先说三句：第一，租金不能全额算收入——银行只认 50%–80% 的租金折算（Rental Offset），CMHC 的出租房保险项目上限是 50%。第二，空置率 Haircut 是标配，行业惯例先扣 5% 空置准备金，再扣维修开支。第三，投资房首付最低 20%，压力测试照样要过，租金收入救不了 GDS/TDS 超标的案子。
多伦多的陈女士 2026 年初看中一套 58 万的公寓当投资房，月租市场价约 2,600 加元。她粗算”租金基本覆盖月供”，兴冲冲去银行预批（Pre-approval），结果只批下来 32 万贷款。问题不在信用分，而在于银行根本不是按她想的那套算法算租金的。本文把银行认定租金收入的 4 个核心规则一次讲透。
规则一：租金只能按比例折算进收入（Rental Offset / Rental Add-back）
银行审批看的是你的偿还能力，租金只是加分项，而且是打折后的加分项。主流算法叫 Rental Offset（租金加成法）：把一部分毛租金加到你的工资收入里，再算 GDS/TDS 比率。
- A 类大银行惯例：50%–80%。多数 A lender 把预计租金的 50%–80% 计入可认定收入，宽松程度因银行而异——这也是为什么同一份收入，换家银行预批额度能差出十几万的原因之一（2026 年多伦多地区房贷经纪市场实测数据）。
- CMHC 出租房贷款保险项目上限 50%。CMHC 的 Income Property 项目（适用于 2–4 单元非自住房）明确允许”最高 50% 毛租金收入”或净租金收入法二选一。这是保险项目的规则，不是所有银行的通用公式，但 50% 是行业最保守的基准线。
- 个别信用合作社更宽松。例如 Coast Capital 的公开指引：对拟购出租房本身（Subject Rental），大温、维多利亚、菲沙河谷和中部奥肯那根地区最高可按毛租金的 90% 加到工资收入上，其他地区 85%。注意这是该机构政策，不是全国通用。
一句话记：跟银行谈预批时，先问”你们家租金按多少比例加成”，这个数字直接决定你能贷多少。
规则二：空置率 Haircut——先扣 5% 再谈收入
Haircut（折价扣除）是银行给租金收入打的第一道折扣。即使你手里有签好的租约、租客按时交租，银行也不会按 100% 租金认：他们要为”房子可能空几个月”留出安全垫。
- 行业惯例：空置准备金 5%。Coast Capital 的公开算法写得明明白白：净租金收入 = 毛租金 − [月供 + 地税 + 50% 物业费 + 空置准备金 5% + 维修准备金 15%]。一套月租 3,500 的房子，光空置和维修两项每月先扣 700。
- 市场空置率低不代表银行不扣。大温一些学区房市场实际空置率只有 1%–2%，但银行审批用的是统一的风险模型，不会因为你房子在 Metrotown 就免掉这 5%。
- 已有租约也只能部分豁免。有长期租约的房子，部分银行会用实际租金而非市场评估租金计算，但空置扣减通常照扣——租约到期、租客搬走的风险依然存在。
想买投资房的人常犯的错误是”按满租满价做现金流表”，银行那张表永远比你的保守 20% 以上。做自己的测算时，先把租金打 8 折再算，心里才有数。
规则三：净租金收入法（Net Rental Income Approach）
除了”加成法”，银行还有第二套算法：净租金收入法。不直接加收入，而是用租金去抵扣这套房子的支出，抵完还有剩的才算你的收入。
Coast Capital 的公开公式是很好的参照：
净租金收入 = 毛租金 −（月供 + 地税 + 50% 物业费 + 5% 空置准备金 + 15% 维修准备金）
举例：月租 3,500，地税 250/月，月供 3,000，物业费另计。净租金 = 3,500 − (3,000 + 250 + 175 + 525) = −450。这个 −450 会被加到你的 TDS 负债端——相当于这套房子每月”吃掉”你 450 的偿还能力。CMHC 的算法算出来”非常接近 80% 加成”的效果，两种算法殊途同归。
- 哪家银行用哪套算法，取决于它的内部政策和你的案子类型（拟购房 vs 已持有出租房可能用不同算法）。
- 已持有的出租房，银行通常要求看税表（T1 + T776 出租收入表）、银行流水、租约，空口报的租金不认。
- 空置的拟购房，银行会用评估师的市场租金评估（Market Rent Appraisal）代替你的”听说能租多少”。
规则四：投资房单独算账——20% 首付、压力测试一个不少
租金算法再友好，也救不了基本盘不及格的案子。投资房审批有几条铁门槛：
- 首付最低 20%。出租房不能买房贷保险（Mortgage Insurance），首付不足 20% 直接拒，没有商量余地。
- 压力测试照样过。按合同利率 +2% 或央行基准利率孰高来测试偿还能力。租金收入按上面三条规则折算后计入，但测试标准不降低。
- GDS 39% / TDS 44% 红线。这是 CMHC 保险贷款的上限；无保险的投资房贷款各银行内部上限接近，超了就得降贷款额或加首付。
- 利率通常比自住房高 0.10%–0.25%。银行把出租房视为风险更高的资产，定价上浮是常态。
- 自住房和投资房的债务要合并看。TDS 算的是你名下所有债务：自住房月供、车贷、学生贷款、信用卡最低还款，全都要加进来。
两种算法对比：加成法 vs 净收入法
| 对比项 | 加成法（Rental Offset） | 净收入法（Net Rental Income） |
|---|---|---|
| 逻辑 | 租金的一部分直接加到工资收入上 | 租金先抵这套房的全部开支，剩余才算收入 |
| 常见比例 | 50%–80%（CMHC 项目上限 50%） | 毛租金 −（月供+地税+50%物业费+5%空置+15%维修） |
| 对高租金回报房源 | 更友好，收入端直接放大 | 可能算出负数，反而吃掉偿还能力 |
