先说三句：房子卖了，租约不卖
第一句：安省的房子卖掉，租约跟着房子走，不跟着房东走——买家从交割那天起自动成为你的新房东，原租约的租金、租期、维修义务一条不少地传给他。
第二句：买家不能因为”房子是我的了”就让你搬家或涨租金；他想自己住，唯一合法的路是走 N12 程序（至少 60 天书面通知＋1 个月租金补偿，买家须自住至少 12 个月），否则你可以去 LTB（安省房东租客委员会，Landlord and Tenant Board）告他恶意驱逐。
第三句：看房期间房东只能在早 8 点到晚 8 点之间、提前 24 小时书面通知才能进门；任何人让你签 N11″自愿搬走协议”拿现金（cash for keys），你都有权拒绝——签了就没有回头路。
买家承继义务4点：租约、租金、押金、维修
《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act，RTA）的基本逻辑是：租约附着在房子上。产权过户（closing）完成、买家名字登记上地契的那一刻，房东身份自动转移。以下 4 项义务，买家一项都躲不掉：
第 1 点：租约条款原样照搬
原租约里的每一条——租期、租金金额、付款日、包含的水电暖、停车位、储物间、宠物条款——对买家继续有效。你不需要、也没有义务和买家签一份新租约。如果买家拿出一份新租约让你签，里面租金更高或条款更苛刻，你可以直接拒绝；拒绝签新约不构成违约，更不能成为赶你走的理由。
第 2 点：租金照旧，涨租必须按规矩来
交割后你的租金一分不能多。安省有租金管制（rent control）：1991 年 11 月 1 日之后首次入住的多数住宅单位适用年度涨租上限（guideline），2026 年的法定上限以 Ontario.ca 公布为准；买家想涨租，仍须提前至少 90 天发 N1 书面通知，且涨幅不得超过上限。所谓”换了房东所以租金重谈”，在法律上不存在。
第 3 点：押金与预付租金必须转交
安省合法的押金只有一种：最后一个月租金押金（last month’s rent deposit），且金额不得超过一个月租金。卖房交割时，原房东有义务把这笔押金转交给买家。你绝不能被要求再交一次押金——如果买家说”押金没收到，你再交一份”，这是原房东和买家之间的交割纠纷，你有权拒绝，并要求买家去找卖家结算。同时，押金每年要按规定利率计息，利息归租客，这一点买家也要承继。
第 4 点：维修义务一个不少
房子哪里坏了（屋顶漏水、暖气不热、电器故障），修缮责任跟着房子走。买家不能以”我刚买的，之前的问题不归我”为由推脱。你依然可以按正常流程书面要求维修，必要时向 LTB 申请救济（T6 维修申请）。交割前就存在的维修问题，买家接手后同样要负责到底。
租客照住的3个保障
除了买家的 4 项承继义务，法律还给了租客 3 个”照住”保障，很多人不知道：
- 保障一：已发出的通知继续有效。你在原房东任内发出或收到的书面通知（比如你递交的 N9 搬走通知、房东发的 N1 涨租通知），产权变更后依然有效，不会因为换了房东就作废。
- 保障二：租金支付无缝衔接。交割日之前租金交给原房东，交割日之后交给买家；如果交割发生在月中、你已经向原房东付了整月租金，当月不用再向买家付一次，下个付款日再开始付给新房东。原房东必须书面告知你新房东的姓名和联系方式。
- 保障三：固定租期不受影响。如果你的租约还没到期（比如一年固定租期还剩 6 个月），买家必须等到租期结束、租约自动转为按月续租（month-to-month）之后，才能考虑 N12 程序。固定租期内，买家连 N12 都不能发。
看房期规则：24小时通知、早8点到晚8点
房子挂牌出售后，最烦人的是三天两头有人来看房。RTA 第 27 条给了明确边界：
- 房东（或经纪）带人看房，必须提前至少 24 小时书面通知，口头通知不算数。
- 看房只能在早上 8 点到晚上 8 点之间进行。
- 你有权在家；房东也可以在你不在时持钥匙进入（已给通知的前提下），但你应收好贵重物品和证件。
- 房东无权要求你为看房做专业保洁、搬走个人物品”营造效果”，更无权拍照拍视频用于广告——是否同意拍摄由你决定。
