先说三句：① 租金收入要全额申报，但贷款利息（不是本金）、地税、保险、公寓管理费、维修维护、招租广告等费用可以在 T776 表上抵扣；② 当期费用（current expense）和资本支出（capital expense）口径不同，搞错了 CRA 会直接驳回；③ 所有收据至少保留 6 年，没有凭证的抵扣在审计时一律无效。
租金收入怎么报：T776 表一句话
在加拿大，有出租房（rental property）的房东要在个人报税时用不动产租赁报表（Statement of Real Estate Rentals，T776）申报：租金收入按毛额全额填入，允许的费用逐项列出，两者相减才是应税的净租金收入。CRA 要求房东记录所有与出租相关的收入和支出，并保留凭证至少 6 年（从税年结束起算），具体口径以官网为准。
租金收入包括月租金、保留的押金、停车费、洗衣房收入等现金和非现金收益。注意：申报的是收到租金的那一年的收入，个人房东通常采用收付实现制（cash method）。
可抵扣项一：贷款利息——只抵利息，不抵本金
这是大多数房东最大的一笔抵扣。贷款月供里只有利息部分可以在 T776 上抵扣，本金偿还部分一分都不能抵。这是最常见的误区。
适用范围不只限房贷利息：为购买出租物业借的钱、为购买出租物业内的可折旧设备/家具借的钱的利息，同样可以抵扣。拿到银行的年度利息对账单（mortgage interest statement），利息总额是多少就填多少。
数字口径：银行每年 2 月左右寄出的 T5 或利息对账单上的”interest paid”就是你要的数字，不要自己估算。
可抵扣项二：地税、保险、公寓管理费
安省房东的固定支出大头，三项都可以全额抵扣：
- 地税（property tax）：当年实际缴纳的市政物业税，可全额抵扣。注意是”实际缴纳”，不是评估值。
- 保险（insurance）：出租物业的火险、责任险、房东险保费全额可抵。一次性缴了多年保费时，按 CRA 口径以官网为准——通常按保障期分摊还是当年全额，按你一贯的申报方法处理。
- 公寓管理费（condo fees / strata fees）：Condo 房东每月交的管理费是当期费用，全额可抵，不需要折旧分摊。
这三项共同特点：凭证清晰（税单、保单、物业账单），审计时最容易通过，也是新手最容易漏报的一块——记得翻邮箱把全年的账单都找齐。
可抵扣项三：维修维护与招租广告
保持物业可出租状态的日常支出属于当期费用（current expense），当年全额抵扣：
- 维修维护（repairs and maintenance）：水管修理、换锁、粉刷、家电小修、园艺维护（landscaping）等恢复原状的支出。CRA 把园艺维护单独列项，也属于当期费用。
- 招租广告（advertising）：在 Kijiji、Facebook Marketplace 等平台登广告、做招牌的费用，全额可抵。
- 水电暖（utilities）：房东代缴的水电气暖费用可以抵扣；租客自付的部分不能抵。
判断标准很简单：这笔支出是维持物业原有状态，还是提升物业价值或延长使用寿命？前者当年抵，后者走资本支出。
可抵扣项四：管理费、会计费与办公杂支
容易被忽略但完全合规的三类：
- 管理费（management and administration fees）：付给物业管理公司的管理费，以及银行的贷款管理费、存放出租业务档案的保险箱费用等金融机构收费。
- 会计与法律费用：请会计师做出租部分报税的费用、为出租业务支付的律师费（不包括购房时的律师费，那是资本支出）。
- 办公杂支（office expenses）：纸笔、邮票、文具等小额办公用品，仅限出租业务使用。大件如电脑、办公桌走资本支出。
- 差旅费（travel）：去看房、收租、处理维修的合理交通费用。
关键数字单列：4 项口径 + 申报时点
- 4 个可抵扣大项：① 贷款利息（仅利息）② 地税＋保险＋公寓管理费 ③ 维修维护＋招租广告＋房东代缴水电暖 ④ 管理费＋会计律师费＋办公杂支＋差旅
- T776 表：所有抵扣都在 Statement of Real Estate Rentals (T776) 的费用栏逐项填报
