先说三句：在安省买房，过户费（closing cost）通常是房价的 1.5%–4%，和首付一样必须用现金准备，不能加进房贷；最大的一笔是土地转让税（Land Transfer Tax），多伦多市内买房还要再交一份市政土地转让税；首次购房者最多可退 4,000 加元省税，钱要提前算清、交割日当天律师会一次性扣走。
很多买房者把全部积蓄都算进了首付，到了交割日才发现还要再掏几万加元的过户费，轻则手忙脚乱借钱，重则交割违约、定金被没收。这篇文章把买房时除首付之外的 8 类费用一次算清：每类多少钱、什么时候付、哪些能退、哪些是坑。
8 类费用总览：一张表看懂
| 费用类别 | 大概金额（加元） | 什么时候付 |
|---|---|---|
| 1. 土地转让税（省 + 多伦多市） | 房价阶梯计算，50 万房约 6,475 | 交割日 |
| 2. 律师费（含杂费 disbursements） | 1,000–2,500，杂费另计 | 交割前后 |
| 3. 验房费（home inspection） | 400–600 | offer 接受后几天内 |
| 4. 房屋评估费（appraisal） | 约 300 | 交割前（如贷款方要求） |
| 5. 产权保险（title insurance） | 200–400 | 交割日 |
| 6. 地税与水电费调整（adjustments） | 视情况，约 1,000–2,000 | 交割日多退少补 |
| 7. 房屋保险首年保费 | 1,000–3,000 | 交割前 1–2 周 |
| 8. 其它：公寓 status certificate、搬家费、CMHC 保费 | 见下文 | 分散在各阶段 |
第 1 类：土地转让税——最大的一笔
土地转让税（Land Transfer Tax，LTT）是安省买房过户费里通常最大的一笔，由买方支付，税基一般是成交价，采用累进阶梯税率（不是整个房价乘以一个税率）：
- 首 55,000 加元：0.5%
- 55,000–250,000 加元部分：1.0%
- 250,000–400,000 加元部分：1.5%
- 400,000 加元以上部分：2.0%
- 含一到两套独立住宅、总价超 200 万加元的部分：2.5%
举例：一套 50 万加元的房子，土地转让税 = 275 + 1,950 + 2,250 + 2,000 = 6,475 加元。一套 70 万的房子则是 10,475 加元。
两个关键点：第一，多伦多市内买房要交两份——省税之外，多伦多市还征收市政土地转让税（Municipal Land Transfer Tax），税率与省税相同，也就是上面的数字要乘以二。第二，首次购房者可申请退税：安省省税部分最高退 4,000 加元（36.8 万及以下的房子退完后省税部分可降为零）；多伦多市税部分也有首次购房退税，具体上限以 City of Toronto 官网为准。退税一般由你的律师在交割时一并代办申请。
注意安省对”首次购房者”的定义很严：要求在世界任何地方都从未拥有过住房（包括配偶名下的），和联邦 Home Buyers’ Plan 的定义不完全一样，别想当然。
第 2 类：律师费——交割的核心执行者
在安省，房产过户必须由律师（lawyer）完成：查产权（title search）、审合同、算调整金额、代收代付、登记产权、代缴土地转让税。律师费一般在 1,000–2,500 加元，另加杂费（disbursements，如产权查询费、登记费、快递费等）几百加元。
律师是你交割日的”总调度”：交割前几天他会给你一份 Statement of Adjustments，列明你当天要准备的确切金额；交割日他从你的账户扣款，把钱分给卖方律师、政府（税）、银行。选律师别只看报价最低，交割出错的代价远大于省下的几百块。
第 3 类：验房费——offer 前花的小钱，省不得
验房（home inspection）一般 400–600 加元，在 offer 被接受后的几天内支付，验房师上门 2–3 小时，出具几十页报告：屋顶、结构、地基、电路、水管、暖通、霉菌。