如果看房变成骚扰（一天三拨人、不打招呼直接开门、深夜敲门），记下时间、拍照留证，向 LTB 投诉房东干扰合理享用（interference with reasonable enjoyment），可申请租金减免。
买家想赶你走？只有N12一条合法路
这是全文最关键的一节。“房子卖了”本身不是赶人的理由，买家想自己住进去，必须走 N12（Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit）程序，分两种情形：
情形一：买家自己或家人要住（RTA 第 49 条）
这是带租约房屋交易里最常见的情形。规则如下：
- 至少 60 天书面通知，用 LTB 官方 N12 表格，写清买家姓名、搬入人身份、终止日期（终止日须落在租期最后一天）。
- 补偿 1 个月租金：必须在终止日或之前支付给你，或提供一套你接受的替代房源。这是强制性的，不给补偿 N12 无效。
- 买家须为个人：公司买家不能用 N12 赶人；买家与其配偶、子女、父母（含配偶的父母）或照护者（caregiver）才算合格的入住人，表哥表姐不算。
- 至少自住 12 个月：搬入的人必须真住满一年。如果买家拿到房子就加价转租、空置或装修后高价出售，你可以向 LTB 提起 T5 恶意驱逐申诉。
- 60 天入住推定：买家（或指定入住人）须在 N12 终止日起 60 天内实际搬入；没搬入且你提 T5，法律直接推定 N12 是恶意的，举证责任倒置到房东那边。
情形二：原房东自己要住（RTA 第 48 条）
注意 2026 年 9 月 21 日生效的 Bill 60 新规（见下一节）：房东自用 N12 若给足 120 天通知，可免 1 个月补偿；但买家自用（第 49 条）不享受这条，补偿照付。卖家如果跟你说”买家要住，N12 不用给补偿”，那是错的。
另外：N12 必须在买卖协议已签署（firm deal）之后才能发；房子还没卖、只是”打算卖”，就发 N12 让买家住，属于程序瑕疵，LTB 可判无效。
2026年9月21日Bill 60新规：租客要知道的2个变化
安省 2026 年 9 月 21 日起实施的新租赁规则（Bill 60）里，和”房子被卖掉”直接相关的有两处，核验于 LTB 官网及 Ontario.ca 相关页面：
- 变化一：120 天 N12 免补偿，但买家自用除外。2026 年 9 月 21 日之后发出的 N12，如果是房东本人或家人自用（第 48 条）且给了至少 120 天通知，可不再支付 1 个月租金补偿；但买家自用（第 49 条）的 N12 无论给多少天通知，1 个月补偿照付。少于 120 天通知的，旧规则继续适用。
- 变化二：恶意驱逐推定更明确。N12 指定的入住人未在终止日起 60 天内搬入，租客提 T5 申诉时直接推定为恶意，房东须自证清白。买家”假自住、真赶人”的空间被进一步压缩。
其余程序（60 天最低通知期、12 个月自住要求、N12 官方表格）维持不变。具体条文以 LTB 官网当前版本为准。
警惕N11″现金换钥匙”陷阱
N11（Agreement to End the Tenancy）是房东和租客双方自愿签署的提前解约协议，常被包装成”现金换钥匙”（cash for keys）：买家或经纪给你一笔钱，你签字同意某日搬走。必须清醒认识三点：
- 你没有任何义务签 N11。不签、拒绝谈判，都是你的合法权利，不构成违约。
- 签了就没有回头路。N11 一旦签署，租约按约定日期终止，LTB 很难推翻。曾有新移民租客被经纪诱导签下 N11、承诺的补偿却反口不认的真实案例——口头承诺一律不作数，金额、日期、付款方式必须白纸黑字写进协议。
- 别被”不签就走 N12″的威胁吓住。N12 有 60 天通知＋补偿＋12 个月自住＋T5 反制一整套程序，威胁本身不能让你失去这些权利。真收到 N12，先核对表格、日期、补偿三项是否齐全，有疑问就去 LTB 咨询或申请听证。
费用·时间线·关键数字一览
| 项目 | 数字 | 说明 |
|---|---|---|
| N12 最低通知期 | 60 天 | 书面＋LTB 官方表格，终止日须为租期最后一天 |
