先说三句：第一，加拿大”首次买房共享产权计划”（First-Time Home Buyer Incentive，简称 FTHBI）已于 2024 年 3 月 21 日终止新申请，现在已经不可能再申请；第二，已经拿到钱的老借款人不用慌，计划的共享产权条款继续有效——还款金额按卖房时房价的同比例（5% 或 10%）结算，不是按当初拿到的金额；第三，2026 年首次买房者真正的”接棒福利”是首次买房 GST 退税（新建房最高退 5 万加元）、FHSA 免税首套房储蓄账户、HBP 提额到 6 万，以及 30 年期摊销。本文把出资规则、退出机制和替代方案一次讲透。
共享产权计划到底是什么：FTHBI 一分钟速览
First-Time Home Buyer Incentive（FTHBI）是联邦政府在 2019 年预算案中推出的计划，由加拿大按揭与住房公司（CMHC）管理、通过贷款机构发放。它的本质是一笔共享产权抵押贷款（shared equity mortgage）：政府出资帮你增加首付，从而降低你的按揭月供，但政府也因此在你的房子里占了一份”股份”。
关键点：这笔钱没有利息，但政府分享房价的涨跌。房价涨了，还款时要按比例多还；房价跌了，按比例少还。它不需要你每月还款，还款时点只有两个：卖房时，或 25 年到期时（以先到为准）。
该计划推出时主要针对房价高、按揭压力测试严格的城市，目标是降低首次买房者的月供压力。不过由于申请门槛严格、房价上限偏低，实际使用率一直不高。
政府到底出了多少钱：5% 与 10% 的规则
政府出资比例取决于你买的是什么房：
| 房屋类型 | 政府出资比例 | 说明 |
|---|---|---|
| 二手房（existing home） | 5% | 按成交价的 5% |
| 移动房屋 / 预制房屋（新或二手） | 5% | 按成交价的 5% |
| 新建房（newly constructed home） | 5% 或 10% | 买家二选一，按成交价计算 |
举例：一套 60 万加元的新建公寓，选 10% 方案，政府出 6 万加元。这 6 万直接计入你的首付，你的按揭贷款额相应减少 6 万，月供随之下降。
需要注意：申请时买家必须先自己备足符合按揭保险要求的最低首付（通常为房价的 5%），政府的钱是”加码”，不是替代你自己的首付。
时间线：从 2019 年推出到 2024 年终止
| 时间 | 事件 |
|---|---|
| 2019 年 | 联邦预算案宣布 FTHBI，由 CMHC 负责管理 |
| 2022 年 6 月 1 日 | 还款条件修订：2022 年 6 月 1 日及之后签约的协议，政府收益上限为每年 8%（不复利），亏损同样设上限 |
| 2024 年 2 月 29 日 | 计划正式终止（discontinued） |
| 2024 年 3 月 21 日午夜（东部时间） | 新申请提交截止 |
| 2024 年 3 月 31 日之后 | 不再批准任何新申请 |
| 2026 年 10 月（现在） | 仅存量借款人的共享产权协议继续有效；新买家请看替代方案 |
一句话：任何 2024 年 3 月 21 日之后递交的申请都是无效的。如果你在网上看到”政府帮付首付”的旧攻略，先看发布日期——大概率说的是已经终止的 FTHBI。
还款机制：政府的”股份”到底怎么退
这是存量借款人最关心的问题。核心公式只有一条：
还款金额 = 还款时房屋估值 × 当初的出资比例（5% 或 10%）
注意三个细节：
- 按比例，不按原金额：当初拿了 5%，卖房时房价涨了，还的是当时房价的 5%——比当初多；房价跌了，还的比当初少。
- 无利息、无月供：这笔钱平时不用还，也没有利息滚存。
- 有抵押登记：政府的共享产权以第二顺位抵押（second mortgage / shared equity mortgage）的形式登记在你的房子上，卖房或再融资时必须结算。
涨与跌：还款金额到底怎么算
CMHC 官方给出的示例：40 万加元买的房，拿了 5%（即 2 万加元），5 年后以 33 万加元卖出，还款金额为 33 万 × 5% = 16,500 加元，而不是当初的 2 万。房价跌了 17.5%，还款也按比例少 17.5%。
反过来如果房价涨了：同样 40 万的房拿 2 万，卖出时房价 50 万，还款 = 50 万 × 5% = 25,000 加元。政府分享了你的增值。
2022 年 6 月 1 日及之后签约的协议多了一层保护：政府的收益上限为每年 8%（按激励金额计算，不复利），亏损端同样设上限。2022 年 6 月 1 日之前的老协议按原条款执行，细节以你的共享产权抵押合同为准。
三种退出场景：卖房、再融资、25 年到期
场景一：卖房
最常见的退出方式。交房结算时，律师会按当时房屋估值算出政府应得的 5% 或 10%，从卖房款中直接支付给计划管理方，剩余才是你的净收益。注意：如果卖给亲属等非公平交易（non-arm’s length），估值和审批流程更严格，提前咨询律师。
场景二：再融资 / 提前还款
不卖房也可以提前”买断”政府的股份：按当前房屋估值 × 5%（或 10%）一次性付清，解除抵押登记。适合房价处于低位、想锁定还款成本的借款人。办理前需要官方估值，流程通过贷款机构和计划管理方走。
场景三：25 年到期
从放款日起 25 年内必须全额还清，无论是否卖房。到期未还，政府有权启动追偿程序。这是很多人忽略的红线——”反正不用月供”不等于”永远不用还”。
2026 年现在还有什么：首次买房替代方案
FTHBI 终止后，联邦政府把支持首次买房的重心转向了几项新工具。2026 年买房，真正值得研究的是这四个：