这笔钱是整单交易里性价比最高的：如果报告发现地基裂缝、石棉、 knob-and-tube 老电线，你可以凭 condition 重新谈价或退出；如果为了抢房放弃了验房条件（waive inspection），之后发现 3 万加元的屋顶要换，只能自己扛。老房子、尤其 1970 年代以前的，验房绝不能省。
第 4 类：房屋评估费与产权保险
房屋评估费（appraisal）约 300 加元：部分贷款机构在批房贷前会要求第三方评估，确认房子值这个价。有的银行自己承担，有的转嫁给买方，下 offer 前问清楚你的贷款经纪。
产权保险（title insurance）约 200–400 加元：保的是产权层面的”历史遗留问题”——比如前任屋主欠的地税 lien、伪造签名过户、测量误差导致的边界纠纷。安省绝大多数交易都会买，银行做房贷也基本要求买，一次缴费、保你持有期间。
第 5 类：地税与水电费”调整”（adjustments）
卖方可能已经预缴了全年地税，或预付了几个月的水电、天然气；交割日按”谁住谁付”原则分摊，多退少补。这笔叫 adjustments，金额看交割日在年中的位置，一般 1,000–2,000 加元量级，具体数字律师会在交割前几天的对账单里算清。
公寓（condo）还有一项：管理费调整，以及未缴的管理费欠款会在交割时从房款里扣——这也是律师要查的东西。
第 6 类：房屋保险首年保费
银行放房贷的前提是你有房屋保险（home insurance），首年保费一般 1,000–3,000 加元，要在交割前 1–2 周买好并把保单给律师。独立屋比公寓贵，老房子、木质结构、有出租单元的更贵。建议交割前至少比三家报价，首年保费差几百块很常见。
第 7 类：公寓专属与搬家杂费
Status certificate（产权状况证书）：买公寓必查，由物业管理公司出具，披露大楼储备基金（reserve fund）是否健康、有没有 pending 诉讼、有没有计划中的特别摊派（special assessment）。费用约百余加元，以管理公司实际报价为准。这份文件能帮你避开”买入就摊派 2 万修外墙”的大坑。
搬家费：同城搬家公司一般 1,000–2,000 加元量级，看家具多少和楼层。别忘了交割日当天的”时间差”成本：旧居和新居交接如果不在同一天，可能要租短期仓储。
第 8 类：首付不足 20% 的 CMHC 保费
严格说这不算 closing cost 现金，但必须知道：首付低于 20% 时，银行会要求你买房贷违约保险（mortgage loan insurance，俗称 CMHC 保险），保费按贷款成数阶梯收取，直接计入房贷本金（不用交割日掏现金，但你每月月供会变高）。具体费率以 CMHC 官网为准，签房贷前让贷款经纪把含保费的总贷款额算给你看。
算一笔账：70 万的房子，交割日要准备多少现金
假设在多伦多市内买 70 万加元的二手 condo，首次购房者，首付 20%：
- 省土地转让税：10,475 − 4,000（退税）= 6,475
- 市土地转让税：10,475 − 市级退税（以 City of Toronto 官网为准）≈ 6,475
- 律师费及杂费：约 2,000
- 验房费：500
- 评估费：300
- 产权保险：300
- 房屋保险首年：1,800
- 地税/管理费调整：约 2,000
- 搬家费：约 1,500
过户费合计约 21,350 加元，约房价的 3%。加上 20% 首付 140,000，交割前后你要准备的现金总额约 161,350 加元。这就是为什么老移民都说：预算要按”首付 + 3% 过户费”来做，卡着首付线买房的人最容易在交割日翻车。
时间线：每笔钱什么时候付
- offer 接受后 3–7 天：验房费 400–600（condition 期内）
- 交割前 30–60 天：评估费约 300（如贷款方要求）；开始比价房屋保险
- 交割前 1–2 周：买好房屋保险（首年保费 1,000–3,000）；律师发 Statement of Adjustments，确认最终金额
