划最终被砍的主要原因之一。
二、计划退出：关键时间线
| 日期 | 发生了什么 |
|---|---|
| 2019 年 9 月 | 计划正式上线 |
| 2022 年联邦预算 | CMHC 宣布计划延长至 2024 年 3 月 31 日 |
| 2024 年 3 月 21 日（午夜，东部时间） | 停止接受新申请及更新申请 |
| 2024 年 3 月 25 日（午夜，东部时间） | 手动复核申请的最后提交期限 |
| 2024 年 3 月 31 日 | 不再批准任何新申请，计划正式终结 |
注意：退出的是”新申请”，不是”旧协议”。已经获批并放款的人，你的激励金协议继续按原条款执行，CMHC 明确表示会继续按《运营政策手册》（Operational Policy Manual）第 6.3 节处理获批后的变更事项。
三、已获批申请人：你的协议不受影响
如果你在 2024 年 3 月 31 日之前拿到了 FTHBI 的批准并完成了交割，你需要知道的只有三件事：
- 激励金不需要现在还。除非你卖房、满 25 年，或者你自己选择提前还清，否则没有任何人会来催你还款。
- 你的月供和贷款条款不变。计划退出不影响你的第一按揭（first mortgage）条款。
- 获批后的变更仍可申请。比如产权人变更、婚姻状况变化等事项，CMHC 的项目管理人继续受理，请直接联系项目管理人，不要找贷款银行。
四、还款规则：25 年或卖房时到底还多少
这是所有已申请人最该吃透的一节。FTHBI 的还款金额不是当初拿到的固定金额，而是按还款时的房屋公允市值（fair market value）乘以当初的激励比例：
| 情形 | 还款金额 |
|---|---|
| 拿了 5% 激励金 | 还款时房屋市值的 5% |
| 拿了 10% 激励金（新建房） | 还款时房屋市值的 10% |
| 房价上涨 | 你多还——政府分享升值 |
| 房价下跌 | 你少还——政府分担贬值 |
举例：你 2021 年以 60 万加元买房，拿了 5%（3 万加元）激励金。25 年后房子涨到 100 万，你需要还 5 万加元；如果跌到 50 万，你只需还 2.5 万加元。记住一个原则：政府按比例同涨同跌，不收利息。
触发还款的两种情形（以先到者为准）：① 买房满 25 年；② 出售房屋。满足任一条件，激励金必须全额偿还。
五、提前还款：步骤与评估要求
好消息：你可以随时全额提前还清，无提前还款罚金。坏消息：只能一次还清，不允许部分还款，也没有”每月多还一点”的选项。
提前还款的流程（第 1 步到第 4 步）：
- 第 1 步：联系 FTHBI 项目管理人，表明提前还款意向。
- 第 2 步：聘请第三方独立评估师做房屋估值。评估师必须是在加拿大认可的专业协会注册的合格估价师（如持有 AIC、OEAQ 或 CNAREA 头衔），并购买职业责任保险（errors and omissions insurance），评估价值还需项目管理人认可。
- 第 3 步：按评估出的公允市值 × 激励比例，收到还款账单（invoice）。
- 第 4 步：按账单金额全额支付，完成产权上的激励金抵押登记解除（discharge）。
注意：评估费用由你自己承担，属于”还款行政成本”的一部分。
六、卖房时：五个决策点
如果你打算卖掉这套带 FTHBI 的房子，交割时激励金会从售房款中结算。在挂牌前先想清楚这五个问题：
- 先还还是先卖？你可以选择在挂牌前先提前还款（按当前市值结算），也可以等交割时从售房款里扣。前者让你对还款金额有确定性，后者省去一次评估流程。
- 装修顺序。CMHC 明文规定，政府分享升值”不受借款人是否花钱改善房屋影响”。如果你计划大装修，先还款再装修能避免装修升值被政府分成。
- 通知义务。出售前按要求通知项目管理人，走完还款通知、账单、支付、解除登记的流程。
- 律师交割。让你的过户律师（real estate lawyer）确认产权上的共享产权抵押已解除，避免交割延误。
- 税费影响。自住房出售的资本利得一般免税（Principal Residence Exemption），但具体情况请咨询会计师，本文不构成税务建议。
七、装修与增值：政府也要分一杯羹
这是 FTHBI 最容易被误解的一条：你自己花钱装修带来的升值，政府照样按比例分成。CMHC 的官方说明写得很直白——政府分享房屋的升值或贬值，”regardless of any borrower spending to improve the home”（无论借款人是否花钱改善房屋）。