| 工具 | 力度 | 适用对象 |
|---|---|---|
| 首次买房 GST 退税（FTHB GST Rebate） | 新建房最高退 5 万加元 | 首次买房者买新建房 |
| 免税首套房储蓄账户（FHSA） | 供款抵税、取款免税 | 首次买房者 |
| 购房者计划（HBP） | RRSP 免税提款上限 6 万加元/人 | 首次买房者（2024 年已提额） |
| 30 年期按揭摊销 | 月供更低、更容易通过压力测试 | 首次买房者及新建房买家 |
首次买房 GST 退税是 2026 年力度最大的一项：2026 年 3 月 12 日《让加拿大人生活更可负担法案》（Bill C-4）获御准后正式成为法律。购房协议在 2025 年 3 月 20 日及之后、2031 年之前签订的新建房：100 万加元及以下全额退 GST（最高 5 万）；100 万–150 万加元按直线递减；150 万及以上没有。仅限新建房，二手房不适用。
另外别忘了各省的土地转让税退税：安省首次买房者最高退 4,000 加元，多伦多市内另有最高 4,475 加元的市级退税，两项合计最高 8,475 加元，通常在交房时由律师代办。
常见坑与红线：5 条
- 坑：把”终止的计划”当现行福利。网上大量 2019–2023 年的攻略还在传播，FTHBI 已于 2024 年 3 月 21 日截止新申请。看到”政府帮付首付”先核对日期。
- 红线：以为还款就是当初拿的金额。还款按卖房时房价的同比例结算。房价涨 25%，还款也多 25%——这是共享产权的代价。
- 红线：25 年到期必须还清。不是”不用月供就不用管”。到期前 1–2 年就该规划资金，再融资或卖房都要时间。
- 坑：共享产权抵押影响再融资。房子上有政府的第二顺位抵押，再融资、转按揭时银行会要求先处理这笔 shared equity mortgage，流程比普通按揭多一步。
- 坑：GST 退税只认新建房。2026 年的首次买房 GST 退税不适用于二手房；”首次买房”的法定定义是 5 年窗口（当年及前 4 年没住过自己或配偶名下的房），不是终身只能一次——符合条件可以”重新变回”首次买房者。
新手 checklist
- ☐ 先确认：你是要了解已终止的 FTHBI（存量还款），还是 2026 年新买房的替代方案——两者完全不同
- ☐ 存量借款人：找出当初的共享产权抵押合同，确认比例是 5% 还是 10%、签约日期（2022 年 6 月 1 日前后条款不同）
- ☐ 计划卖房/再融资前 3 个月：联系贷款机构，启动官方估值和还款结算流程
- ☐ 25 年到期前 2 年：开始规划一次性还款资金，避免被动追偿
- ☐ 2026 年新买家：优先研究 FTHB GST 退税（新建房）、FHSA、HBP 6 万提款、30 年摊销这四件套
- ☐ 关键数字以 CMHC、Canada.ca、CRA 官网为准，旧攻略一律先看日期
常见问题 FAQ
Q1：我现在还能申请共享产权计划吗？
A：不能。FTHBI 已于 2024 年 2 月 29 日终止，新申请提交截止日为 2024 年 3 月 21 日午夜（东部时间），2024 年 3 月 31 日后不再批准任何新申请。2026 年的首次买房者请看 GST 退税、FHSA 等替代方案。
Q2：我之前拿了 5%，卖房时到底要还多少？
A：按卖房时房屋估值的 5% 还，不是当初拿到的金额。房价涨了就多还、跌了就少还。CMHC 官方示例：40 万买入拿 2 万，33 万卖出，还 16,500 加元。
Q3：房价跌了，政府会跟我分担亏损吗？
A：会。还款按比例结算，房价跌多少、还款按比例少多少。2022 年 6 月 1 日及之后签约的协议，亏损端还设有上限保护。
Q4：25 年都没卖房会怎样？
A：从放款日起 25 年内必须全额还清，到期未还政府可启动追偿。建议到期前 1–2 年提前规划。
Q5：2026 年首次买房，哪个补贴最实在？
A：新建房买家看”首次买房 GST 退税”，100 万加元以下的新房 GST 全退、最高省 5 万加元（2026 年 3 月已立法）。再叠加 FHSA、HBP（RRSP 提款上限 6 万/人）和 30 年摊销，组合拳比当年的共享产权更直接。
当年申请门槛回顾：为什么很多人没用上
FTHBI 实际使用率偏低，和它严格的门槛直接相关，了解这些也有助于理解为什么政府后来转向了 GST 退税这类更直接的工具：
- 收入上限：家庭年收入上限 12 万加元（多伦多、温哥华、维多利亚三地放宽到 15 万）。很多双职工家庭刚好超线。
- 房价上限：房价不得超过家庭年收入的 4 倍（上述三地为 4.5 倍），高房价城市可选房源极少。
- 最低首付：买家自己仍需备足按揭保险要求的最低首付，政府的钱只是”加码”。
- 仅限自住房：投资房、度假屋不在范围内；申请人须为加拿大公民、永久居民或有合法工作许可的非永久居民。
门槛回顾的意义在于：如果你当年因为超收入线或超房价上限被拒，现在的 GST 退税没有收入上限、只看房价（150 万以下）和”首次买房”身份，反而可能符合。
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官方来源：CMHC（加拿大按揭与住房公司）官网、Canada.ca、加拿大财政部官网、CRA 官网。核验于 2026年10月8日。
关键政策以 CMHC / CRA / 加拿大财政部官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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