- 记录保留：至少 6 年（从税年结束起算），电子扫描件通常可接受，具体以 CRA 官网为准
- 报税截止：个人报税一般为 4 月 30 日；欠税利息从截止日起算，迟报另有罚款，日期以 CRA 官网当年公告为准
- 资本成本补贴（Capital Cost Allowance, CCA）：住宅出租物业通常按余额递减法计提（以 CRA 官网公布的类别和比率为准）；CCA 不能用来制造或扩大出租亏损，也不能与自住房主要住宅免税混用
当期费用 vs 资本支出：一条线别踩错
CRA 对这两类的处理完全不同：
- 当期费用（current expense）：小额、经常性、维持原状的支出，当年全额抵扣，如上面四项里的绝大多数。
- 资本支出（capital expense）：大额、延长物业寿命或提升价值的支出，如加建、整体翻新、新屋顶，要计入物业成本，通过 CCA 逐年折旧，不能一次性抵完。
- 购房本身：购房款和购房时的律师费、土地转让税等都是资本支出，计入成本基础，将来卖房时影响资本利得，当年不能抵。
把资本支出当成当期费用一次性抵掉，是 CRA 审计时最常见的调整项之一，补税加利息，得不偿失。
只租出一部分：按比例分摊
如果你住在自己的房子里、只出租其中几间（比如 12 间房出租 3 间），只能抵扣出租部分对应比例的费用。CRA 接受的算法：出租面积/房间数占整栋的比例（如 3/12 = 25%），地税、水电、保险按 25% 抵扣；只与出租部分相关的支出（如招租广告、出租房间的维修）可 100% 抵扣。在 T776 表上要分别填”费用总额”和”个人使用部分”两栏。
常见坑/红线：6 条
- 抵本金：月供里只有利息能抵，本金部分抵了必被调增。
- 资本支出当年全抵：大装修、加建走 CCA 折旧，一次抵完会被驳回。
- 个人部分混入：自住部分的费用、租客自付的水电不能抵；部分出租必须按比例分摊。
- 没有凭证：现金支付无收据的维修费，审计时一律不认。转账记录＋收据双保险。
- CCA 制造亏损：用折旧把出租净收入做成负数来抵其他收入，CRA 明确不允许。
- 漏报收入：现金租金、保留的押金都是应税收入；只报费用不报收入是最危险的红线。
新手 checklist：报税季前逐项打勾
- 银行年度利息对账单（确认利息总额）
- 全年地税缴纳凭证
- 保险保单＋保费支付记录
- 公寓管理费全年账单（condo 房东）
- 维修维护收据（水管工、电工、粉刷等）
- 招租广告费用记录
- 房东代缴的水电暖账单
- 物业管理费、会计费发票
- 租金收入流水（银行入账记录）
- 部分出租：算好分摊比例并留底
FAQ：房东最常问的 5 个问题
Q1：房贷月供 2000 加元，利息 1200、本金 800，能抵多少？
A：只能抵 1200 加元的利息部分，本金 800 不能抵。这是 T776 最基础也最常错的一条。
Q2：去年换了整个屋顶花了 1.5 万，能当年全抵吗？
A：不能。新屋顶属于延长物业寿命的资本支出，要计入成本走 CCA 逐年折旧，具体类别和比率以 CRA 官网为准。
Q3：房子空置了 3 个月没租出去，这 3 个月的地税和利息还能抵吗？
A：物业处于”可供出租”状态期间的费用一般仍可抵扣；但如果长期空置且无合理出租预期，CRA 可能质疑。保留招租记录（广告截图、中介沟通）很关键。
Q4：请会计师报税花了 500 加元，能抵吗？
A：与出租业务相关的会计费可以抵扣，填在 T776 的管理/专业费用栏。注意购房时的律师费是资本支出，不能混在这里。
Q5：收据丢了，只有银行转账记录，审计能过吗？
A：转账记录是辅助证据，但 CRA 更认可写明服务内容和金额的正式收据。大额支出务必索要收据；日常小额建议用可追溯的支付方式并备注用途。
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官方来源：CRA 官网（Canada Revenue Agency）、Canada.ca 出租收入指南（Guide T4036, Rental Income）。核验于 2026年10月5日。
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