举例：你花 5 万加元装修厨房，房子升值 8 万，拿了 10% 激励金的你要多还 8 千加元——其中一部分升值是你自己掏钱装修出来的。正因为如此，CMHC 官方资料本身都提醒业主：在大装修之前，可以考虑先把激励金还清。
八、转按揭与再融资：会不会触发还款
不会。根据官方说明，第一按揭的再融资（refinancing）不会触发激励金的偿还。但有两个细节要注意：
- 再融资时新贷款机构的条款需要兼容产权上已登记的共享产权抵押，换银行前先和贷款经纪确认。
- 如果你在再融资的同时把房子卖掉（比如换房），那卖房本身会触发还款。
九、费用、时间线、关键数字单列
- 激励比例：新建房 5% 或 10%；二手房 5%（来源：CMHC）
- 还款触发：满 25 年或出售房屋，以先到者为准（来源：CMHC）
- 还款金额：还款时房屋公允市值的同等比例，无利息（来源：CMHC）
- 提前还款：随时可全额提前还，无罚金；不允许部分还款（来源：CMHC）
- 评估要求：第三方独立评估，评估师须持 AIC/OEAQ/CNAREA 等专业头衔并有职业责任保险，费用自理（来源：CMHC 运营政策手册）
- 原申请资格线（供参考）：家庭年收入不超过 12 万加元；须为首次购房者（或符合 4 年规则/婚姻破裂例外）；第一按揭须符合房贷保险资格（来源：CMHC）
- 计划规模：预算 12.5 亿加元、目标 10 万人；截至 2022 年 3 月实际约 1.6 万份申请、2.85 亿加元（来源：媒体援引 CMHC 数据）
- 申请截止：2024 年 3 月 21 日午夜（东部时间）停止受理；3 月 31 日后无新批准（来源：CMHC）
十、常见坑 / 红线
- 以为计划退出=不用还了。这是最大的误解。退出的是新申请通道，已签的共享产权协议一分不少都要按约偿还。
- 指望部分还款”减负”。官方明确没有部分还款选项，要么一次全清，要么等到触发点。
- 先大装修、后还款。装修升值政府照分，顺序错了等于白送政府几千加元。大装修前先算一笔账。
- 卖房时忘记通知项目管理人。还款有正式流程（通知→账单→支付→解除登记），拖到交割前才处理可能延误过户。
- 找错对象办事。还款、变更、评估认可都找 FTHBI 项目管理人，不是你的贷款银行，也不是 CMHC 客服热线的普通坐席。
- 自己估价当还款依据。提前还款和 25 年到期还款都必须用第三方独立评估，你的心理价位、银行估值、MPAC 地税评估都不作数。
十一、已申请人行动 checklist
- 找出当初签的 FTHBI 共享产权协议，确认你的激励比例是 5% 还是 10%
- 算出你的 25 年到期年份（交割日期 + 25 年），记进日历
- 存好 FTHBI 项目管理人的联系方式（官网可查）
- 未来 2–3 年有卖房或大装修计划？先评估提前还款是否划算
- 换银行做转按揭前，确认新贷款机构接受产权上的共享产权抵押
- 卖房时提前至少几周启动还款通知流程，别拖到交割前
十二、常见问题 FAQ
Q1：FTHBI 停了，我已经拿到的钱会被收回吗？
A：不会。停止的是新申请，已获批的协议继续有效，你的还款义务和原来完全一样：25 年到期或卖房时按市值比例偿还。
Q2：我现在还能申请 FTHBI 吗？
A：不能。2024 年 3 月 21 日之后不再接受任何新申请或更新申请，3 月 31 日之后无新批准。首次购房者可以考虑其他联邦支持，如首次购房者储蓄账户（FHSA，First Home Savings Account）和 Home Buyers’ Plan，具体以官网为准。
Q3：房价跌了，我是不是可以少还？
A：是的。还款金额按还款时房屋公允市值的同等比例计算，房价下跌则还款额相应减少，政府分担贬值。但注意：还款金额按市值比例算，不按你当初拿到的绝对金额算。
Q4：我可以每个月多还一点，慢慢把激励金还掉吗？
A：不可以。官方明确没有部分还款选项，只能一次性全额还清（随时可还、无罚金），或者等到 25 年到期/卖房时结算。
Q5：我把房子转给配偶或家人，算”卖房”触发还款吗？
A：产权变更属于获批后变更事项，CMHC 项目管理人会按《运营政策手册》个案处理。这类操作务必事先联系项目管理人确认，不要自行假设，以官网和项目管理人的答复为准。
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官方来源：CMHC 官网 First-Time Home Buyer Incentive 页面、CMHC FTHBI Operational Policy Manual、Canada.ca 住房相关页面。核验于 2026年10月6日。
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