| 对低租金回报房源 | 加成有限，帮助不大 | 负数更大，审批更难 |
| 谁在用 | 多数 A lender 默认 | 部分银行、CMHC 允许二选一 |
实战建议：预批前让经纪用两家不同算法的银行各跑一次，同一套房子、同一份收入，批出来的额度可能差 15%–20%。
算笔账：58 万投资房，审批到底怎么过
把陈女士的案子套进银行算法走一遍（以下为示意测算，银行政策以官网为准）：
- 房价：580,000；首付 20%：116,000；贷款额：464,000
- 市场月租：2,600（评估师确认）；地税：约 280/月；物业费：450/月
- 合同利率 4.5%，25 年摊销：月供约 2,580；压力测试利率 6.5%：测试月供约 3,130
- 租金认定（按 50% 加成）：2,600 × 50% = 1,300/月可计入收入
- 空置 Haircut（按 5%）：2,600 × 5% = 130/月先扣
- TDS 测算：负债端 = 测试月供 3,130 + 地税 280 + 物业费 50%（225）+ 其他债务；收入端 = 工资 + 1,300。TDS 必须 ≤44%。
- 结论：陈女士年薪 9.5 万（月入约 7,917），收入端加租金认定后约 9,217；负债端约 3,635 + 车贷 400 = 4,035；TDS ≈ 43.8%，惊险过线。这就是银行只批 32 万的原因——不是她买不起 58 万的房，是她的收入撑不起 46.4 万贷款的压力测试。
关键数字单列：首付 ≥20%｜租金认定 50%–80%｜空置扣减 5%｜维修扣减 15%｜压力测试 = 合同利率+2% 或基准利率孰高｜GDS 上限 39%｜TDS 上限 44%｜投资房利率上浮 0.10%–0.25%。
常见坑 / 红线 5 条
- 红线：拿 Airbnb 短租收入去做预批。绝大多数 A lender 不认短租收入做审批收入，认也只认长期租约或市场长租评估。打算做民宿的，审批时按长租租金算。
- 坑：用”我打算收这么多”代替评估租金。空置房银行只认评估师的市场租金报告，你的口头预期一分钱不算。签约前先做租金评估。
- 坑：忽略 50% 物业费进 TDS。Condo 投资房的物业费，TDS 计算时按 50% 计入负债端，450 的物业费就是 225 的月负债，很多人漏算这一项导致预批翻车。
- 红线：首付里藏借来的钱。投资房首付不能是借的（银行会查 90 天资金来源），借首付一旦被发现，审批直接作废，还可能影响信用记录。
- 坑：以为租金能覆盖月供就稳了。银行看的是压力测试下的 TDS，不是你自己的现金流表。正现金流的房子也可能因为你的其他债务太高而批不下来。
审批材料清单
- 拟购房：购房合同、MLS 房源信息、评估师市场租金评估报告
- 已有租约：签字版租约、最近 3–6 个月租金入账银行流水
- 已持有出租房：上一年度 T1 税表 + T776 出租收入附表、各地税单、保险单
- 个人：最近 2 年 T4/NOA、雇主信、工资单、90 天首付资金来源证明
- 债务：所有贷款/信用额度的月供证明（车贷、学贷、信用额度）
新手 Checklist
- ☐ 先问银行/经纪：租金按多少比例加成（50%/80%/90%）
- ☐ 确认用的是加成法还是净收入法，两套都跑一遍
- ☐ 自己的现金流表先把租金打 8 折（扣 5% 空置 + 15% 维修）
- ☐ 空置房提前约评估师出市场租金报告
- ☐ 把物业费的 50% 计入 TDS 负债端再算
- ☐ 首付 20% 的资金备好 90 天可追溯记录
- ☐ 自住房月供 + 所有债务先算一遍 TDS，留 2–3 个点的安全边际
- ☐ 至少找两家算法不同的银行做预批对比
常见问题 FAQ
Q1：我已经有一套出租房在收租，第二套的审批会更容易吗？
A：不一定。第一套的租金按同样规则折算（50%–80% 加成或净收入法），同时第一套的月供、地税全额计入你的 TDS 负债端。如果第一套是负现金流，它反而会吃掉你的偿还能力。
Q2：银行说的 50% 和 80% 到底听谁的？
A：听具体给你批贷的那家银行的。CMHC 出租房保险项目上限是 50%，A lender 常见 50%–80%，个别信用合作社对拟购房最高给到 90%（如 Coast Capital 公开指引的大温地区政策）。没有全国统一数字，预批前务必书面确认。
Q3：空置的房子，银行按多少租金给我算？
A：按持牌评估师出具的市场租金评估（Market Rent Appraisal），不是你的预期，也不是中介的口头报价。这份报告通常在贷款审批流程中由银行指定或认可的评估师完成。
Q4：租金收入可以帮我通过压力测试吗？
A：可以，但只能按折算后的金额计入收入端，测试标准本身不降低（合同利率+2% 或基准利率孰高）。如果折算后 TDS 还是超 44%，就得降贷款额、加首付或找共同借款人。
Q5：自住房里分租一间出去，租金也算吗？
A：算，但规则类似：通常按 50% 计入收入（”suites” 租金加成是行业常见做法），且房子仍按自住房审批（首付可低于 20%）。具体比例以银行政策为准，记得申报这部分收入并报税。
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官方来源：CMHC 官网（Canada Mortgage and Housing Corporation）、OSFI 官网（Office of the Superintendent of Financial Institutions）、Canada.ca 官网。核验于 2026年10月10日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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