- 交割日当天：土地转让税、律师费余额、产权保险、各项调整——律师从你账户一次性划走
- 交割后：申请首次购房退税尾款（如律师未代办）；搬家费结算
常见坑与红线：6 条
- 只备首付不备过户费：交割日资金缺口属于买方违约，定金（deposit）可能被没收，卖方还可追偿转售差价。预算公式永远是”首付 + 1.5%–4% 过户费”。
- 以为过户费能加进房贷：土地转让税、律师费、验房费都必须现金支付，贷款机构不会为此多批额度（只有 CMHC 保费可计入房贷本金）。
- 多伦多市内漏算市政土地转让税：看房时按省税算了一遍，交割才发现要交双份，多出上万加元缺口。约克区、杜咸区等大多伦多周边城市只交省税。
- 为抢房放弃验房条件：在竞价激烈的市场 waive inspection 很常见，但老房子这么做等于盲买，几万加元的结构维修费只能自认。
- 退税资格想当然：安省土地转让税退税要求”在世界任何地方从未拥有过住房”，海外有房也算；配偶曾拥有过住房也可能影响资格，下 offer 前先问律师。
- 公寓不查 status certificate：储备基金见底、官司缠身的大楼，买入后特别摊派几万块，律师费里省不下这笔钱。
新手 checklist：交割前逐项打勾
- ☐ 按”房价 × 3%”估算过户费，和首分开存， separate 账户不动
- ☐ 确认房子在不在多伦多市内（决定要不要准备双份土地转让税）
- ☐ 问律师：我符不符合首次购房退税资格（省 + 市）
- ☐ 约好验房师，condition of inspection 写进 offer
- ☐ 问贷款经纪：评估费谁付、CMHC 保费后总贷款额是多少
- ☐ 交割前 2 周买好房屋保险，保单给律师
- ☐ 公寓买家：拿到 status certificate 并请律师审过
- ☐ 交割前 3 天收到 Statement of Adjustments，核对金额、备足 certified cheque 或安排转账
常见问题 FAQ
Q1：过户费到底要准备多少？有速算公式吗？
A：安省一般按房价的 1.5%–4% 准备。多伦多市内、非首次购房者往 4% 靠；市外、首次购房者有退税，2% 左右可能够。签约前让律师按你的具体房价出一份预估，这是最准的。
Q2：过户费能加进房贷、分期还吗？
A：不行。土地转让税、律师费、验房费、保险费都必须在交割时用现金结清，银行不会为此增加贷款额。唯一的例外是首付不足 20% 时的 CMHC 房贷违约保险费，它直接计入房贷本金。
Q3：首次购房者的土地转让税退税怎么拿？
A：安省省税部分最高退 4,000 加元（36.8 万及以下房价可全退），多伦多市税部分另有市级退税（上限以 City of Toronto 官网为准）。一般由你的律师在交割时提交申请，钱直接抵扣应缴税款，不用你事后去追。
Q4：买新房（楼花/新建房）的过户费有什么不同？
A：新房房价含 HST（有相应的新房 HST 退税规则），还可能涉及开发费（development charges/levies，安省对转嫁上限有规定）、入住费（occupancy fee，楼花交房到最终过户之间的” phantom rent”）。新房的费用结构更复杂，以 Tarion 和各市政府官网为准，务必让律师逐项解释。
Q5：交割日钱不够、付不出来会怎样？
A：这是买方违约。最直接的后果是已付的定金可能被卖方没收；如果卖方最终以更低价格转售，还可以起诉你赔偿差价和相关损失。感觉资金紧张时，提前几周跟律师和贷款经纪沟通，绝不要等到交割当天。
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官方来源：Ontario.ca Land Transfer Tax 页面、City of Toronto 官网 Municipal Land Transfer Tax 页面、Canada Mortgage and Housing Corporation（CMHC）官网。核验于 2026年10月7日。
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