| N12 补偿（买家自用） | 1 个月租金 | 第 49 条情形强制支付，Bill 60 后仍不免除 |
| 买家/家人自住期 | 至少 12 个月 | 未住满可提 T5 恶意驱逐申诉 |
| 入住推定期限 | 终止日起 60 天内 | 未搬入则推定 N12 恶意 |
| 看房通知 | 提前 24 小时书面 | 仅限早 8 点—晚 8 点 |
| 押金上限 | 1 个月租金 | 仅限最后一个月租金押金，买家承继 |
| 涨租通知 | 提前 90 天 N1 | 涨幅受年度上限约束 |
| Bill 60 生效日 | 2026 年 9 月 21 日 | 120 天 N12（房东自用）免补偿，买家自用除外 |
以上数字来源：RTA、LTB 官网 N12 指引、Ontario.ca 租金规则页面；年度涨租上限等每年浮动的数字以官网当前公布为准。
常见坑与红线：5条
- 红线一：换锁、断水电、扔东西赶人。无论房子卖给谁，房东/买家自行换锁、停水电气、搬走租客物品都属违法，租客可报警并向 LTB 索赔。只有 Sheriff（法警）持 LTB 驱逐令才能强制清场。
- 坑二：”新房东新规矩”口头涨租。买家口头说”下个月租金涨 200″，没有 N1 书面通知就是无效的。继续按原金额交租，保留转账记录。
- 坑三：被要求重交押金。押金随交割转给买家是买卖双方的义务。让你”再交一份押金”的，一律拒绝并要求书面说明。
- 坑四：N12 表格造假。留意终止日期是否落在租期最后一天、是否写清入住人全名、补偿是否按时到账。任一瑕疵都可作为 LTB 听证抗辩理由。
- 坑五：签了 N11 才发现吃亏。N11 是自愿协议，签字前务必确认补偿金额、支付时间写进正文；不要签空白表格，不要相信”先签后补”的口头承诺。
新手checklist：房子被卖掉，先做这7件事
- ☐ 向原房东索要新房东的姓名、电话、收租账户（书面）
- ☐ 确认最后一个月租金押金已转交，要求新房东书面确认金额
- ☐ 翻出原租约，拍照存档（租金、租期、包含服务三页最关键）
- ☐ 交割日之后只向新房东交租，保留每次转账凭证
- ☐ 收到任何 N12/N11，先拍照留存、核对日期与金额，不马上签字
- ☐ 看房骚扰留证据：时间、次数、是否提前 24 小时通知
- ☐ 有争议先查 LTB 官网指引，必要时申请 LTB 听证（注意申诉时限）
常见问题 FAQ
Q1：房子卖了，我是不是必须在交割日搬走？
A：不是。租约跟着房子走，交割日只是房东换人，你的居住权不受影响。任何”交割日必须搬空”的要求都没有法律依据，除非你自愿签了 N11。
Q2：买家说要自己住，给了我 60 天通知但没给补偿，合法吗？
A：不合法。买家自用（RTA 第 49 条）的 N12 必须附 1 个月租金补偿，Bill 60 的 120 天免补偿只适用于房东本人自用（第 48 条）。没给补偿的 N12 可在 LTB 听证中主张无效。
Q3：买家是公司，能发 N12 让我搬走吗？
A：不能。N12 的入住人必须是个人（买家本人、配偶、子女、父母或照护者）。公司买家想收回自用，走不了 N12，只能等你自愿搬走或协商 N11。
Q4：我的固定租期还有 8 个月，买家现在能发 N12 吗？
A：不能。固定租期内租约受保护，N12 的终止日不能早于固定租期结束日。买家只能等租期结束转按月租后，再按 60 天＋补偿的程序来。
Q5：原房东欠我的押金利息，找谁要？
A：找现任房东（买家）。押金及历年利息随产权转移由买家承继，买家再向卖家追偿是他们之间的事，你只需向现任房东主张。
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官方来源：Ontario.ca（Residential Tenancies Act 相关页面）、LTB（Landlord and Tenant Board）官网 N12 指引页面、Canada.ca 安省租赁规则说明。核验于 2026年10月3日。
关键政策以 Ontario.ca 与 LTB 官网为准。本文仅为信息整理，不构成法律建议。
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